Lors de l’achat et de la vente de leur bien immobilier, de nombreuses personnes ont du mal à déterminer une valeur appropriée. Trop de facteurs influent sur la valeur de marché. Il s’agit notamment de l’emplacement, de la substance du bien, de sa superficie, du terrain, des revenus locatifs, des frais d’exploitation et de nombreux autres éléments.
Il existe toutefois un calcul approximatif qu’utilisent de nombreux courtiers et investisseurs immobiliers : la formule du courtier. Celle-ci permet de déterminer le prix d’achat et est – pour les biens locatifs – étroitement liée au rendement brut attendu. Si vous cherchez activement sur le marché immobilier ou souhaitez vendre votre appartement ou votre maison, vous devriez connaître ces termes et leur signification : formule du courtier, multiplicateur et facteur.
Explication de la formule du courtier
Les courtiers utilisent volontiers une formule portant leur nom pour déterminer la valeur approximative de marché d’un bien immobilier. Il s’agit d’une forme simplifiée de la méthode de la valeur de rendement, un calcul servant à déterminer la valeur immobilière.
Lorsque vous entendez ce terme, vous devriez être en mesure de classer le résultat de ce calcul. La formule du courtier est la suivante :
Revenus locatifs nets ÷ taux de capitalisation = valeur immobilière
Cette équation repose sur des hypothèses ou sur des chiffres réels. Les revenus locatifs nets correspondent aux revenus immobiliers restant après déduction des frais d’exploitation. Les frais d’exploitation sont répercutés sur les locataires. Il s’agit donc du loyer net hors charges. Pour les maisons individuelles, il convient de retenir un loyer comparatif usuel localement.
Le taux de capitalisation est le taux de base ajusté en fonction du risque lié au bien. En règle générale, il convient de prendre comme référence le taux actuel des crédits immobiliers et de le modifier. La prise en compte du risque augmente dans une certaine mesure la valeur – selon l’état et les particularités du bien. Pour les biens résidentiels typiques, l’hypothèse courante se situe entre 4 % et 6 %, ou légèrement plus bas en cas de bonnes conditions de taux.
Ce que vous devez prendre en compte concernant la formule du courtier
Le résultat de la formule est censé refléter la valeur approximative de marché du bien immobilier. Il convient toutefois de tenir compte de plusieurs particularités :
- Les revenus locatifs réels peuvent être supérieurs ou inférieurs au loyer usuel localement.
- Des frais de réparation exceptionnels peuvent influencer les revenus locatifs. Les revenus locatifs nets ne doivent pas toujours correspondre aux revenus annuels.
- Pour pour le calcul approximatif, on utilise un taux de capitalisation attendu. Celui-ci repose sur des hypothèses et des valeurs empiriques. Il ne couvre toutefois pas toujours correctement tous les risques liés au bien, comme par exemple un retard de modernisation.
- De petites modifications des variables peuvent déjà avoir une influence considérable sur le résultat final.
- Pour les agents immobiliers et les acheteurs potentiels, la règle est la suivante : ils ne disposent pas toujours de toutes les données réelles nécessaires et doivent travailler avec des estimations.
Formule de l’agent immobilier : exemple de calcul
La détermination de la valeur approximative du marché d’un bien immobilier pourrait se présenter comme suit : un immeuble résidentiel moyen de trois logements génère un loyer annuel de 23.400 euros. Le taux de capitalisation est estimé à 3,9 % en raison d’un faible taux de crédit et d’un risque limité. Le calcul est donc le suivant :
23.400 euros ÷ 3,9 % = 23.400 euros ÷ 0,039 = 600.000 euros
La valeur approximative du marché s’élève donc à 600.000 euros. Une hausse du loyer mensuel de seulement 100 euros entraîne déjà une augmentation de valeur de plus de 30.000 euros. En revanche, avec un taux de capitalisation supérieur de 0,6 point de pourcentage, la valeur diminue d’environ 53.000 euros. Vous devez donc déterminer très soigneusement chacune des variables du calcul. En effet, les écarts ou les hypothèses erronées peuvent être fatals.
Dérivé de la formule de l’agent immobilier : déterminer le facteur et le multiplicateur
La formule de l’agent immobilier permet de déduire une méthode encore plus simple, particulièrement intéressante pour les biens locatifs. Si vous divisez le prix de vente fixé d’un bien immobilier par les revenus locatifs nets, vous obtenez ce que l’on appelle le facteur ou multiplicateur. Dans l’exemple ci-dessus, le calcul serait le suivant :
600.000 euros ÷ 23.400 euros = 25,64
Le résultat de cette formule est une durée exprimée en années. Cette période vous indique au bout de combien de temps vous auriez récupéré vos coûts d’investissement pour un bien locatif et commenceriez à réaliser des bénéfices. Ainsi, si vous achetiez ce bien immobilier pris en exemple, vous devriez attendre 25,64 ans avant que le prix d’achat soit amorti pour vous.
Attention : ce calcul ne tient pas compte des frais annexes à l’achat, tels que les honoraires d’agence et les frais de notaire ! Dans une analyse individuelle, vous devriez tenir compte de ces coûts. De même, les variations des loyers, les amortissements fiscaux et les futures évolutions de la valeur ne sont pas pris en compte dans le calcul.
En pratique, cela fonctionne généralement dans l’autre sens : les agents immobiliers et les vendeurs indiquent un facteur, par exemple 17, 20 ou dans le cas derespectivement 25 et 26 dans l’exemple susmentionné. Ce facteur est le multiplicateur des revenus locatifs, à partir duquel le prix d’achat est déterminé par multiplication. Le multiplicateur repose généralement sur des valeurs comparatives et empiriques régionales.
Tant le facteur ou multiplicateur que la formule de l’agent immobilier sont des grandeurs volontiers utilisées sur le marché immobilier pour une estimation simplifiée de la valeur. Important : l’emplacement, la structure du bâtiment, l’état de modernisation, le terrain et de nombreux autres détails n’y sont pas pris en compte ou ne le sont que de manière très insuffisante.
Bon à savoir : le rendement brut découle du facteur et du multiplicateur
Cette constatation vous permet, en tant qu’acheteur potentiel (et vendeur), de faire très bien vos calculs. Si vous avez l’esprit mathématique, le point essentiel vous sautera déjà aux yeux : les deux calculs sont directement liés, même indépendamment de la valeur du bien immobilier.
Le résultat en nombre d’années du deuxième calcul est l’inverse mathématique du taux de capitalisation de la formule de l’agent immobilier. 1/25,64 donne 0,039, soit 3,9 %. Avec un facteur de 25, ce serait 4 %, avec un facteur de 20, 5 %, et avec un facteur de 17, environ 5,8 %.
L’interaction entre la formule de l’agent immobilier et le facteur dissimule donc une autre donnée importante pour l’acheteur : le rendement brut. Le taux de capitalisation correspond au rendement brut attendu. Celui-ci est important pour évaluer le prix d’achat. En effet, le calcul comprend certes un taux de capitalisation lié à l’évaluation des risques. Celui-ci n’est toutefois pas identique aux coûts de crédit exprimés en pourcentage pour le prêt immobilier. Il comprend plutôt, comme indiqué, une majoration pour le risque lié à l’emplacement, à l’état du bien, etc.
Vous devriez mettre ces deux valeurs en relation avant un achat. Comparez vos coûts de crédit en pourcentage, composés des intérêts et de l’amortissement, avec le rendement brut calculé ou le taux de capitalisation de la formule de l’agent immobilier. Celui-ci devrait être inférieur à vos coûts de crédit personnels en pourcentage. Si le taux personnel que la banque vous propose est supérieur au taux de capitalisation, vous payez chaque mois davantage que ce que vous percevez grâce au loyer. S’il est en revanche inférieur, vous réalisez un excédent que vous pouvez utiliser pour des travaux d’entretien, des remboursements anticipés exceptionnels, comme réserve ou librement.
Concrètement, cela signifie pour l’exemple susmentionné : vous ne devriez acheter ce bien immobilier que si leursque les coûts, remboursement compris, du crédit immobilier restent inférieurs au taux de capitalisation supposé de 3,9 %. Plus le taux est bas, plus votre rendement net est élevé.
Important : cette comparaison de rendement s’applique notamment aux biens immobiliers loués. En tant qu’acheteur, vous ne devriez jamais avoir à payer un supplément pour les charges courantes. Toutefois, si vous souhaitez occuper vous-même la maison ou l’appartement, ce calcul ne s’applique que sous certaines conditions. La comparaison vous fournit néanmoins un bon repère pour déterminer si le prix d’achat est trop élevé ou attractif.
La formule du courtier ne fournit qu’une valeur approximative
Le facteur ou multiplicateur, ainsi que le taux de capitalisation utilisés dans la formule du courtier, ne sont que des repères approximatifs. Les bons courtiers et experts disposant d’excellentes connaissances du marché local parviennent néanmoins, grâce à leur calcul, à se rapprocher fortement de la valeur réelle d’un bien immobilier. Ce sont notamment les valeurs comparatives locales et les données d’expérience qui rendent la formule du courtier et les calculs du multiplicateur attrayants.
Un calcul de prix plus précis repose sur une procédure d’évaluation complète, appelée expertise en évaluation. Celle-ci prend en compte nettement davantage de facteurs. Sur le marché immobilier libre, ces expertises sont surtout courantes lors des ventes aux enchères. Lors d’une vente par l’intermédiaire d’un courtier ou d’une vente privée directe, la détermination du prix d’achat selon la formule du courtier ou le calcul du facteur reste toutefois dominante.
Pour mieux évaluer les prix, basez-vous sur l’interaction des variables. La règle est la suivante : plus le risque (= taux de capitalisation) est élevé et plus l’emplacement est mauvais, plus le facteur et le prix d’achat devraient être bas. Plus le risque est faible et meilleur est l’emplacement, plus le facteur et donc le prix d’achat seront élevés. Veillez à consulter les valeurs comparatives locales pour des biens similaires. Gardez également à l’esprit qu’il ne s’agit que de valeurs indicatives approximatives, qui ne tiennent pas compte de nombreux détails. Si vous ne faites pas confiance aux résultats de la formule du courtier, commandez une expertise en évaluation précise. Cela offre un peu plus de sécurité, mais est payant.