Quien vende su inmueble de forma privada se ahorra la parte proporcional de la comisión inmobiliaria, que en 2026, según el estado federado, se sitúa entre casi el 3 y el 3,6 por ciento del precio de compra para la parte vendedora. Con un precio de venta de 400.000 euros, rápidamente quedan entre 12.000 y 14.000 euros en su bolsillo. Calculamos en euros el ahorro para cada estado federado y mostramos honestamente qué costes siguen quedando al vender sin agente inmobiliario.
¿A cuánto asciende la comisión inmobiliaria en 2026?
La comisión inmobiliaria —también denominada corretaje— no está fijada legalmente en Alemania, sino que se puede negociar libremente. Sin embargo, en la práctica se han establecido tarifas regionales. En 2026 es habitual una comisión total de entre el 5,95 y el 7,14 por ciento del precio de compra, incluido en cada caso el impuesto legal sobre el volumen de negocios.
Para los vendedores es decisiva la distribución. Desde el 23 de diciembre de 2020 está en vigor la «Ley sobre la distribución de los costes de intermediación inmobiliaria en la intermediación de contratos de compraventa de viviendas y casas unifamiliares». Regula, para viviendas y casas unifamiliares en las que el comprador es un consumidor, lo siguiente:
- Principio de división a partes iguales: Si el agente inmobiliario actúa para ambas partes, el comprador y el vendedor solo pueden comprometerse a pagar la comisión a partes iguales (§ 656c BGB).
- Contratación unilateral: Si solo una parte encarga al agente inmobiliario, podrá repercutir como máximo la mitad de los costes a la otra parte, y únicamente después de haber pagado su propia parte y haberlo acreditado (§ 656d BGB).
- Forma textual: El contrato de intermediación para una casa unifamiliar o una vivienda solo es válido si se celebra como mínimo en forma textual (§ 656a BGB).
En la práctica, esto significa que hoy, por regla general, usted, como vendedor, asume personalmente la mitad de la comisión total. Precisamente esta parte es el importe que se ahorra directamente al vender sin agente inmobiliario.
Las tarifas totales habituales por estado federado:
- 7,14 por ciento en Baden-Württemberg, Baviera, Berlín, Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Sarre, Sajonia, Sajonia-Anhalt, Schleswig-Holstein y Turingia.
- 6,25 por ciento en Hamburgo.
- 5,95 por ciento en Bremen, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental.
- diferente según la región en Baja Sajonia, donde, según la región, es habitual entre el 4,76 y el 7,14 por ciento.
Lo que usted ahorrar realmente como vendedor
El error de cálculo de muchos propietarios: cuentan con la comisión completa. Sin embargo, inicialmente se ahorran directamente de su propio bolsillo su mitad de la comisión como vendedor. Con una comisión total del 7,14 por ciento, son el 3,57 por ciento del precio de compra; con el 5,95 por ciento, corresponden al 2,98 por ciento.
Como la comisión es un porcentaje, aumenta con el valor del inmueble. Y los valores siguen subiendo: en 2025, según la Oficina Federal de Estadística, los precios de los inmuebles residenciales aumentaron una media del 3,2 por ciento, y a principios de 2026 continuaron al alza. Cuanto más cara sea su propiedad, mayor será el ahorro absoluto.
Ahorro por estado federado: la comisión en euros
Como ejemplo de cálculo se utiliza un precio de compra de 400.000 euros. Se indican la comisión total y su mitad como vendedor, es decir, el importe que ahorra directamente al vender de forma privada:
- Estados federados con el 7,14 por ciento (entre otros, Baviera, Renania del Norte-Westfalia, Berlín, Sajonia): comisión total de 28.560 euros, parte del vendedor de aproximadamente 14.280 euros.
- Hamburgo (6,25 %): comisión total de 25.000 euros, parte del vendedor de 12.500 euros.
- Bremen, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental (5,95 %): comisión total de 23.800 euros, parte del vendedor de 11.900 euros.
- Baja Sajonia (4,76–7,14 %): comisión total de 19.040–28.560 euros, parte del vendedor de aproximadamente 9.520–14.280 euros.
Ejemplos de cálculo según el precio de compra
Esta tabla para un estado federado con una comisión del 7,14 por ciento muestra cómo aumenta el ahorro con el precio. Como antes: la parte del vendedor es su ahorro directo; la comisión total es el importe que, en conjunto, deja de percibir cualquier agente inmobiliario.
- 250.000 euros: comisión total de 17.850 euros, parte del vendedor de 8.925 euros.
- 400.000 euros: comisión total de 28.560 euros, parte del vendedor de 14.280 euros.
- 500.000 euros: comisión total de 35.700 euros, parte del vendedor de 17.850 euros.
- 750.000 euros: comisión total de 53.550 euros, parte del vendedor de 26.775 euros.
La segunda palanca: vender sin comisión
La parte que le corresponde como vendedor es solo la mitad de la historia. Si vende sin agente inmobiliario, también desaparece la parte del comprador: el inmueble se ofrece «sin comisión». Y eso es un verdadero argumento de venta.
Para los compradores, la comisión forma parte de los gastos adicionales de la compra, que deben pagar con capital propio. Si este concepto desaparece, la barrera de entrada se reduce notablemente: los 14.280 euros correspondientes al comprador en nuestro ejemplo de 400.000 euros son dinero en efectivo que dejando en su lugar más dinero para el notario, el impuesto de transmisiones inmobiliarias o el equipamiento. Por eso, una oferta sin comisión atrae a más interesados, a menudo acorta el tiempo de comercialización y le da margen en la negociación del precio. En TraumImmo puede marcar específicamente su inmueble como libre de comisión y llegar exactamente a los compradores que prestan atención a ello.
Desde el punto de vista aritmético, la ventaja total de la comisión en la transacción equivale, por tanto, a la comisión total completa –en nuestro ejemplo, 28.560 euros–, que se distribuye entre ambas partes.
Qué costes quedan en una venta privada
La venta sin agente inmobiliario no es completamente gratuita. De la comisión ahorrada debería restar algunos conceptos para valorar de forma realista el ahorro neto:
- Certificado energético: según el tipo, normalmente entre 50 y 500 euros; un certificado de consumo es más barato y uno de demanda, más caro; es obligatorio conforme a la Ley de Energía de los Edificios.
- Valoración: un informe breve o una tasación profesional puede costar varios cientos de euros, pero evita costosos errores de precio.
- Anuncios y fotografías: las imágenes de alta calidad, el plano y los anuncios en portales suponen un importe moderado.
- Comisión por amortización anticipada: si todavía existe un préstamo inmobiliario, el banco puede exigir una compensación por su cancelación anticipada.
- Impuesto sobre la especulación: si vende dentro del plazo de diez años y no ha ocupado personalmente el inmueble, puede aplicarse un impuesto sobre la ganancia (§ 23 EStG).
Incluso teniendo en cuenta estos conceptos, de una parte del vendedor de cinco cifras normalmente queda la mayor parte como ahorro real.
Ventajas y desventajas: ahorrar la comisión o contratar a un agente inmobiliario
- Ventaja – gran ahorro: la parte de la comisión ahorrada por el vendedor alcanza rápidamente las cinco cifras con los precios de compra habituales.
- Ventaja – oferta sin comisión: la eliminación de la parte del comprador hace que su inmueble resulte más atractivo y refuerza su posición negociadora.
- Ventaja – control total: usted controla por sí mismo el precio, las citas y la comunicación.
- Desventaja – tiempo y esfuerzo: usted se encarga de la valoración, el dossier de venta, las visitas y las negociaciones.
- Desventaja – riesgo de precio: sin conocimiento del mercado, existe el riesgo de fijar un precio demasiado bajo que supere rápidamente el ahorro de la comisión.
- Desventaja – cuestiones legales: debe observar cuidadosamente las obligaciones de información y los detalles contractuales.
Preguntas frecuentes sobre la comisión del agente inmobiliario al vender
¿Qué porcentaje de comisión ahorra el vendedor en 2026?
En la mayoría de los estados federados, la comisión total es del 7,14 por ciento, por lo que al vendedor le corresponde el 3,57 por ciento del precio de compra. En Bremen, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental son del 2,98 por ciento, y en Hamburgo, del 3,12 por ciento. Precisamente esa proporción es la que se ahorra directamente al vender sin agente inmobiliario.
¿Puedo ahorrar la comisión completa?
Desde su perspectiva, ahorra íntegramente su parte como vendedor. La parte del comprador también desaparece, pero beneficia al comprador; puede utilizarla como argumento de venta indicando que la propiedad está «sin comisión» o incorporarla a la negociación del precio.
¿Puedo repercutir toda la comisión al comprador como vendedor?
No. En el caso de viviendas y casas unifamiliares con comprador particular, desde 2020 solo se puede repercutir como máximo la mitad de la comisión, y únicamente después de que usted haya pagado y demostrado su parte (§ 656d BGB). El modelo anterior, en el que el comprador asumía la totalidad de los honorarios, ya no está permitido para estos inmuebles.
¿También vale la pena vender de forma particular con precios de compra más bajos?
Por lo general, sí. Ya con 250.000 euros se ahorran en un estado federado con una comisión del 7,14 por ciento alrededor de 8.925 euros correspondientes a la parte del vendedor, varias veces el coste del certificado energético, las fotos y los anuncios.
¿Se puede negociar la comisión del agente inmobiliario?
Sí. Como no existe una tarifa legal, el importe se puede negociar libremente. Especialmente en el caso de inmuebles de mayor precio, se pueden acordar tarifas más bajas. Quien vende completamente sin agente inmobiliario ahorra de todos modos íntegramente su propia parte.
Conclusión: así de grande es su ahorro en comisiones
Vender sin agente inmobiliario permite a los vendedores ahorrar en 2026 principalmente la mitad de la comisión: según el estado federado, entre el 2,98 y el 3,57 por ciento del precio de compra, lo que supone alrededor de 11.900 a 14.280 euros en un inmueble de 400.000 euros. Si se añade la parte del comprador que deja de pagarse como margen de negociación, se trata de la comisión total. Después de descontar el certificado energético, la tasación y los anuncios, en la mayoría de los casos queda una cantidad de cinco cifras claramente significativa como ahorro real. Quien dispone de tiempo y evalúa con realismo su propio mercado encontrará en la venta particular una de las palancas más eficaces para conservar dinero al vender un inmueble.