घर खरीदना: ब्रोकर फ़ॉर्मूला, कारक और गुणक क्या हैं?

अपनी संपत्ति खरीदते और बेचते समय कई लोगों को उचित मूल्य निर्धारित करने में कठिनाई होती है। बाज़ार मूल्य में बहुत से कारक भूमिका निभाते हैं। इनमें स्थान, संपत्ति की स्थिति, संपत्ति का आकार, भूखंड, किराये की आय, प्रबंधन लागत और कई अन्य बिंदु शामिल हैं।

हालाँकि, एक अनुमानित गणना है, जिसका उपयोग कई ब्रोकर और रियल एस्टेट निवेशक करते हैं: ब्रोकर सूत्र। इससे खरीद मूल्य निर्धारित किया जाता है और—किराये की संपत्तियों में—अपेक्षित सकल प्रतिफल से इसका घनिष्ठ संबंध होता है। यदि आप रियल एस्टेट बाज़ार में सक्रिय रूप से खोज कर रहे हैं या अपना अपार्टमेंट अथवा घर बेचना चाहते हैं, तो आपको इन शब्दों और उनके अर्थों को जानना चाहिए: ब्रोकर सूत्र, मल्टीप्लायर और गुणक।

ब्रोकर सूत्र की व्याख्या

विशेष रूप से ब्रोकर किसी संपत्ति का अनुमानित बाज़ार मूल्य निर्धारित करने के लिए अपने नाम पर आधारित इस सूत्र का उपयोग करना पसंद करते हैं। यह आय-मूल्य विधि का एक सरलीकृत रूप है, जो संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने की गणना है।

जब आप यह शब्द सुनें, तो आपको इस गणना के परिणाम का आकलन करने में सक्षम होना चाहिए। ब्रोकर सूत्र है:

शुद्ध किराये की आय ÷ पूंजीकरण ब्याज दर = संपत्ति का मूल्य

यह समीकरण अनुमानों या वास्तविक संख्याओं पर आधारित है। शुद्ध किराये की आय वह संपत्ति आय है, जो प्रबंधन लागत घटाने के बाद बचती है। प्रबंधन लागत किरायेदारों पर डाल दी जाती है। इसलिए यह शुद्ध ठंडी किराया राशि है। अपने घरों के लिए स्थानीय प्रचलित तुलनात्मक किराया लागू किया जाना चाहिए।

पूंजीकरण ब्याज दर वह आधार ब्याज दर है, जिसे संपत्ति के जोखिम के अनुसार समायोजित किया गया है। सामान्यतः वर्तमान रियल एस्टेट ऋण ब्याज दर को आधार बनाकर उसमें संशोधन किया जाता है। जोखिम को ध्यान में रखने से मूल्य कुछ हद तक अधिक हो जाता है—यह संपत्ति की स्थिति और विशेषताओं पर निर्भर करता है। सामान्य आवासीय संपत्तियों के लिए प्रचलित अनुमान में यह 4 % से 6 % के बीच होती है या अच्छी ब्याज शर्तों में कुछ कम होती है।

ब्रोकर सूत्र में आपको इन बातों का ध्यान रखना चाहिए

सूत्र का परिणाम संपत्ति के अनुमानित बाज़ार मूल्य को दर्शाना चाहिए। हालाँकि, कई विशेषताओं को ध्यान में रखना आवश्यक है:

• वास्तविक किराये की आय स्थानीय प्रचलित किराये से अधिक या कम हो सकती है।
• असाधारण मरम्मत लागत किराये की आय को प्रभावित कर सकती है। शुद्ध किराये की आय का वार्षिक आय से मेल खाना हमेशा आवश्यक नहीं है।
• के लिए सकल गणना में अपेक्षित पूंजीकरण ब्याज दर का उपयोग किया जाता है। यह अनुमानों और अनुभवजन्य मूल्यों पर आधारित होती है। हालांकि, इसे हमेशा संपत्ति के सभी जोखिमों, जैसे कि आधुनिकीकरण में लंबित कार्यों, को सही ढंग से कवर करना आवश्यक नहीं है।
• चरों में छोटे बदलाव भी अंतिम परिणाम पर महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकते हैं।
• ब्रोकरों और संभावित खरीदारों के लिए यह लागू होता है: उनके पास हमेशा सभी आवश्यक वास्तविक आंकड़े नहीं होते और उन्हें अनुमानित मूल्यों के साथ काम करना पड़ता है।

ब्रोकर सूत्र: गणना का उदाहरण

किसी संपत्ति का अनुमानित बाजार मूल्य इस प्रकार निर्धारित किया जा सकता है: तीन अपार्टमेंट वाला एक औसत बहु-परिवारिक मकान 23.400 यूरो का वार्षिक किराया देता है। कम ऋण ब्याज दर और कम जोखिम के कारण पूंजीकरण ब्याज दर 3,9 % मानी जाती है। इससे गणना इस प्रकार होती है:

23.400 यूरो ÷ 3,9 % = 23.400 यूरो ÷ 0,039 = 600.000 यूरो

इसलिए अनुमानित बाजार मूल्य 600.000 यूरो है। मासिक किराए में केवल 100 यूरो की वृद्धि होने पर भी मूल्य में 30.000 यूरो से अधिक की वृद्धि होती है। इसके विपरीत, पूंजीकरण ब्याज दर में 0,6 प्रतिशत अंक की वृद्धि होने पर मूल्य लगभग 53.000 यूरो कम हो जाता है। इसलिए आपको गणना के अलग-अलग चरों को बहुत सावधानी से निर्धारित करना चाहिए। क्योंकि विचलन या गलत धारणाएं घातक हो सकती हैं।

ब्रोकर सूत्र का विस्तार: गुणक और मल्टीप्लायर निर्धारित करना

ब्रोकर सूत्र से एक और सरल प्रक्रिया निकाली जा सकती है, जो विशेष रूप से किराये की संपत्तियों के लिए उपयोगी है। यदि आप किसी संपत्ति के निर्धारित बिक्री मूल्य को शुद्ध किराया आय से विभाजित करते हैं, तो आपको तथाकथित गुणक या मल्टीप्लायर प्राप्त होता है। ऊपर दिए गए उदाहरण में यह इस प्रकार होगा:

600.000 यूरो ÷ 23.400 यूरो = 25,64

इस सूत्र का परिणाम वर्षों में एक अवधि है। यह अवधि आपको दिखाती है कि किराये की संपत्ति के लिए आपकी निवेश लागत कब तक वापस अर्जित हो जाएगी और आप लाभ कमाना शुरू करेंगे। इसलिए यदि आप इस उदाहरण वाली संपत्ति खरीदते हैं, तो खरीद मूल्य की भरपाई होने तक आपको 25,64 वर्ष प्रतीक्षा करनी होगी।

ध्यान दें: इस गणना में ब्रोकर शुल्क और नोटरी शुल्क जैसी खरीद की अतिरिक्त लागतों को शामिल नहीं किया गया है! व्यक्तिगत विश्लेषण में आपको इन लागतों को ध्यान में रखना चाहिए। इसी प्रकार, किराए में बदलाव, कर संबंधी मूल्यह्रास और भविष्य में होने वाले मूल्य परिवर्तन भी गणना में शामिल नहीं होते।

व्यवहार में अक्सर इसका उलटा होता है: ब्रोकर और विक्रेता 17, 20 या उदाहरण के लिए beiऊपर दिए गए उदाहरण में 25 या 26। यह गुणक किराये की आय का गुणक है, जिससे गुणा करके खरीद मूल्य निर्धारित किया जाता है। गुणक आमतौर पर क्षेत्रीय तुलनात्मक और अनुभवजन्य मूल्यों पर आधारित होता है।

गुणक अथवा वर्धक और ब्रोकर का सूत्र, दोनों ही, रियल एस्टेट बाजार में सरल मूल्यांकन के लिए प्रचलित मान हैं। महत्वपूर्ण बात: स्थान, निर्माण गुणवत्ता, आधुनिकीकरण की स्थिति, भूखंड और कई अन्य विवरण इनमें शामिल नहीं होते या केवल बहुत अपर्याप्त रूप से शामिल होते हैं।

जानना उपयोगी है: गुणक और वर्धक से सकल प्रतिफल प्राप्त होता है

इस जानकारी से आप खरीदार (और विक्रेता) के रूप में बहुत अच्छी तरह गणना कर सकते हैं। यदि आपकी गणितीय समझ अच्छी है, तो मुख्य बिंदु आपको पहले ही दिखाई देगा: दोनों गणनाएँ संपत्ति के मूल्य से परे भी सीधे एक-दूसरे से संबंधित हैं।

दूसरी गणना से वर्षों की संख्या में प्राप्त परिणाम, ब्रोकर के सूत्र में पूंजीकरण ब्याज दर का गणितीय व्युत्क्रम है। 1/25,64 का परिणाम 0,039 है या दूसरे शब्दों में 3,9 प्रतिशत। 25 के गुणक पर यह 4 % होगा, 20 के गुणक पर 5 % और 17 के गुणक पर लगभग 5,8 %।

इसलिए ब्रोकर के सूत्र और गुणक के परस्पर संबंध के पीछे खरीदार के लिए एक और महत्वपूर्ण मान छिपा है: सकल प्रतिफल। पूंजीकरण ब्याज दर अपेक्षित सकल प्रतिफल के बराबर होती है। खरीद मूल्य के आकलन के लिए यह महत्वपूर्ण है। क्योंकि गणना में जोखिम आकलन के साथ पूंजीकरण ब्याज दर तो शामिल होती है, लेकिन यह रियल एस्टेट ऋण की प्रतिशत ऋण लागत के समान नहीं होती। बल्कि, जैसा कि बताया गया है, इसमें स्थान, संपत्ति की स्थिति आदि के लिए जोखिम प्रीमियम शामिल होता है।

खरीद से पहले आपको दोनों मूल्यों को एक-दूसरे के संदर्भ में रखना चाहिए। ब्याज और मूलधन भुगतान से उत्पन्न अपनी प्रतिशत ऋण लागत की तुलना निर्धारित सकल प्रतिफल अथवा ब्रोकर के सूत्र की पूंजीकरण ब्याज दर से करें। यह आपकी व्यक्तिगत प्रतिशत ऋण लागत से कम होनी चाहिए। यदि बैंक द्वारा प्रस्तावित आपकी व्यक्तिगत दर पूंजीकरण ब्याज दर से अधिक है, तो आप महीने-दर-महीने किराये से होने वाली आय से अधिक भुगतान करेंगे। यदि यह इससे कम है, तो आपको अधिशेष प्राप्त होगा, जिसका उपयोग आप रखरखाव उपायों, विशेष मूलधन भुगतान, आरक्षित निधि या अपनी इच्छानुसार कर सकते हैं।

विशेष रूप से ऊपर दिए गए उदाहरण के लिए इसका अर्थ है: आपको यह संपत्ति तभी खरीदनी चाहिए, जब आपकीकल्पित 3,9 % पूंजीकरण ब्याज दर के तहत रियल एस्टेट ऋण के मूलधन भुगतान सहित लागत से कम हैं। दर जितनी कम होगी, उनकी शुद्ध प्रतिफल दर उतनी ही अधिक होगी।

महत्वपूर्ण: यह प्रतिफल तुलना विशेष रूप से किराए पर दी गई संपत्तियों पर लागू होती है। खरीदार के रूप में आपको चल रही लागतों में कभी भी अतिरिक्त भुगतान नहीं करना चाहिए। हालांकि, यदि आप घर या अपार्टमेंट में स्वयं रहना चाहते हैं, तो यह गणना केवल सीमित रूप से लागू होती है। फिर भी, इस तुलना से आपको अच्छा अंदाजा हो जाता है कि खरीद मूल्य बहुत अधिक है या आकर्षक।

ब्रोकर का सूत्र केवल एक अनुमानित मूल्य देता है

ब्रोकर के सूत्र में फैक्टर या गुणक तथा पूंजीकरण ब्याज दर भी केवल अनुमानित संकेतक हैं। फिर भी, स्थानीय बाजार का उत्कृष्ट ज्ञान रखने वाले अच्छे ब्रोकर और विशेषज्ञ अपनी गणना से किसी संपत्ति के वास्तविक मूल्य के बहुत करीब पहुंच जाते हैं। अंततः, स्थानीय तुलनात्मक मूल्य और अनुभवजन्य मूल्य ही ब्रोकर के सूत्र और गुणक-गणनाओं को आकर्षक बनाते हैं।

अधिक सटीक मूल्य-निर्धारण एक व्यापक मूल्यांकन प्रक्रिया, तथाकथित मूल्य रिपोर्ट, पर आधारित होता है। इसमें काफी अधिक कारकों को ध्यान में रखा जाता है। खुले रियल एस्टेट बाजार में ऐसी मूल्य रिपोर्ट विशेष रूप से नीलामियों में प्रचलित हैं। हालांकि, ब्रोकर के माध्यम से बिक्री या सीधे निजी बिक्री में खरीद मूल्य का निर्धारण ब्रोकर के सूत्र या फैक्टर-गणना के आधार पर ही प्रमुख रूप से किया जाता है।

ताकि आप कीमतों का बेहतर आकलन कर सकें, चरों के परस्पर संबंध को ध्यान में रखें। नियम यह है: जोखिम (= पूंजीकरण ब्याज दर) जितना अधिक और स्थान जितना खराब होगा, फैक्टर और खरीद मूल्य उतने ही कम होने चाहिए। जोखिम जितना कम और स्थान जितना बेहतर होगा, फैक्टर और उसके साथ खरीद मूल्य उतना ही अधिक होगा। समान संपत्तियों के स्थानीय तुलनात्मक मूल्यों पर ध्यान दें। यह भी ध्यान रखें कि ये केवल अनुमानित मार्गदर्शक मूल्य हैं, जिनमें कई विवरणों की उपेक्षा होती है। यदि आपको ब्रोकर के सूत्र के परिणामों पर भरोसा नहीं है, तो सटीक मूल्य रिपोर्ट तैयार करवाएं। इससे कुछ अधिक सुरक्षा मिलती है, लेकिन इसके लिए शुल्क देना पड़ता है।