Тот, кто продаёт свою недвижимость самостоятельно, экономит свою долю комиссии риелтора — и в 2026 году она в зависимости от федеральной земли составляет для продавца почти 3–3,6 процента от покупной цены. При цене продажи 400 000 евро в вашем распоряжении быстро остаётся от 12 000 до 14 000 евро. Мы рассчитаем для вас экономию в евро для каждой федеральной земли — и честно покажем, какие расходы всё же остаются при продаже без риелтора.
Какова комиссия риелтора в 2026 году?
Комиссия риелтора — также называемая куртажем — в Германии не установлена законом, а свободно согласовывается сторонами. Однако на практике сложились региональные ставки. В 2026 году обычно применяется общая комиссия от 5,95 до 7,14 процента от покупной цены, включая установленный законом налог с оборота.
Для продавцов решающим является распределение комиссии. С 23 декабря 2020 года действует «Закон о распределении расходов на услуги риелтора при посредничестве в заключении договоров купли-продажи квартир и частных домов». Он регулирует сделки с квартирами и частными домами, в которых покупатель является потребителем:
- Принцип равного распределения: Если риелтор действует в интересах обеих сторон, покупатель и продавец могут обязаться уплатить комиссию только в равных долях (§ 656c BGB).
- Одностороннее поручение: Если риелтора нанимает только одна сторона, она может переложить на другую сторону не более половины расходов — и только после оплаты своей доли и предоставления соответствующего подтверждения (§ 656d BGB).
- Текстовая форма: Договор с риелтором по частному дому или квартире действителен только в том случае, если он заключён как минимум в текстовой форме (§ 656a BGB).
На практике это означает: сегодня продавец, как правило, самостоятельно оплачивает половину общей комиссии. Именно эту долю вы напрямую экономите при продаже без риелтора.
Обычные общие ставки по федеральным землям:
- 7,14 процента в Баден-Вюртемберге, Баварии, Берлине, Бранденбурге, Северном Рейне — Вестфалии, Рейнланд-Пфальце, Сааре, Саксонии, Саксонии-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейне и Тюрингии.
- 6,25 процента в Гамбурге.
- 5,95 процента в Бремене, Гессене и Мекленбурге — Передней Померании.
- различается в зависимости от региона в Нижней Саксонии, где в зависимости от региона обычно применяется ставка от 4,76 до 7,14 процента.
Что вы как продавец действительно сэкономить
Заблуждение многих собственников: они рассчитывают на всю комиссию. Однако непосредственно из собственного кармана вы сначала экономите свою половину комиссии продавца. При общей комиссии 7,14 процента это 3,57 процента от покупной цены, при 5,95 процента — соответственно 2,98 процента.
Поскольку комиссия является процентом, она растёт вместе со стоимостью недвижимости. И цены продолжают расти: в 2025 году цены на жилую недвижимость, согласно Федеральному статистическому ведомству, в среднем выросли на 3,2 процента, и в начале 2026 года рост продолжился. Чем дороже ваша недвижимость, тем больше абсолютная экономия.
Экономия по федеральным землям: комиссия в евро
В качестве примера расчёта используется покупная цена 400 000 евро. Указаны общая комиссия и ваша половина комиссии продавца — то есть сумма, которую вы напрямую экономите при частной продаже:
- Земли с комиссией 7,14 процента (в том числе Бавария, Северный Рейн — Вестфалия, Берлин, Саксония): общая комиссия 28 560 евро, доля продавца — около 14 280 евро.
- Гамбург (6,25 %): общая комиссия 25 000 евро, доля продавца — 12 500 евро.
- Бремен, Гессен, Мекленбург — Передняя Померания (5,95 %): общая комиссия 23 800 евро, доля продавца — 11 900 евро.
- Нижняя Саксония (4,76–7,14 %): общая комиссия 19 040–28 560 евро, доля продавца — около 9 520–14 280 евро.
Примеры расчёта по покупной цене
Насколько увеличивается экономия вместе с ценой, показывает этот обзор для федеральной земли с комиссией 7,14 процента. Здесь также действует правило: доля продавца — это ваша прямая экономия, а общая комиссия — сумма, которая больше не поступает никакому маклеру.
- 250 000 евро: общая комиссия 17 850 евро, доля продавца — 8 925 евро.
- 400 000 евро: общая комиссия 28 560 евро, доля продавца — 14 280 евро.
- 500 000 евро: общая комиссия 35 700 евро, доля продавца — 17 850 евро.
- 750 000 евро: общая комиссия 53 550 евро, доля продавца — 26 775 евро.
Второй рычаг: продажа без комиссии
Ваша доля продавца — это лишь половина правды. Если вы продаёте без маклера, отпадает и доля покупателя — недвижимость продаётся «без комиссии». И это действительно весомый аргумент в пользу продажи.
Для покупателей комиссия относится к дополнительным расходам при покупке, которые они должны оплачивать из собственного капитала. Если эта статья расходов отпадает, входной барьер заметно снижается: 14 280 евро доли покупателя из нашего примера с 400 000 евро — это реальные деньги, которые Вместо этого покупатели смогут потратить средства на нотариуса, налог на приобретение недвижимости или оснащение. Поэтому предложение без комиссии привлекает больше заинтересованных лиц, часто сокращает срок продажи и дает вам пространство для переговоров о цене. На TraumImmo вы можете специально обозначить свою недвижимость как предлагаемую без комиссии и привлечь именно тех покупателей, которые обращают на это внимание.
Таким образом, с математической точки зрения общая выгода от отсутствия комиссии в сделке составляет полную общую комиссию — в нашем примере 28.560 евро, — которая распределяется между обеими сторонами.
Какие расходы остаются при частной продаже
Продажа без маклера не обходится совсем бесплатно. Чтобы реалистично оценить чистую экономию, из сэкономленной комиссии следует вычесть некоторые расходы:
- Энергетический сертификат: в зависимости от типа обычно около 50–500 евро — сертификат по фактическому потреблению дешевле, сертификат по расчетной потребности дороже, — обязателен согласно Закону об энергетике зданий.
- Оценка стоимости: краткое экспертное заключение или профессиональная оценка могут стоить несколько сотен евро, но предотвращают дорогостоящие ошибки при определении цены.
- Объявления и фотографии: качественные снимки, планировка и размещение объявлений на порталах обходятся в умеренную сумму.
- Компенсация за досрочное погашение: если кредит на недвижимость еще не погашен, банк может потребовать компенсацию при досрочном погашении.
- Налог на спекулятивную прибыль: если вы продаете недвижимость в течение десятилетнего срока и не проживали в ней сами, с прибыли может взиматься налог (§ 23 EStG).
Даже с учетом этих расходов от доли продавца, составляющей пять и более знаков, как правило, остается основная часть в виде реальной экономии.
Преимущества и недостатки: сэкономить на комиссии или нанять маклера
- Преимущество — значительная экономия: сэкономленная доля продавца при обычных ценах покупки быстро достигает пятизначной суммы.
- Преимущество — предложение без комиссии: отсутствие доли покупателя делает вашу недвижимость привлекательнее и укрепляет вашу позицию на переговорах.
- Преимущество — полный контроль: вы самостоятельно управляете ценой, сроками и коммуникацией.
- Недостаток — время и усилия: оценку, подготовку экспозе, показы и переговоры вы проводите самостоятельно.
- Недостаток — риск в отношении цены: без знания рынка существует риск установить слишком низкую цену, и тогда экономия на комиссии быстро окажется меньше потерь.
- Недостаток — юридические вопросы: необходимо внимательно соблюдать обязанности по раскрытию информации и учитывать детали договора.
Часто задаваемые вопросы о комиссии маклера при продаже
Сколько процентов комиссии сэкономит продавец в 2026 году?
В большинстве федеральных земель общая комиссия составляет 7,14 процента, поэтому на сторону продавца приходится 3,57 процента от покупной цены. В Бремене, Гессене и Мекленбурге — Передней Померании это 2,98 процента, в Гамбурге — 3,12 процента. Именно эту долю вы напрямую сэкономите при продаже без маклера.
Могу ли я сэкономить всю комиссию?
С вашей точки зрения вы полностью экономите свою долю продавца. Доля покупателя также отпадает, но это приносит выгоду покупателю — вы можете использовать это как аргумент при продаже, указав, что объект «без комиссии», или включить это в переговоры о цене.
Может ли продавец переложить всю комиссию на покупателя?
Нет. При продаже квартир и частных домов частному покупателю с 2020 года можно переложить не более половины комиссии, причём только после того, как вы оплатили и подтвердили свою долю (§ 656d BGB). Прежняя модель, при которой покупатель оплачивал всю комиссию, для таких объектов больше недопустима.
Выгодна ли самостоятельная продажа также при небольшой покупной цене?
В большинстве случаев — да. Уже при цене 250 000 евро в федеральной земле со ставкой 7,14 процента вы сэкономите около 8 925 евро своей доли продавца — это во много раз больше расходов на энергетический паспорт, фотографии и объявления.
Подлежит ли комиссия маклера обсуждению?
Да. Поскольку установленной законом ставки не существует, размер комиссии можно свободно обсуждать. Особенно при продаже дорогой недвижимости можно договориться о более низких ставках. При продаже полностью без маклера вы в любом случае полностью экономите свою долю.
Итог: насколько велика ваша экономия на комиссии
Продажа без маклера в 2026 году прежде всего позволяет продавцам сэкономить половину комиссии — в зависимости от федеральной земли от 2,98 до 3,57 процента от покупной цены, то есть при объекте стоимостью 400 000 евро около 11 900–14 280 евро. Если добавить отпадающую долю покупателя как рычаг для переговоров, речь идёт о полной общей комиссии. После вычета расходов на энергетический паспорт, оценку и размещение объявлений в большинстве случаев остаётся значительная пятизначная сумма реальной экономии. Для тех, кто располагает временем и реалистично оценивает собственный рынок, самостоятельная продажа — один из самых эффективных способов сохранить деньги при продаже недвижимости.