Maklerprovision sparen: Wie viel bringt der Verkauf ohne Makler?

Wer seine Immobilie privat verkauft, spart die anteilige Maklerprovision – und die liegt 2026 je nach Bundesland bei knapp 3 bis 3,6 Prozent des Kaufpreises für die Verkäuferseite. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro bleiben so schnell 12.000 bis 14.000 Euro in Ihrer Tasche. Wir rechnen Ihnen die Ersparnis für jedes Bundesland in Euro vor – und zeigen ehrlich, welche Kosten beim Verkauf ohne Makler trotzdem übrig bleiben.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch regionale Sätze eingespielt. Üblich ist 2026 eine Gesamtprovision zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, jeweils inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Entscheidend für Verkäufer ist die Aufteilung. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Es regelt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer Verbraucher ist:

• Halbteilungsgrundsatz: Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer die Provision nur zu gleichen Teilen versprechen (§ 656c BGB).
• Einseitige Beauftragung: Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf sie höchstens die Hälfte der Kosten auf die andere Partei abwälzen – und erst, nachdem sie ihren eigenen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
• Textform: Der Maklervertrag für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung ist nur wirksam, wenn er mindestens in Textform geschlossen wird (§ 656a BGB).

Praktisch heißt das: Als Verkäufer tragen Sie heute in aller Regel die Hälfte der Gesamtprovision selbst. Genau dieser Anteil ist der Betrag, den Sie beim Verkauf ohne Makler direkt sparen.

Die üblichen Gesamtsätze nach Bundesland:

• 7,14 Prozent in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
• 6,25 Prozent in Hamburg.
• 5,95 Prozent in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern.
• regional unterschiedlich in Niedersachsen, wo je nach Region zwischen 4,76 und 7,14 Prozent üblich sind.

Was Sie als Verkäufer wirklich sparen

Der Denkfehler vieler Eigentümer: Sie rechnen mit der vollen Provision. Direkt aus der eigenen Tasche sparen Sie jedoch zunächst Ihren hälftigen Verkäuferanteil. Bei 7,14 Prozent Gesamtprovision sind das 3,57 Prozent des Kaufpreises, bei 5,95 Prozent entsprechend 2,98 Prozent.

Weil die Provision ein Prozentsatz ist, wächst sie mit dem Immobilienwert. Und die Werte steigen weiter: Im Jahr 2025 legten die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt im Schnitt um 3,2 Prozent zu, auch Anfang 2026 ging es weiter nach oben. Je teurer Ihre Immobilie, desto größer die absolute Ersparnis.

Ersparnis nach Bundesland: die Provision in Euro

Als Rechenbeispiel dient ein Kaufpreis von 400.000 Euro. Angegeben sind die Gesamtprovision und Ihr hälftiger Verkäuferanteil – also der Betrag, den Sie beim Privatverkauf direkt einsparen:

• 7,14-Prozent-Länder (u. a. Bayern, NRW, Berlin, Sachsen): Gesamtprovision 28.560 Euro, Verkäuferanteil rund 14.280 Euro.
• Hamburg (6,25 %): Gesamtprovision 25.000 Euro, Verkäuferanteil 12.500 Euro.
• Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (5,95 %): Gesamtprovision 23.800 Euro, Verkäuferanteil 11.900 Euro.
• Niedersachsen (4,76–7,14 %): Gesamtprovision 19.040–28.560 Euro, Verkäuferanteil rund 9.520–14.280 Euro.

Rechenbeispiele nach Kaufpreis

Wie stark die Ersparnis mit dem Preis steigt, zeigt diese Übersicht für ein 7,14-Prozent-Bundesland. Wieder gilt: Der Verkäuferanteil ist Ihre direkte Ersparnis, die Gesamtprovision der Betrag, der insgesamt keinem Makler mehr zufließt.

• 250.000 Euro: Gesamtprovision 17.850 Euro, Verkäuferanteil 8.925 Euro.
• 400.000 Euro: Gesamtprovision 28.560 Euro, Verkäuferanteil 14.280 Euro.
• 500.000 Euro: Gesamtprovision 35.700 Euro, Verkäuferanteil 17.850 Euro.
• 750.000 Euro: Gesamtprovision 53.550 Euro, Verkäuferanteil 26.775 Euro.

Der zweite Hebel: provisionsfrei verkaufen

Ihr Verkäuferanteil ist nur die halbe Wahrheit. Wenn Sie ohne Makler verkaufen, entfällt auch der Käuferanteil – die Immobilie wird „provisionsfrei". Und das ist ein echtes Verkaufsargument.

Für Käufer gehört die Provision zu den Kaufnebenkosten, die sie aus Eigenkapital bezahlen müssen. Fällt dieser Posten weg, sinkt die Einstiegshürde spürbar: Die 14.280 Euro Käuferanteil aus unserem 400.000-Euro-Beispiel sind bares Geld, das Interessenten stattdessen für Notar, Grunderwerbsteuer oder die Ausstattung übrig haben. Ein provisionsfreies Angebot spricht deshalb mehr Interessenten an, verkürzt oft die Vermarktungszeit und gibt Ihnen Spielraum in der Preisverhandlung. Auf TraumImmo können Sie Ihre Immobilie gezielt als provisionsfrei kennzeichnen und genau die Käufer erreichen, die darauf achten.

Rechnerisch ist der gesamte Provisionsvorteil der Transaktion also die volle Gesamtprovision – in unserem Beispiel 28.560 Euro –, die sich auf beide Seiten verteilt.

Welche Kosten beim Privatverkauf bleiben

Ganz umsonst ist der Verkauf ohne Makler nicht. Von der eingesparten Provision sollten Sie einige Posten abziehen, um die Netto-Ersparnis realistisch einzuschätzen:

• Energieausweis: je nach Typ meist rund 50 bis 500 Euro – ein Verbrauchsausweis ist günstiger, ein Bedarfsausweis teurer –, Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz.
• Wertermittlung: ein Kurzgutachten oder eine professionelle Bewertung kann einige Hundert Euro kosten, verhindert aber teure Preisfehler.
• Inserate und Fotos: hochwertige Bilder, Grundriss und Anzeigen auf Portalen schlagen mit einem überschaubaren Betrag zu Buche.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft noch ein Immobilienkredit, kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Entschädigung verlangen.
• Spekulationssteuer: Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Frist und haben die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann Steuer auf den Gewinn anfallen (§ 23 EStG).

Selbst mit diesen Posten bleibt von einem Verkäuferanteil im fünfstelligen Bereich in der Regel der Großteil als echte Ersparnis übrig.

Vorteile und Nachteile: Provision sparen oder Makler beauftragen

• Vorteil – hohe Ersparnis: Der eingesparte Verkäuferanteil liegt bei üblichen Kaufpreisen schnell im fünfstelligen Bereich.
• Vorteil – provisionsfreies Angebot: Der wegfallende Käuferanteil macht Ihre Immobilie attraktiver und stärkt Ihre Verhandlungsposition.
• Vorteil – volle Kontrolle: Sie steuern Preis, Termine und Kommunikation selbst.
• Nachteil – Zeit und Aufwand: Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlungen übernehmen Sie selbst.
• Nachteil – Preisrisiko: Ohne Marktkenntnis droht ein zu niedriger Preis, der die Provisionsersparnis schnell übersteigt.
• Nachteil – Rechtsthemen: Aufklärungspflichten und Vertragsdetails müssen Sie sorgfältig beachten.

FAQ zur Maklerprovision beim Verkauf

Wie viel Prozent Provision spart der Verkäufer 2026?

In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 7,14 Prozent, sodass auf die Verkäuferseite 3,57 Prozent des Kaufpreises entfallen. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind es 2,98 Prozent, in Hamburg 3,12 Prozent. Genau diesen Anteil sparen Sie beim Verkauf ohne Makler direkt.

Kann ich die komplette Provision sparen?

Aus Ihrer Sicht sparen Sie Ihren Verkäuferanteil vollständig. Der Käuferanteil entfällt ebenfalls, kommt aber dem Käufer zugute – Sie können ihn als „provisionsfrei" zum Verkaufsargument machen oder in die Preisverhandlung einbringen.

Darf ich als Verkäufer die ganze Provision auf den Käufer abwälzen?

Nein. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privatem Käufer darf seit 2020 höchstens die Hälfte der Provision weitergegeben werden, und das auch erst, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt und nachgewiesen haben (§ 656d BGB). Das frühere Modell, bei dem der Käufer die volle Courtage trug, ist für diese Objekte nicht mehr zulässig.

Lohnt sich der Privatverkauf auch bei kleineren Kaufpreisen?

Meist ja. Schon bei 250.000 Euro sparen Sie in einem 7,14-Prozent-Land rund 8.925 Euro Verkäuferanteil – ein Vielfaches der Kosten für Energieausweis, Fotos und Inserate.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Da kein gesetzlicher Satz existiert, ist die Höhe frei verhandelbar. Insbesondere bei höherpreisigen Immobilien lassen sich niedrigere Sätze vereinbaren. Wer ganz ohne Makler verkauft, spart den eigenen Anteil ohnehin vollständig.

Fazit: So groß ist Ihre Provisionsersparnis

Der Verkauf ohne Makler spart Verkäufern 2026 vor allem den hälftigen Provisionsanteil – je nach Bundesland 2,98 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises und damit bei einem 400.000-Euro-Objekt rund 11.900 bis 14.280 Euro. Rechnet man den wegfallenden Käuferanteil als Verhandlungshebel hinzu, geht es um die volle Gesamtprovision. Ziehen Sie Energieausweis, Bewertung und Inserate ab, bleibt in den meisten Fällen ein deutlich fünfstelliger Betrag als echte Ersparnis. Wer Zeit mitbringt und den eigenen Markt realistisch einschätzt, für den ist der Privatverkauf einer der wirksamsten Hebel, um beim Immobilienverkauf Geld zu behalten.