Quando acquistano e vendono il proprio immobile, molte persone hanno difficoltà a determinarne un valore adeguato. Sono troppi i fattori che incidono sul valore di mercato. Tra questi rientrano la posizione, la struttura, le dimensioni dell’immobile, il terreno, i redditi da locazione, i costi di gestione e molti altri aspetti.
Esiste tuttavia un calcolo approssimativo utilizzato da molti agenti immobiliari e investitori immobiliari: la formula dell’agente immobiliare. Questa determina il prezzo di acquisto e, nel caso degli immobili dati in locazione, è strettamente correlata al rendimento lordo previsto. Se osservate attivamente il mercato immobiliare o desiderate vendere il vostro appartamento o la vostra casa, dovreste conoscere questi termini e il loro significato: formula dell’agente immobiliare, moltiplicatore e fattore.
La formula dell’agente immobiliare spiegata
In particolare, gli agenti immobiliari utilizzano volentieri una formula che prende il loro nome per determinare il valore di mercato approssimativo di un immobile. Si tratta di una forma semplificata del metodo del valore reddituale, un calcolo per determinare il valore dell’immobile.
Quando sentite questo termine, dovreste essere in grado di interpretare il risultato di questo calcolo. La formula dell’agente immobiliare è:
Redditi netti da locazione ÷ tasso di capitalizzazione = valore dell’immobile
Questa equazione si basa su ipotesi o su cifre effettive. I redditi netti da locazione sono i proventi dell’immobile che rimangono dopo aver dedotto i costi di gestione. I costi di gestione sono trasferiti agli inquilini. Di conseguenza, si tratta del canone netto al netto delle spese. Per le abitazioni unifamiliari si deve applicare un canone comparativo usuale nella zona.
Il tasso di capitalizzazione è il tasso di base adeguato in funzione del rischio dell’immobile. Di norma, occorre utilizzare e modificare il tasso d’interesse corrente dei finanziamenti immobiliari. Considerando il rischio, il valore risulta in certa misura più elevato, a seconda dello stato e delle caratteristiche specifiche dell’immobile. Per gli immobili residenziali tipici, secondo l’ipotesi comune, questo valore è compreso tra il 4 % e il 6 %, oppure è leggermente inferiore in presenza di buone condizioni d’interesse.
Cosa tenere presente nella formula dell’agente immobiliare
Il risultato della formula dovrebbe riflettere il valore di mercato approssimativo dell’immobile. Tuttavia, occorre considerare diverse particolarità:
- I redditi effettivi da locazione possono essere superiori o inferiori al canone usuale nella zona.
- Costi di riparazione straordinari possono influire sui proventi da locazione. I redditi netti da locazione non devono sempre coincidere con i proventi annuali.
- Per nel calcolo approssimativo si utilizza un tasso di capitalizzazione previsto. Questo si basa su ipotesi e valori empirici. Tuttavia, non deve necessariamente coprire correttamente tutti i rischi dell'immobile, come ad esempio un arretrato di lavori di ammodernamento.
- Anche piccole modifiche delle variabili possono avere un'influenza significativa sul risultato finale.
- Per agenti immobiliari e potenziali acquirenti vale quanto segue: non dispongono sempre di tutti i dati effettivi necessari e devono lavorare con valori stimati.
Formula dell'agente immobiliare: esempio di calcolo
La determinazione del valore di mercato approssimativo di un immobile potrebbe essere la seguente: un condominio medio con tre appartamenti genera un canone annuo di 23.400 Euro. Il tasso di capitalizzazione viene ipotizzato pari al 3,9 % sulla base di un basso tasso di interesse creditizio e di un rischio contenuto. Ne risulta il seguente calcolo:
23.400 Euro ÷ 3,9 % = 23.400 Euro ÷ 0,039 = 600.000 Euro
Il valore di mercato approssimativo è quindi pari a 600.000 Euro. Già con un canone mensile superiore di soli 100 Euro, si ottiene un aumento di valore di oltre 30.000 Euro. Con un tasso di capitalizzazione superiore di 0,6 punti percentuali, invece, il valore diminuisce di circa 53.000 Euro. Dovreste quindi determinare con molta attenzione le singole variabili del calcolo. Infatti, scostamenti o ipotesi errate possono essere fatali.
Derivazione della formula dell'agente immobiliare: determinare il fattore e il moltiplicatore
Dalla formula dell'agente immobiliare si può ricavare un metodo ancora più semplice, particolarmente interessante per gli immobili locati. Dividendo il prezzo di vendita stabilito di un immobile per i proventi netti da locazione, si ottiene il cosiddetto fattore o moltiplicatore. Nell'esempio precedente il calcolo sarebbe il seguente:
600.000 Euro ÷ 23.400 Euro = 25,64
Il risultato di questa formula è una durata espressa in anni. Questo intervallo mostra dopo quanto tempo avreste recuperato i costi del vostro investimento in un immobile locato e iniziereste a realizzare profitti. Se quindi acquistaste questo immobile esemplificativo, dovreste attendere 25,64 anni prima che il prezzo d'acquisto si ammortizzi per voi.
Attenzione: questo calcolo non tiene conto dei costi accessori d'acquisto, come le provvigioni dell'agente immobiliare e le spese notarili! In una valutazione individuale dovreste considerare questi costi. Allo stesso modo, le variazioni dei canoni, gli ammortamenti fiscali e le future variazioni di valore non confluiscono nel calcolo.
Nella pratica, di solito avviene il contrario: agenti immobiliari e venditori indicano un fattore, come ad esempio 17, 20 o nel caso dirispettivamente 25 e 26 nell’esempio sopra citato. Questo fattore è il moltiplicatore dei ricavi da locazione, dal quale si determina il prezzo d’acquisto mediante moltiplicazione. Di norma, il moltiplicatore si basa su valori comparativi e sull’esperienza a livello regionale.
Sia il fattore o moltiplicatore sia la formula dell’agente immobiliare sono grandezze molto utilizzate sul mercato immobiliare per una valutazione semplificata. Importante: la posizione, la sostanza edilizia, lo stato di ammodernamento, il terreno e molti altri dettagli non sono considerati o lo sono solo in misura del tutto insufficiente.
Buono a sapersi: dal fattore e dal moltiplicatore si ricava il rendimento lordo
Con questa consapevolezza, in qualità di potenziale acquirente (e venditore), può fare calcoli molto efficaci. Se ha una mentalità matematica, il punto cruciale le sarà già evidente: entrambi i calcoli sono direttamente correlati anche al di là del valore dell’immobile.
Il risultato espresso in numero di anni del secondo calcolo è il reciproco matematico del tasso di capitalizzazione della formula dell’agente immobiliare. 1/25,64 equivale a 0,039 o, espresso diversamente, al 3,9 percento. Con un fattore pari a 25 sarebbe il 4 %, con uno pari a 20 sarebbe il 5 % e con uno pari a 17 sarebbe circa il 5,8 %.
Dietro all’interazione tra formula dell’agente immobiliare e fattore si cela quindi un’ulteriore grandezza importante per l’acquirente: il rendimento lordo. Il tasso di capitalizzazione corrisponde al rendimento lordo atteso. Questo è importante per valutare il prezzo d’acquisto. Infatti, sebbene il calcolo includa un tasso di capitalizzazione attraverso la valutazione del rischio, questo non è identico ai costi percentuali del credito per il finanziamento immobiliare. Piuttosto, come descritto, comprende un premio per il rischio relativo alla posizione, alle condizioni dell’immobile ecc.
Prima di un acquisto dovrebbe mettere in relazione entrambi i valori. Confronti i costi percentuali del credito derivanti da interessi e ammortamento con il rendimento lordo calcolato o con il tasso di capitalizzazione della formula dell’agente immobiliare. Quest’ultimo dovrebbe essere inferiore ai suoi costi percentuali personali del credito. Se il tasso personale prospettato dalla banca è superiore al tasso di capitalizzazione, pagherà mese dopo mese più di quanto incassa dall’affitto. Se invece è inferiore, conseguirà un surplus che potrà utilizzare per interventi di manutenzione, rimborsi straordinari, come riserva o a sua libera disposizione.
Concretamente, ciò significa per l’esempio sopra citato: dovrebbe acquistare questo immobile solo se il suoI costi, compreso l’ammortamento del mutuo immobiliare, sono inferiori al tasso di capitalizzazione ipotizzato del 3,9 %. Più basso è il tasso, maggiore sarà il loro rendimento netto.
Importante: questo confronto dei rendimenti vale in particolare per gli immobili affittati. In qualità di acquirenti, non dovreste mai sostenere costi aggiuntivi a fronte delle spese correnti. Tuttavia, se desiderate abitare personalmente nella casa o nell’appartamento, questo calcolo è valido solo in parte. Il confronto vi offre comunque un buon punto di riferimento per capire se il prezzo d’acquisto è troppo alto o interessante.
La formula dell’agente immobiliare fornisce solo un valore approssimativo
Il fattore o moltiplicatore, così come il tasso di capitalizzazione nella formula dell’agente immobiliare, sono solo indicazioni approssimative. Tuttavia, con i loro calcoli, i buoni agenti immobiliari e gli esperti con eccellenti conoscenze del mercato locale riescono comunque ad avvicinarsi molto al valore effettivo di un immobile. In definitiva, sono soprattutto i valori comparativi locali e l’esperienza a rendere interessanti la formula dell’agente immobiliare e i calcoli basati sul moltiplicatore.
Una stima più precisa del prezzo si basa su una procedura completa di valutazione, una cosiddetta perizia estimativa. Questa tiene conto di un numero significativamente maggiore di fattori. Sul libero mercato immobiliare, tali perizie sono comuni soprattutto nelle aste. Nelle vendite tramite agente immobiliare o nelle vendite private dirette, tuttavia, prevale la determinazione del prezzo d’acquisto sulla base della formula dell’agente immobiliare o del calcolo del fattore.
Per poter valutare meglio i prezzi, orientatevi sull’interazione tra le variabili. Vale quanto segue: più elevato è il rischio (= tasso di capitalizzazione) e peggiore è la posizione, più bassi dovrebbero essere il fattore e il prezzo d’acquisto. Più basso è il rischio e migliore è la posizione, più elevati saranno il fattore e quindi il prezzo d’acquisto. Prestate attenzione ai valori comparativi locali relativi a immobili simili. Tenete inoltre presente che si tratta solo di valori indicativi approssimativi, che trascurano molti dettagli. Se non vi fidate dei risultati della formula dell’agente immobiliare, commissionate una perizia estimativa precisa. Ciò offre una maggiore sicurezza, ma è a pagamento.