Gayrimenkulünü özel olarak satan kişi, emlakçı komisyonundaki kendi payından tasarruf eder – bu pay 2026 yılında eyalete bağlı olarak satıcı tarafı için satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 3 ila 3,6’sı arasındadır. 400.000 avroluk bir satış fiyatında böylece kısa sürede 12.000 ila 14.000 avro cebinizde kalır. Her eyalet için tasarrufu avro cinsinden hesaplıyor ve emlakçısız satışta yine de hangi masrafların kaldığını dürüstçe gösteriyoruz.
Emlakçı komisyonu 2026 yılında ne kadar?
Emlakçı komisyonu – diğer adıyla tellaliye – Almanya’da yasal olarak belirlenmemiştir; taraflarca serbestçe müzakere edilebilir. Ancak uygulamada bölgesel oranlar yerleşmiştir. 2026 yılında, yasal katma değer vergisi dahil olmak üzere, satın alma bedelinin yüzde 5,95’i ile 7,14’ü arasında toplam komisyon yaygındır.
Satıcılar için belirleyici olan komisyonun paylaşımıdır. 23 Aralık 2020’den bu yana “Dairelerin ve müstakil evlerin satış sözleşmelerinin aracılık edilmesinde emlakçı masraflarının paylaşımına ilişkin Kanun” yürürlüktedir. Bu düzenleme, alıcının tüketici olduğu daireler ve müstakil evler için geçerlidir:
- Yarı yarıya paylaşım ilkesi: Emlakçı her iki taraf için de faaliyet gösteriyorsa, alıcı ve satıcı komisyonu yalnızca eşit oranlarda taahhüt edebilir (§ 656c BGB).
- Tek taraflı görevlendirme: Emlakçıyı yalnızca bir taraf görevlendirirse, bu taraf masrafların en fazla yarısını diğer tarafa yansıtabilir – ancak kendi payını ödedikten ve bunu kanıtladıktan sonra (§ 656d BGB).
- Metin şekli: Bir müstakil ev veya daire için emlakçı sözleşmesi, en azından metin şeklinde yapılmışsa geçerlidir (§ 656a BGB).
Pratikte bunun anlamı şudur: Satıcı olarak bugün kural olarak toplam komisyonun yarısını kendiniz üstlenirsiniz. Emlakçısız satışta doğrudan tasarruf edeceğiniz tutar tam olarak bu paydır.
Eyaletlere göre yaygın toplam oranlar:
- Yüzde 7,14 Baden-Württemberg, Bavyera, Berlin, Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Rheinland-Pfalz, Saarland, Saksonya, Saksonya-Anhalt, Schleswig-Holstein ve Thüringen’de.
- Yüzde 6,25 Hamburg’da.
- Yüzde 5,95 Bremen, Hessen ve Mecklenburg-Vorpommern’da.
- Bölgeye göre farklılık gösterir Aşağı Saksonya’da; burada bölgeye bağlı olarak yüzde 4,76 ile 7,14 arasında oranlar yaygındır.
Sizin neyi satıcı olarak gerçekten tasarruf edin
Birçok mülk sahibinin hesap hatası: Tam komisyonu hesaba katıyorlar. Ancak başlangıçta doğrudan kendi cebinizden satıcı payınızın yarısını tasarruf edersiniz. Toplam komisyon yüzde 7,14 ise bu, satış fiyatının yüzde 3,57’sine; yüzde 5,95 ise buna karşılık yüzde 2,98’ine denk gelir.
Komisyon bir yüzde olduğu için gayrimenkul değeriyle birlikte artar. Değerler yükselmeye devam ediyor: Federal İstatistik Dairesi verilerine göre konut fiyatları 2025 yılında ortalama yüzde 3,2 arttı; 2026’nın başında da yükseliş sürdü. Gayrimenkulünüz ne kadar pahalıysa mutlak tasarrufunuz da o kadar büyük olur.
Federal eyalete göre tasarruf: Euro cinsinden komisyon
Hesaplama örneği olarak 400.000 Euro satış fiyatı esas alınmıştır. Toplam komisyon ve satıcı payınız, yani özel satışta doğrudan tasarruf edeceğiniz tutar belirtilmiştir:
- Yüzde 7,14’lük eyaletler (örn. Bavyera, NRW, Berlin, Saksonya): Toplam komisyon 28.560 Euro, satıcı payı yaklaşık 14.280 Euro.
- Hamburg (yüzde 6,25): Toplam komisyon 25.000 Euro, satıcı payı 12.500 Euro.
- Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (yüzde 5,95): Toplam komisyon 23.800 Euro, satıcı payı 11.900 Euro.
- Aşağı Saksonya (yüzde 4,76–7,14): Toplam komisyon 19.040–28.560 Euro, satıcı payı yaklaşık 9.520–14.280 Euro.
Satış fiyatına göre hesaplama örnekleri
Tasarrufun fiyatla ne kadar arttığını, yüzde 7,14’lük bir federal eyalet için hazırlanan bu genel bakış gösteriyor. Yine geçerli olan şudur: Satıcı payı doğrudan tasarrufunuzdur; toplam komisyon ise artık hiçbir emlakçıya ödenmeyecek toplam tutardır.
- 250.000 Euro: Toplam komisyon 17.850 Euro, satıcı payı 8.925 Euro.
- 400.000 Euro: Toplam komisyon 28.560 Euro, satıcı payı 14.280 Euro.
- 500.000 Euro: Toplam komisyon 35.700 Euro, satıcı payı 17.850 Euro.
- 750.000 Euro: Toplam komisyon 53.550 Euro, satıcı payı 26.775 Euro.
İkinci kaldıraç: komisyonsuz satış
Satıcı payınız gerçeğin yalnızca yarısıdır. Emlakçı olmadan satış yaparsanız alıcı payı da ortadan kalkar; gayrimenkul „komisyonsuz“ hale gelir. Bu da gerçek bir satış argümanıdır.
Alıcılar için komisyon, öz sermayeleriyle ödemek zorunda oldukları satın alma yan giderlerinin bir parçasıdır. Bu kalem ortadan kalktığında giriş engeli belirgin biçimde azalır: 400.000 Euro’luk örneğimizdeki 14.280 Euro’luk alıcı payı, gerçek paradır kiBunun yerine noter, gayrimenkul devir vergisi veya donanım için ellerinde para kalır. Bu nedenle komisyonsuz bir teklif daha fazla ilgili alıcının dikkatini çeker, pazarlama süresini çoğu zaman kısaltır ve fiyat görüşmelerinde size hareket alanı sağlar. TraumImmo’da gayrimenkulünüzü özellikle komisyonsuz olarak işaretleyebilir ve tam olarak buna dikkat eden alıcılara ulaşabilirsiniz.
Hesaplama açısından işlemin toplam komisyon avantajı, yani her iki tarafa dağılan tam toplam komisyondur – örneğimizde 28.560 Euro.
Özel Satışta Kalan Masraflar
Komisyoncu olmadan satış tamamen masrafsız değildir. Net tasarrufu gerçekçi biçimde değerlendirmek için tasarruf edilen komisyondan bazı kalemleri düşmelisiniz:
- Enerji kimlik belgesi: türüne bağlı olarak genellikle yaklaşık 50 ila 500 Euro – tüketim esaslı belge daha ucuz, ihtiyaç esaslı belge daha pahalıdır – Bina Enerji Yasası uyarınca zorunludur.
- Değer tespiti: kısa bir ekspertiz veya profesyonel değerleme birkaç yüz Euro tutabilir, ancak maliyetli fiyat hatalarını önler.
- İlanlar ve fotoğraflar: yüksek kaliteli fotoğraflar, kat planı ve portallardaki ilanlar makul bir tutar oluşturur.
- Erken ödeme tazminatı: Bir gayrimenkul kredisi hâlâ devam ediyorsa banka, kredinin erken kapatılması durumunda tazminat talep edebilir.
- Spekülasyon vergisi: On yıllık süre içinde satış yapar ve gayrimenkulde kendiniz oturmamış olursanız, kazanç üzerinden vergi alınabilir (§ 23 EStG).
Bu kalemlerle birlikte bile, beş haneli tutardaki satıcı payının genellikle büyük bölümü gerçek tasarruf olarak kalır.
Avantajlar ve Dezavantajlar: Komisyon Tasarrufu mu, Komisyoncu Görevlendirmek mi
- Avantaj – yüksek tasarruf: Olağan satın alma fiyatlarında tasarruf edilen satıcı payı kısa sürede beş haneli tutarlara ulaşır.
- Avantaj – komisyonsuz teklif: Alıcı payının ortadan kalkması gayrimenkulünüzü daha cazip hâle getirir ve pazarlık pozisyonunuzu güçlendirir.
- Avantaj – tam kontrol: Fiyatı, randevuları ve iletişimi kendiniz yönetirsiniz.
- Dezavantaj – zaman ve emek: Değerleme, tanıtım dosyası, gösterimler ve görüşmeleri kendiniz üstlenirsiniz.
- Dezavantaj – fiyat riski: Piyasa bilgisi olmadan, komisyon tasarrufunu hızla aşan düşük bir fiyat belirleme riski vardır.
- Dezavantaj – hukuki konular: Bilgilendirme yükümlülüklerine ve sözleşme ayrıntılarına dikkatle uymalısınız.
Satışta Komisyoncu Komisyonu Hakkında SSS
Satıcı 2026’da yüzde kaç komisyon tasarrufu sağlar?
Çoğu eyalette toplam komisyon yüzde 7,14’tür; bu nedenle satış tarafına satış fiyatının yüzde 3,57’si düşer. Bremen, Hessen ve Mecklenburg-Vorpommern’de bu oran yüzde 2,98, Hamburg’da ise yüzde 3,12’dir. Komisyoncu olmadan satış yaptığınızda tam olarak bu payı doğrudan tasarruf edersiniz.
Komisyonun tamamından tasarruf edebilir miyim?
Sizin açınızdan satıcı payından tamamen tasarruf edersiniz. Alıcı payı da ortadan kalkar, ancak alıcının yararına olur – bunu satış argümanı olarak “komisyonsuz” şeklinde sunabilir veya fiyat görüşmesine dâhil edebilirsiniz.
Satıcı olarak komisyonun tamamını alıcıya yansıtabilir miyim?
Hayır. Özel alıcısı bulunan daire ve müstakil evlerde 2020’den beri komisyonun en fazla yarısı devredilebilir; bu da ancak kendi payınızı ödeyip kanıtladıktan sonra mümkündür (§ 656d BGB). Alıcının komisyonun tamamını üstlendiği eski model, bu taşınmazlar için artık izinli değildir.
Özel satış daha düşük satış fiyatlarında da kârlı mı?
Çoğunlukla evet. Yüzde 7,14 komisyon uygulanan bir eyalette 250.000 Euro’luk satış fiyatında bile satıcı payı olarak yaklaşık 8.925 Euro tasarruf edersiniz – enerji kimliği, fotoğraflar ve ilan masraflarının kat kat üzerinde.
Emlakçı komisyonu pazarlığa tabi midir?
Evet. Yasal olarak belirlenmiş bir oran bulunmadığından miktar serbestçe pazarlık edilebilir. Özellikle yüksek fiyatlı taşınmazlarda daha düşük oranlar üzerinde anlaşılabilir. Komisyoncu olmadan satış yapanlar kendi payından zaten tamamen tasarruf eder.
Sonuç: Komisyon tasarrufunuz ne kadar büyük?
Komisyoncu olmadan satış, satıcılara 2026’da öncelikle komisyonun yarısı oranında tasarruf sağlar – eyalete bağlı olarak satış fiyatının yüzde 2,98 ila 3,57’si ve dolayısıyla 400.000 Euro değerindeki bir taşınmazda yaklaşık 11.900 ila 14.280 Euro. Ortadan kalkan alıcı payını da bir pazarlık kozu olarak hesaba katarsanız, söz konusu olan toplam komisyonun tamamıdır. Enerji kimliği, değerleme ve ilan masrafları düşüldüğünde, çoğu durumda gerçek tasarruf olarak belirgin şekilde beş haneli bir tutar kalır. Zamanı olan ve kendi pazarını gerçekçi değerlendiren kişiler için özel satış, taşınmaz satışında parayı elde tutmanın en etkili yollarından biridir.