Osoba, która sprzedaje nieruchomość prywatnie, oszczędza przypadającą na nią prowizję pośrednika – w 2026 roku, zależnie od kraju związkowego, wynosi ona po stronie sprzedającego niecałe 3 do 3,6 procent ceny zakupu. Przy cenie sprzedaży 400.000 euro w kieszeni szybko pozostaje od 12.000 do 14.000 euro. Wyliczamy dla Państwa oszczędność w euro dla każdego kraju związkowego – i uczciwie pokazujemy, jakie koszty mimo wszystko pozostają przy sprzedaży bez pośrednika.
Ile wynosi prowizja pośrednika w 2026 roku?
Prowizja pośrednika – zwana również kurtażem – nie jest w Niemczech określona ustawowo, lecz podlega swobodnym negocjacjom. W praktyce ukształtowały się jednak stawki regionalne. W 2026 roku typowa całkowita prowizja wynosi od 5,95 do 7,14 procent ceny zakupu, każdorazowo wraz z ustawowym podatkiem VAT.
Dla sprzedających decydujący jest podział. Od 23 grudnia 2020 roku obowiązuje „Ustawa o podziale kosztów pośrednictwa przy pośredniczeniu w zawieraniu umów sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych”. W przypadku mieszkań i domów jednorodzinnych, gdy kupujący jest konsumentem, reguluje ona:
- Zasada podziału po połowie: Jeżeli pośrednik działa na rzecz obu stron, kupujący i sprzedający mogą zobowiązać się do zapłaty prowizji wyłącznie w równych częściach (§ 656c BGB).
- Jednostronne zlecenie: Jeżeli pośrednika zleca tylko jedna strona, może przenieść na drugą stronę najwyżej połowę kosztów – i dopiero po zapłaceniu własnej części oraz przedstawieniu na to dowodu (§ 656d BGB).
- Forma tekstowa: Umowa z pośrednikiem dotycząca domu jednorodzinnego lub mieszkania jest skuteczna wyłącznie wtedy, gdy zostanie zawarta co najmniej w formie tekstowej (§ 656a BGB).
W praktyce oznacza to: jako sprzedający z reguły ponoszą dziś Państwo samodzielnie połowę całkowitej prowizji. To właśnie ta część jest kwotą, którą można bezpośrednio zaoszczędzić przy sprzedaży bez pośrednika.
Typowe stawki całkowite według kraju związkowego:
- 7,14 procent w Badenii-Wirtembergii, Bawarii, Berlinie, Brandenburgii, Nadrenii Północnej-Westfalii, Nadrenii-Palatynacie, Kraju Saary, Saksonii, Saksonii-Anhalt, Szlezwiku-Holsztynie i Turyngii.
- 6,25 procent w Hamburgu.
- 5,95 procent w Bremie, Hesji i Meklemburgii-Pomorzu Przednim.
- różna regionalnie w Dolnej Saksonii, gdzie w zależności od regionu typowe są stawki od 4,76 do 7,14 procent.
Co Państwo rzeczywiście oszczędzać jako sprzedający
Błąd w rozumowaniu wielu właścicieli: liczą pełną prowizję. Bezpośrednio z własnej kieszeni oszczędzają jednak najpierw swoją połowę prowizji sprzedającego. Przy 7,14 procent całkowitej prowizji jest to 3,57 procent ceny zakupu, a przy 5,95 procent odpowiednio 2,98 procent.
Ponieważ prowizja jest wartością procentową, rośnie wraz z wartością nieruchomości. A ceny nadal rosną: w 2025 roku ceny nieruchomości mieszkalnych według Federalnego Urzędu Statystycznego wzrosły średnio o 3,2 procent, a na początku 2026 roku nadal rosły. Im droższa nieruchomość, tym większa oszczędność w wartościach bezwzględnych.
Oszczędność według kraju związkowego: prowizja w euro
Jako przykład obliczeniowy przyjęto cenę zakupu 400.000 euro. Podano całkowitą prowizję oraz Państwa połowę prowizji sprzedającego – czyli kwotę, którą bezpośrednio oszczędzają Państwo przy sprzedaży prywatnej:
- Kraje związkowe z prowizją 7,14 procent (m.in. Bawaria, Nadrenia Północna-Westfalia, Berlin, Saksonia): całkowita prowizja 28.560 euro, udział sprzedającego około 14.280 euro.
- Hamburg (6,25 %): całkowita prowizja 25.000 euro, udział sprzedającego 12.500 euro.
- Brema, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie (5,95 %): całkowita prowizja 23.800 euro, udział sprzedającego 11.900 euro.
- Dolna Saksonia (4,76–7,14 %): całkowita prowizja 19.040–28.560 euro, udział sprzedającego około 9.520–14.280 euro.
Przykłady obliczeń według ceny zakupu
Jak bardzo oszczędność rośnie wraz z ceną, pokazuje to zestawienie dla kraju związkowego z prowizją 7,14 procent. Ponownie: udział sprzedającego to Państwa bezpośrednia oszczędność, a całkowita prowizja to kwota, która łącznie nie trafi już do żadnego pośrednika.
- 250.000 euro: całkowita prowizja 17.850 euro, udział sprzedającego 8.925 euro.
- 400.000 euro: całkowita prowizja 28.560 euro, udział sprzedającego 14.280 euro.
- 500.000 euro: całkowita prowizja 35.700 euro, udział sprzedającego 17.850 euro.
- 750.000 euro: całkowita prowizja 53.550 euro, udział sprzedającego 26.775 euro.
Druga dźwignia: sprzedaż bez prowizji
Państwa udział sprzedającego to tylko połowa prawdy. Jeśli sprzedają Państwo bez pośrednika, odpada również udział kupującego – nieruchomość jest sprzedawana „bez prowizji". A to jest prawdziwy argument sprzedażowy.
Dla kupujących prowizja należy do dodatkowych kosztów zakupu, które muszą pokryć z kapitału własnego. Jeśli ta pozycja odpada, próg wejścia wyraźnie się obniża: 14.280 euro udziału kupującego z naszego przykładu za 400.000 euro to gotówka, która zainteresowanym na notariusza, podatek od nabycia nieruchomości lub wyposażenie. Oferta bez prowizji przyciąga zatem więcej zainteresowanych, często skraca czas sprzedaży i daje Państwu większe pole do negocjacji ceny. Na TraumImmo mogą Państwo oznaczyć swoją nieruchomość jako wolną od prowizji i dotrzeć dokładnie do tych kupujących, którzy zwracają na to uwagę.
W ujęciu arytmetycznym całkowita korzyść prowizyjna z transakcji odpowiada więc pełnej łącznej prowizji – w naszym przykładzie 28.560 euro – która rozkłada się na obie strony.
Jakie koszty pozostają przy sprzedaży prywatnej
Sprzedaż bez pośrednika nie jest całkowicie bezpłatna. Od zaoszczędzonej prowizji należy odjąć kilka pozycji, aby realistycznie oszacować oszczędność netto:
- Świadectwo energetyczne: w zależności od rodzaju zazwyczaj około 50–500 euro – świadectwo na podstawie zużycia energii jest tańsze, a świadectwo charakterystyki energetycznej droższe – obowiązkowe zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków.
- Wycena nieruchomości: skrócona ekspertyza lub profesjonalna wycena może kosztować kilkaset euro, ale zapobiega kosztownym błędom cenowym.
- Ogłoszenia i zdjęcia: wysokiej jakości zdjęcia, rzut oraz ogłoszenia na portalach wiążą się z umiarkowanym wydatkiem.
- Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę: jeśli kredyt na nieruchomość nadal obowiązuje, bank może zażądać odszkodowania za wcześniejszą spłatę.
- Podatek od zysku ze spekulacji: jeśli sprzedadzą Państwo nieruchomość przed upływem dziesięcioletniego okresu i nie zamieszkiwali jej Państwo samodzielnie, od zysku może zostać naliczony podatek (§ 23 EStG).
Nawet po uwzględnieniu tych pozycji z udziału sprzedającego wynoszącego zwykle pięciocyfrową kwotę pozostaje z reguły znaczna część jako rzeczywista oszczędność.
Zalety i wady: oszczędzać na prowizji czy zlecić usługę pośrednikowi
- Zaleta – duża oszczędność: zaoszczędzony udział sprzedającego przy typowych cenach zakupu szybko osiąga kwotę pięciocyfrową.
- Zaleta – oferta bez prowizji: brak udziału kupującego sprawia, że Państwa nieruchomość jest bardziej atrakcyjna i wzmacnia Państwa pozycję negocjacyjną.
- Zaleta – pełna kontrola: samodzielnie ustalają Państwo cenę, terminy i komunikację.
- Wada – czas i nakład pracy: wycenę, przygotowanie oferty, prezentacje i negocjacje przeprowadzają Państwo samodzielnie.
- Wada – ryzyko cenowe: bez znajomości rynku grozi zbyt niska cena, która szybko przewyższy oszczędność na prowizji.
- Wada – kwestie prawne: należy dokładnie przestrzegać obowiązków informacyjnych i szczegółów umowy.
FAQ dotyczące prowizji pośrednika przy sprzedaży
Ile procent prowizji zaoszczędzi sprzedający w 2026 roku?
W większości krajów związkowych łączna prowizja wynosi 7,14 procent, co oznacza, że na stronę sprzedającego przypada 3,57 procent ceny zakupu. W Bremie, Hesji i Meklemburgii-Pomorzu Przednim jest to 2,98 procent, a w Hamburgu 3,12 procent. Właśnie tę kwotę oszczędzają Państwo bezpośrednio przy sprzedaży bez pośrednika.
Czy mogę zaoszczędzić całą prowizję?
Z Państwa perspektywy oszczędzają Państwo pełną część przypadającą na sprzedającego. Część kupującego również odpada, ale przynosi korzyść kupującemu – mogą ją Państwo wykorzystać jako argument sprzedażowy, oferując nieruchomość „bez prowizji", lub uwzględnić w negocjacjach cenowych.
Czy jako sprzedający mogę przerzucić całą prowizję na kupującego?
Nie. W przypadku mieszkań i domów jednorodzinnych z prywatnym kupującym od 2020 roku można przekazać najwyżej połowę prowizji, i to dopiero po opłaceniu oraz udokumentowaniu własnej części (§ 656d BGB). Wcześniejszy model, w którym kupujący ponosił całą prowizję, nie jest już dozwolony w przypadku tych nieruchomości.
Czy sprzedaż prywatna opłaca się również przy niższych cenach zakupu?
Zazwyczaj tak. Już przy kwocie 250.000 euro w kraju związkowym z prowizją 7,14 procent oszczędzają Państwo około 8.925 euro przypadających na sprzedającego – wielokrotnie więcej niż wynoszą koszty świadectwa charakterystyki energetycznej, zdjęć i ogłoszeń.
Czy prowizja pośrednika podlega negocjacji?
Tak. Ponieważ nie istnieje ustawowa stawka, jej wysokość można swobodnie negocjować. Zwłaszcza w przypadku droższych nieruchomości można uzgodnić niższe stawki. Kto sprzedaje całkowicie bez pośrednika, i tak oszczędza w pełni własną część prowizji.
Podsumowanie: jak duża jest Państwa oszczędność na prowizji
Sprzedaż bez pośrednika pozwala sprzedającym w 2026 roku zaoszczędzić przede wszystkim połowę prowizji – w zależności od kraju związkowego od 2,98 do 3,57 procent ceny zakupu, czyli przy nieruchomości o wartości 400.000 euro około 11.900–14.280 euro. Jeśli doliczyć nieponoszoną część kupującego jako narzędzie negocjacyjne, mowa o pełnej łącznej prowizji. Po odliczeniu kosztów świadectwa charakterystyki energetycznej, wyceny i ogłoszeń w większości przypadków pozostaje wyraźnie pięciocyfrowa kwota rzeczywistej oszczędności. Dla osób dysponujących czasem i realistycznie oceniających własny rynek sprzedaż prywatna jest jednym z najskuteczniejszych sposobów na zatrzymanie pieniędzy przy sprzedaży nieruchomości.