Той, хто продає нерухомість приватно, заощаджує свою частку комісії рієлтора – і у 2026 році вона залежно від федеральної землі становить майже 3–3,6 відсотка ціни купівлі для продавця. За ціни продажу 400.000 євро у вашій кишені швидко залишаються 12.000–14.000 євро. Ми розрахуємо для вас економію в євро для кожної федеральної землі – і чесно покажемо, які витрати все одно залишаються під час продажу без рієлтора.
Якою буде комісія рієлтора у 2026 році?
Комісія рієлтора – також звана куртажем – у Німеччині не встановлена законом, а вільно узгоджується. Однак на практиці склалися регіональні ставки. У 2026 році загальна комісія зазвичай становить від 5,95 до 7,14 відсотка ціни купівлі, у кожному випадку включно із законним податком з обороту.
Для продавців вирішальним є розподіл. З 23 грудня 2020 року діє «Закон про розподіл витрат на послуги рієлтора під час посередництва в укладенні договорів купівлі-продажу квартир і односімейних будинків». Він регулює ситуації з квартирами та односімейними будинками, де покупець є споживачем:
- Принцип поділу навпіл: Якщо рієлтор діє в інтересах обох сторін, покупець і продавець можуть обіцяти сплатити комісію лише в рівних частках (§ 656c BGB).
- Одностороннє доручення: Якщо рієлтора наймає лише одна сторона, вона може перекласти на іншу сторону не більше половини витрат – і лише після того, як сплатила власну частку та підтвердила це (§ 656d BGB).
- Текстова форма: Договір із рієлтором щодо односімейного будинку або квартири є чинним лише в разі укладення щонайменше в текстовій формі (§ 656a BGB).
На практиці це означає: сьогодні як продавець ви зазвичай самостійно сплачуєте половину загальної комісії. Саме ця частка є сумою, яку ви безпосередньо заощаджуєте під час продажу без рієлтора.
Звичайні загальні ставки за федеральними землями:
- 7,14 відсотка у Баден-Вюртемберзі, Баварії, Берліні, Бранденбурзі, Північному Рейні-Вестфалії, Рейнланд-Пфальці, Саарі, Саксонії, Саксонії-Ангальт, Шлезвіг-Гольштейні та Тюрингії.
- 6,25 відсотка у Гамбурзі.
- 5,95 відсотка у Бремені, Гессені та Мекленбурзі-Передній Померанії.
- регіонально відрізняється у Нижній Саксонії, де залежно від регіону звичайними є ставки від 4,76 до 7,14 відсотка.
Що ви по-справжньому заощадити як продавець
Типова помилка багатьох власників: вони розраховують на всю комісію. Однак безпосередньо з власної кишені ви спочатку заощаджуєте свою половину частки продавця. За загальної комісії 7,14 відсотка це 3,57 відсотка від ціни купівлі, а за 5,95 відсотка відповідно 2,98 відсотка.
Оскільки комісія є відсотком, вона зростає разом із вартістю нерухомості. І ціни продовжують зростати: у 2025 році ціни на житлову нерухомість, за даними Федерального статистичного управління, у середньому зросли на 3,2 відсотка, а на початку 2026 року зростання продовжилося. Чим дорожча ваша нерухомість, тим більшою є абсолютна економія.
Економія за федеральною землею: комісія в євро
Як приклад розрахунку використовується ціна купівлі 400 000 євро. Зазначено загальну комісію та вашу половину частки продавця — тобто суму, яку ви безпосередньо заощаджуєте під час приватного продажу:
- Землі зі ставкою 7,14 відсотка (зокрема Баварія, Північний Рейн-Вестфалія, Берлін, Саксонія): загальна комісія 28 560 євро, частка продавця — близько 14 280 євро.
- Гамбург (6,25 %): загальна комісія 25 000 євро, частка продавця — 12 500 євро.
- Бремен, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія (5,95 %): загальна комісія 23 800 євро, частка продавця — 11 900 євро.
- Нижня Саксонія (4,76–7,14 %): загальна комісія 19 040–28 560 євро, частка продавця — близько 9 520–14 280 євро.
Приклади розрахунків залежно від ціни купівлі
Наскільки зростає економія разом із ціною, показує цей огляд для федеральної землі зі ставкою 7,14 відсотка. Знову ж таки: частка продавця — це ваша безпосередня економія, а загальна комісія — сума, яка загалом більше не надходить жодному маклеру.
- 250 000 євро: загальна комісія 17 850 євро, частка продавця — 8 925 євро.
- 400 000 євро: загальна комісія 28 560 євро, частка продавця — 14 280 євро.
- 500 000 євро: загальна комісія 35 700 євро, частка продавця — 17 850 євро.
- 750 000 євро: загальна комісія 53 550 євро, частка продавця — 26 775 євро.
Другий важіль: продаж без комісії
Ваша частка продавця — лише половина правди. Якщо ви продаєте без маклера, відпадає також частка покупця — нерухомість продається «без комісії». І це справжній аргумент на користь продажу.
Для покупців комісія належить до супутніх витрат під час купівлі, які вони мають сплатити з власного капіталу. Якщо ця стаття витрат відпадає, бар’єр для входу помітно знижується: 14 280 євро частки покупця з нашого прикладу з ціною 400 000 євро — це реальні гроші, які Натомість за нотаріуса, податок на придбання нерухомості чи оснащення. Тому пропозиція без комісії приваблює більше зацікавлених осіб, часто скорочує час продажу й дає вам простір для переговорів щодо ціни. На TraumImmo ви можете цілеспрямовано позначити свою нерухомість як таку, що продається без комісії, і охопити саме тих покупців, які звертають на це увагу.
Отже, математично загальна перевага від економії на комісії в угоді дорівнює повній загальній комісії — у нашому прикладі 28.560 євро, — яка розподіляється між обома сторонами.
Які витрати залишаються під час приватного продажу
Продаж без маклера не є цілком безкоштовним. Із заощадженої комісії слід відняти деякі статті витрат, щоб реалістично оцінити чисту економію:
- Енергетичний сертифікат: залежно від типу зазвичай близько 50–500 євро — сертифікат на основі фактичного споживання дешевший, сертифікат на основі потреби дорожчий, — обов’язковий відповідно до Закону про енергію будівель.
- Оцінка вартості: короткий експертний висновок або професійна оцінка можуть коштувати кілька сотень євро, але допомагають уникнути дорогих помилок у визначенні ціни.
- Оголошення та фотографії: якісні знімки, планування та оголошення на порталах коштують помірну суму.
- Компенсація за дострокове погашення: якщо кредит на нерухомість ще діє, банк може вимагати компенсацію в разі дострокового погашення.
- Податок на спекулятивний прибуток: якщо ви продаєте нерухомість протягом десятирічного строку й не проживали в ній самі, з прибутку може стягуватися податок (§ 23 EStG).
Навіть із урахуванням цих статей витрат від частки продавця, що зазвичай становить п’ятизначну суму, як правило, залишається більша частина як реальна економія.
Переваги та недоліки: заощадити на комісії чи залучити маклера
- Перевага — значна економія: за звичайних цін купівлі заощаджена частка продавця швидко сягає п’ятизначної суми.
- Перевага — пропозиція без комісії: відсутність частки покупця робить вашу нерухомість привабливішою та посилює вашу переговорну позицію.
- Перевага — повний контроль: ви самостійно керуєте ціною, зустрічами та комунікацією.
- Недолік — час і зусилля: оцінку, підготовку експозе, перегляди та переговори ви берете на себе.
- Недолік — ризик щодо ціни: без знання ринку існує загроза встановити надто низьку ціну, яка швидко перевищить заощадження на комісії.
- Недолік — юридичні питання: необхідно ретельно дотримуватися обов’язків щодо розкриття інформації та враховувати деталі договору.
FAQ про комісію маклера під час продажу
Який відсоток комісії заощаджує продавець у 2026 році?
У більшості федеральних земель загальна комісія становить 7,14 відсотка, тож на частку продавця припадає 3,57 відсотка від ціни купівлі. У Бремені, Гессені та Мекленбурзі-Передній Померанії це 2,98 відсотка, а в Гамбурзі — 3,12 відсотка. Саме цю частку ви безпосередньо заощаджуєте під час продажу без маклера.
Чи можу я заощадити всю комісію?
З вашого боку ви повністю заощаджуєте свою частку продавця. Частка покупця також не сплачується, але ця перевага дістається покупцеві — ви можете використати її як аргумент під час продажу, позначивши об’єкт як «без комісії», або врахувати під час переговорів щодо ціни.
Чи можу я як продавець перекласти всю комісію на покупця?
Ні. Для квартир і односімейних будинків із приватним покупцем із 2020 року можна передати не більше половини комісії, і лише після того, як ви сплатили та підтвердили свою частку (§ 656d BGB). Попередня модель, за якої покупець сплачував повну комісію, для цих об’єктів більше не дозволена.
Чи вигідний приватний продаж також за нижчої ціни купівлі?
Переважно так. Уже за ціни 250.000 євро в землі зі ставкою 7,14 відсотка ви заощаджуєте близько 8.925 євро частки продавця — у багато разів більше, ніж витрати на енергетичний сертифікат, фотографії та оголошення.
Чи підлягає комісія маклера переговорам?
Так. Оскільки законодавчо встановленої ставки не існує, її розмір можна вільно узгоджувати. Особливо для нерухомості з високою ціною можна домовитися про нижчі ставки. Той, хто продає повністю без маклера, у будь-якому разі повністю заощаджує власну частку.
Висновок: наскільки великою є ваша економія на комісії
Продаж без маклера у 2026 році заощаджує продавцям передусім половину комісії — залежно від федеральної землі від 2,98 до 3,57 відсотка від ціни купівлі, тобто для об’єкта вартістю 400.000 євро близько 11.900–14.280 євро. Якщо додати невиплачену частку покупця як інструмент для переговорів, йдеться про всю загальну комісію. Після вирахування витрат на енергетичний сертифікат, оцінку та оголошення в більшості випадків залишається значна п’ятизначна сума реальної економії. Для тих, хто має час і реалістично оцінює власний ринок, приватний продаж є одним із найдієвіших способів зберегти гроші під час продажу нерухомості.