Wie zijn woning particulier verkoopt, bespaart de evenredige makelaarscourtage – en die bedraagt in 2026, afhankelijk van de deelstaat, voor de verkoperskant bijna 3 tot 3,6 procent van de koopprijs. Bij een verkoopprijs van 400.000 euro blijft zo al snel 12.000 tot 14.000 euro in uw zak. Wij berekenen de besparing voor elke deelstaat in euro’s – en laten eerlijk zien welke kosten er bij een verkoop zonder makelaar toch overblijven.
Hoe hoog is de makelaarscourtage in 2026?
De makelaarscourtage – ook makelaarsloon genoemd – is in Duitsland niet wettelijk vastgesteld, maar vrij onderhandelbaar. In de praktijk zijn er echter regionale tarieven ontstaan. Gebruikelijk is in 2026 een totale courtage tussen 5,95 en 7,14 procent van de koopprijs, telkens inclusief de wettelijke omzetbelasting.
Beslissend voor verkopers is de verdeling. Sinds 23 december 2020 geldt de „Wet inzake de verdeling van makelaarskosten bij de bemiddeling van koopovereenkomsten voor woningen en eengezinswoningen". Deze regelt voor woningen en eengezinswoningen waarbij de koper consument is:
- Beginsel van gelijke verdeling: Als de makelaar voor beide partijen optreedt, mogen koper en verkoper de courtage alleen in gelijke delen verschuldigd worden (§ 656c BGB).
- Eenzijdige opdracht: Als slechts één partij de makelaar opdracht geeft, mag zij hoogstens de helft van de kosten op de andere partij afwentelen – en pas nadat zij haar eigen aandeel heeft betaald en dit heeft aangetoond (§ 656d BGB).
- Tekstvorm: De makelaarsovereenkomst voor een eengezinswoning of een woning is alleen geldig als deze ten minste in tekstvorm wordt gesloten (§ 656a BGB).
Praktisch betekent dit: Als verkoper draagt u tegenwoordig doorgaans zelf de helft van de totale courtage. Precies dit aandeel is het bedrag dat u bij de verkoop zonder makelaar direct bespaart.
De gebruikelijke totale tarieven per deelstaat:
- 7,14 procent in Baden-Württemberg, Beieren, Berlijn, Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Rijnland-Palts, Saarland, Saksen, Saksen-Anhalt, Sleeswijk-Holstein en Thüringen.
- 6,25 procent in Hamburg.
- 5,95 procent in Bremen, Hessen en Mecklenburg-Voorpommeren.
- regionaal verschillend in Nedersaksen, waar afhankelijk van de regio tussen 4,76 en 7,14 procent gebruikelijk is.
Wat u als verkoper echt besparen
De denkfout van veel eigenaren: zij rekenen met de volledige courtage. Direct uit eigen zak bespaart u echter in eerste instantie uw helft van het verkopersaandeel. Bij 7,14 procent totale courtage is dat 3,57 procent van de koopprijs, bij 5,95 procent dienovereenkomstig 2,98 procent.
Omdat de courtage een percentage is, groeit deze mee met de waarde van het vastgoed. En de waarden stijgen verder: in 2025 stegen de prijzen van woningen volgens het Duitse Federale Bureau voor de Statistiek gemiddeld met 3,2 procent; ook begin 2026 gingen ze verder omhoog. Hoe duurder uw woning, hoe groter de absolute besparing.
Besparing per deelstaat: de courtage in euro's
Als rekenvoorbeeld dient een koopprijs van 400.000 euro. Vermeld zijn de totale courtage en uw helft van het verkopersaandeel – dus het bedrag dat u bij particuliere verkoop direct bespaart:
- Deelstaten met 7,14 procent (o.a. Beieren, Noordrijn-Westfalen, Berlijn, Saksen): totale courtage 28.560 euro, verkopersaandeel circa 14.280 euro.
- Hamburg (6,25 %): totale courtage 25.000 euro, verkopersaandeel 12.500 euro.
- Bremen, Hessen, Mecklenburg-Voorpommeren (5,95 %): totale courtage 23.800 euro, verkopersaandeel 11.900 euro.
- Nedersaksen (4,76–7,14 %): totale courtage 19.040–28.560 euro, verkopersaandeel circa 9.520–14.280 euro.
Rekenvoorbeelden per koopprijs
Hoe sterk de besparing met de prijs stijgt, laat dit overzicht voor een deelstaat met 7,14 procent zien. Ook hier geldt: het verkopersaandeel is uw directe besparing; de totale courtage is het bedrag dat in totaal niet meer naar een makelaar gaat.
- 250.000 euro: totale courtage 17.850 euro, verkopersaandeel 8.925 euro.
- 400.000 euro: totale courtage 28.560 euro, verkopersaandeel 14.280 euro.
- 500.000 euro: totale courtage 35.700 euro, verkopersaandeel 17.850 euro.
- 750.000 euro: totale courtage 53.550 euro, verkopersaandeel 26.775 euro.
De tweede hefboom: zonder courtage verkopen
Uw verkopersaandeel is slechts de helft van het verhaal. Als u zonder makelaar verkoopt, vervalt ook het aandeel van de koper – de woning wordt „courtagevrij". En dat is een echt verkoopargument.
Voor kopers behoort de courtage tot de bijkomende aankoopkosten die zij uit eigen vermogen moeten betalen. Als deze post wegvalt, wordt de drempel om in te stappen merkbaar lager: de 14.280 euro aan kopersaandeel uit ons voorbeeld van 400.000 euro zijn contant geld dat in plaats daarvan overhouden voor de notaris, overdrachtsbelasting of de inrichting. Een aanbod zonder makelaarscourtage spreekt daarom meer geïnteresseerden aan, verkort vaak de verkoopperiode en geeft u speelruimte bij de prijsonderhandeling. Op TraumImmo kunt u uw woning gericht als vrij van makelaarscourtage markeren en precies de kopers bereiken die daarop letten.
Rekenkundig is het totale voordeel op de courtage van de transactie dus de volledige totale courtage – in ons voorbeeld 28.560 euro –, die over beide partijen wordt verdeeld.
Welke kosten bij particuliere verkoop blijven
Helemaal gratis is de verkoop zonder makelaar niet. Van de bespaarde courtage moet u enkele posten aftrekken om de nettobesparing realistisch in te schatten:
- Energieprestatiecertificaat: afhankelijk van het type meestal ongeveer 50 tot 500 euro – een verbruikscertificaat is goedkoper, een behoeftecertificaat duurder –, verplicht op grond van het Gebouwenergiegesetz.
- Waardebepaling: een korte taxatie of een professionele waardering kan enkele honderden euro's kosten, maar voorkomt dure prijsfouten.
- Advertenties en foto's: hoogwaardige foto's, plattegrond en advertenties op portals brengen een overzichtelijk bedrag met zich mee.
- Boete voor vervroegde aflossing: loopt er nog een vastgoedlening, dan kan de bank bij vervroegde aflossing een vergoeding verlangen.
- Speculatiebelasting: verkoopt u binnen de termijn van tien jaar en hebt u de woning niet zelf bewoond, dan kan er belasting over de winst verschuldigd zijn (§ 23 EStG).
Zelfs met deze posten blijft van een verkopersaandeel van vijf cijfers doorgaans het grootste deel als echte besparing over.
Voordelen en nadelen: courtage besparen of een makelaar inschakelen
- Voordeel – hoge besparing: Het bespaarde verkopersaandeel loopt bij gebruikelijke koopprijzen al snel op tot vijf cijfers.
- Voordeel – aanbod zonder makelaarscourtage: Het wegvallen van het kopersaandeel maakt uw woning aantrekkelijker en versterkt uw onderhandelingspositie.
- Voordeel – volledige controle: U bepaalt prijs, afspraken en communicatie zelf.
- Nadeel – tijd en moeite: Waardebepaling, verkoopbrochure, bezichtigingen en onderhandelingen neemt u zelf op u.
- Nadeel – prijsrisico: Zonder marktkennis dreigt een te lage prijs, die de besparing op de courtage snel overstijgt.
- Nadeel – juridische kwesties: Informatieverplichtingen en contractdetails moet u zorgvuldig in acht nemen.
FAQ over makelaarscourtage bij verkoop
Hoeveel procent courtage bespaart de verkoper in 2026?
In de meeste deelstaten bedraagt de totale courtage 7,14 procent, waardoor aan de verkoperskant 3,57 procent van de koopprijs voor rekening komt. In Bremen, Hessen en Mecklenburg-Voorpommeren is dat 2,98 procent, in Hamburg 3,12 procent. Precies dit aandeel bespaart u bij verkoop zonder makelaar direct.
Kan ik de volledige courtage besparen?
Vanuit uw perspectief bespaart u uw verkopersaandeel volledig. Het kopersdeel vervalt eveneens, maar komt ten goede aan de koper – u kunt dit als „courtagevrij" als verkoopargument gebruiken of in de prijsonderhandeling inbrengen.
Mag ik als verkoper de volledige courtage afwentelen op de koper?
Nee. Bij appartementen en eengezinswoningen met een particuliere koper mag sinds 2020 hoogstens de helft van de courtage worden doorberekend, en dat pas nadat u uw aandeel hebt betaald en aangetoond (§ 656d BGB). Het vroegere model, waarbij de koper de volledige courtage droeg, is voor deze objecten niet meer toegestaan.
Loont particuliere verkoop ook bij lagere koopprijzen?
Meestal wel. Al bij 250.000 euro bespaart u in een deelstaat met 7,14 procent ongeveer 8.925 euro aan verkopersaandeel – een veelvoud van de kosten voor energieprestatiecertificaat, foto’s en advertenties.
Is de makelaarscourtage onderhandelbaar?
Ja. Omdat er geen wettelijk tarief bestaat, is de hoogte vrij onderhandelbaar. Vooral bij duurdere onroerende zaken kunnen lagere tarieven worden overeengekomen. Wie volledig zonder makelaar verkoopt, bespaart het eigen aandeel sowieso volledig.
Conclusie: zo groot is uw courtagebesparing
Verkoop zonder makelaar bespaart verkopers in 2026 vooral het halve courtageaandeel – afhankelijk van de deelstaat 2,98 tot 3,57 procent van de koopprijs en daarmee bij een object van 400.000 euro ongeveer 11.900 tot 14.280 euro. Als u het wegvallen van het kopersdeel als onderhandelingshefboom meetelt, gaat het om de volledige totale courtage. Na aftrek van het energieprestatiecertificaat, de taxatie en advertenties blijft in de meeste gevallen een duidelijk bedrag van vijf cijfers over als echte besparing. Wie tijd heeft en zijn eigen markt realistisch inschat, beschikt met particuliere verkoop over een van de effectiefste hefbomen om geld over te houden bij de verkoop van onroerend goed.