Chi vende privatamente il proprio immobile risparmia la quota della provvigione dell’agenzia – che nel 2026, a seconda del Land, ammonta a poco meno del 3-3,6 per cento del prezzo di acquisto a carico del venditore. Con un prezzo di vendita di 400.000 euro, restano rapidamente 12.000-14.000 euro nelle vostre tasche. Calcoliamo in euro il risparmio per ogni Land – e mostriamo con onestà quali costi restano comunque quando si vende senza agenzia.
A quanto ammonta la provvigione dell’agenzia nel 2026?
La provvigione dell’agenzia – chiamata anche mediazione – non è stabilita per legge in Germania, ma è liberamente negoziabile. Nella pratica, tuttavia, si sono affermate aliquote regionali. Nel 2026 è usuale una provvigione complessiva tra il 5,95 e il 7,14 per cento del prezzo di acquisto, sempre comprensiva dell’imposta sul valore aggiunto prevista dalla legge.
Per i venditori è decisiva la ripartizione. Dal 23 dicembre 2020 si applica la «Legge sulla ripartizione dei costi dell’agenzia nella mediazione di contratti di compravendita di appartamenti e case unifamiliari». Per gli appartamenti e le case unifamiliari in cui l’acquirente è un consumatore, essa stabilisce:
- Principio della ripartizione a metà: Se l’agente opera per entrambe le parti, acquirente e venditore possono impegnarsi a pagare la provvigione solo in parti uguali (§ 656c BGB).
- Incarico unilaterale: Se solo una parte incarica l’agente, può trasferire all’altra parte al massimo la metà dei costi – e solo dopo aver pagato la propria quota e averne fornito la prova (§ 656d BGB).
- Forma testuale: Il contratto di agenzia per una casa unifamiliare o un appartamento è valido solo se concluso almeno in forma testuale (§ 656a BGB).
In pratica ciò significa: oggi, in genere, in qualità di venditore sostenete personalmente la metà della provvigione complessiva. È esattamente questa quota l’importo che risparmiate direttamente vendendo senza agenzia.
Le aliquote complessive usuali per Land:
- 7,14 per cento in Baden-Württemberg, Baviera, Berlino, Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Renania-Palatinato, Saarland, Sassonia, Sassonia-Anhalt, Schleswig-Holstein e Turingia.
- 6,25 per cento ad Amburgo.
- 5,95 per cento a Brema, Assia e Meclemburgo-Pomerania Anteriore.
- diverse a livello regionale in Bassa Sassonia, dove a seconda della regione sono usuali aliquote tra il 4,76 e il 7,14 per cento.
Cosa lei risparmiare davvero come venditore
L’errore di calcolo di molti proprietari: considerano l’intera provvigione. Tuttavia, inizialmente risparmiate direttamente di tasca vostra la vostra metà a carico del venditore. Con una provvigione complessiva del 7,14 percento si tratta del 3,57 percento del prezzo d’acquisto, con il 5,95 percento rispettivamente del 2,98 percento.
Poiché la provvigione è una percentuale, cresce con il valore dell’immobile. E i valori continuano a salire: nel 2025, secondo l’Ufficio federale di statistica, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media del 3,2 percento; anche all’inizio del 2026 hanno continuato a salire. Più costoso è il vostro immobile, maggiore è il risparmio assoluto.
Risparmio per Land: la provvigione in euro
Come esempio di calcolo viene utilizzato un prezzo d’acquisto di 400.000 euro. Sono indicate la provvigione complessiva e la vostra metà a carico del venditore, ossia l’importo che risparmiate direttamente vendendo privatamente:
- Länder con il 7,14 percento (tra gli altri Baviera, NRW, Berlino, Sassonia): provvigione complessiva 28.560 euro, quota del venditore circa 14.280 euro.
- Amburgo (6,25 %): provvigione complessiva 25.000 euro, quota del venditore 12.500 euro.
- Brema, Assia, Meclemburgo-Pomerania Anteriore (5,95 %): provvigione complessiva 23.800 euro, quota del venditore 11.900 euro.
- Bassa Sassonia (4,76–7,14 %): provvigione complessiva 19.040–28.560 euro, quota del venditore circa 9.520–14.280 euro.
Esempi di calcolo in base al prezzo d’acquisto
Questa panoramica per un Land con provvigione del 7,14 percento mostra quanto il risparmio aumenti con il prezzo. Vale ancora quanto segue: la quota del venditore è il vostro risparmio diretto, mentre la provvigione complessiva è l’importo che complessivamente non finisce più nelle tasche di alcun agente immobiliare.
- 250.000 euro: provvigione complessiva 17.850 euro, quota del venditore 8.925 euro.
- 400.000 euro: provvigione complessiva 28.560 euro, quota del venditore 14.280 euro.
- 500.000 euro: provvigione complessiva 35.700 euro, quota del venditore 17.850 euro.
- 750.000 euro: provvigione complessiva 53.550 euro, quota del venditore 26.775 euro.
La seconda leva: vendere senza provvigione
La vostra quota del venditore è solo metà della verità. Se vendete senza agente immobiliare, viene meno anche la quota dell’acquirente: l’immobile viene venduto «senza provvigione». E questo è un vero argomento di vendita.
Per gli acquirenti, la provvigione rientra nei costi accessori d’acquisto, che devono pagare con capitale proprio. Se questa voce viene meno, la soglia d’ingresso si abbassa sensibilmente: i 14.280 euro a carico dell’acquirente del nostro esempio da 400.000 euro sono denaro contante che che rimangono invece a disposizione per il notaio, l’imposta sul trasferimento immobiliare o le dotazioni. Un’offerta senza provvigione attira quindi più interessati, spesso riduce i tempi di commercializzazione e vi lascia margine nella trattativa sul prezzo. Su TraumImmo potete contrassegnare la vostra proprietà in modo mirato come priva di provvigione e raggiungere esattamente gli acquirenti che prestano attenzione a questo aspetto.
Dal punto di vista aritmetico, il vantaggio complessivo sulle provvigioni della transazione corrisponde quindi all’intera provvigione totale – nel nostro esempio 28.560 euro –, che viene suddivisa tra entrambe le parti.
Quali costi rimangono nella vendita privata
La vendita senza agente immobiliare non è completamente gratuita. Dalla provvigione risparmiata dovreste detrarre alcune voci per valutare realisticamente il risparmio netto:
- Attestato di prestazione energetica: a seconda del tipo, solitamente circa 50-500 euro – un attestato basato sui consumi è più economico, uno basato sul fabbisogno più costoso –, obbligatorio ai sensi della legge tedesca sull’energia degli edifici.
- Valutazione: una perizia sintetica o una valutazione professionale può costare alcune centinaia di euro, ma previene costosi errori di prezzo.
- Annunci e foto: immagini di qualità, planimetria e annunci sui portali comportano una spesa contenuta.
- Indennizzo per estinzione anticipata: se è ancora in corso un mutuo immobiliare, la banca può richiedere un indennizzo in caso di estinzione anticipata.
- Imposta sulla speculazione: se vendete entro il termine di dieci anni e non avete abitato personalmente l’immobile, sull’utile può essere applicata un’imposta (§ 23 EStG).
Anche considerando queste voci, di norma la maggior parte di una quota del venditore nell’ordine delle cinque cifre rimane come risparmio effettivo.
Vantaggi e svantaggi: risparmiare sulla provvigione o incaricare un agente immobiliare
- Vantaggio – elevato risparmio: la quota del venditore risparmiata raggiunge rapidamente cifre a cinque zeri ai consueti prezzi di acquisto.
- Vantaggio – offerta senza provvigione: l’assenza della quota dell’acquirente rende il vostro immobile più attraente e rafforza la vostra posizione negoziale.
- Vantaggio – pieno controllo: gestite autonomamente prezzo, appuntamenti e comunicazione.
- Svantaggio – tempo e impegno: valutazione, presentazione dell’immobile, visite e trattative sono a vostro carico.
- Svantaggio – rischio sul prezzo: senza conoscenze del mercato, si rischia un prezzo troppo basso, che può superare rapidamente il risparmio sulla provvigione.
- Svantaggio – aspetti legali: dovete osservare con attenzione gli obblighi informativi e i dettagli contrattuali.
FAQ sulla provvigione dell’agente immobiliare nella vendita
Quanta percentuale di provvigione risparmia il venditore nel 2026?
Nella maggior parte dei Länder la provvigione totale è pari al 7,14 percento, per cui al venditore spettano il 3,57 percento del prezzo d’acquisto. A Brema, in Assia e nel Meclemburgo-Pomerania Anteriore si tratta del 2,98 percento, ad Amburgo del 3,12 percento. È esattamente questa quota che risparmiate vendendo direttamente senza agente immobiliare.
Posso risparmiare l’intera provvigione?
Dal vostro punto di vista risparmiate interamente la quota a carico del venditore. Anche la quota a carico dell’acquirente viene meno, ma va a beneficio dell’acquirente: potete utilizzarla come argomento di vendita presentando l’immobile come «senza provvigione» oppure inserirla nella trattativa sul prezzo.
In qualità di venditore, posso trasferire l’intera provvigione all’acquirente?
No. Per appartamenti e case unifamiliari con acquirente privato, dal 2020 è possibile trasferire al massimo la metà della provvigione, e solo dopo aver pagato e dimostrato il pagamento della propria quota (§ 656d BGB). Il precedente modello, in cui l’acquirente sosteneva l’intera provvigione, non è più consentito per questi immobili.
La vendita privata conviene anche per prezzi d’acquisto più bassi?
Nella maggior parte dei casi sì. Già con 250.000 euro risparmiate, in un Land con provvigione del 7,14 percento, circa 8.925 euro di quota a carico del venditore: un multiplo dei costi per l’attestato energetico, le fotografie e gli annunci.
La provvigione dell’agente immobiliare è negoziabile?
Sì. Poiché non esiste un’aliquota stabilita per legge, l’importo è liberamente negoziabile. In particolare per gli immobili di valore elevato è possibile concordare aliquote inferiori. Chi vende completamente senza agente immobiliare risparmia comunque per intero la propria quota.
Conclusione: ecco quanto è il vostro risparmio sulla provvigione
La vendita senza agente immobiliare consente ai venditori di risparmiare nel 2026 soprattutto la metà della provvigione: a seconda del Land, dal 2,98 al 3,57 percento del prezzo d’acquisto, ovvero circa 11.900-14.280 euro per un immobile da 400.000 euro. Considerando anche la quota a carico dell’acquirente che viene meno come leva negoziale, si arriva all’intera provvigione complessiva. Sottraendo i costi dell’attestato energetico, della valutazione e degli annunci, nella maggior parte dei casi rimane una somma a cinque cifre come risparmio effettivo. Chi ha tempo e valuta realisticamente il proprio mercato troverà nella vendita privata una delle leve più efficaci per trattenere denaro nella vendita immobiliare.