Celui qui vend son bien immobilier à titre privé économise la part de la commission d’agence – et celle-ci s’élève en 2026, selon le Land, à près de 3 à 3,6 % du prix d’achat pour le vendeur. Pour un prix de vente de 400 000 euros, il vous reste ainsi rapidement 12 000 à 14 000 euros en poche. Nous calculons pour vous l’économie réalisée dans chaque Land en euros – et montrons honnêtement quels coûts restent malgré tout à payer lors d’une vente sans agent immobilier.
Quel est le montant de la commission d’agence en 2026 ?
La commission d’agence – également appelée courtage – n’est pas fixée par la loi en Allemagne, mais librement négociable. En pratique, des taux régionaux se sont toutefois établis. En 2026, une commission totale comprise entre 5,95 et 7,14 % du prix d’achat est habituelle, TVA légale incluse.
La répartition est déterminante pour les vendeurs. Depuis le 23 décembre 2020, la « Loi relative à la répartition des frais d’agence lors de l’intermédiation de contrats de vente portant sur des logements et des maisons individuelles » est en vigueur. Elle régit, pour les logements et les maisons individuelles lorsque l’acheteur est un consommateur :
- Principe du partage par moitié : Si l’agent immobilier agit pour les deux parties, l’acheteur et le vendeur ne peuvent se voir promettre la commission qu’à parts égales (§ 656c BGB).
- Mandat confié par une seule partie : Si une seule partie mandate l’agent immobilier, elle ne peut répercuter au maximum que la moitié des frais sur l’autre partie – et seulement après avoir payé sa propre part et en avoir apporté la preuve (§ 656d BGB).
- Forme textuelle : Le contrat d’agence pour une maison individuelle ou un logement n’est valable que s’il est conclu au moins sous forme textuelle (§ 656a BGB).
En pratique, cela signifie que : en tant que vendeur, vous supportez aujourd’hui généralement vous-même la moitié de la commission totale. C’est précisément cette part que vous économisez directement en vendant sans agent immobilier.
Les taux totaux habituels par Land :
- 7,14 % dans le Bade-Wurtemberg, en Bavière, à Berlin, dans le Brandebourg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Rhénanie-Palatinat, en Sarre, en Saxe, en Saxe-Anhalt, dans le Schleswig-Holstein et en Thuringe.
- 6,25 % à Hambourg.
- 5,95 % à Brême, en Hesse et dans le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale.
- variable selon les régions en Basse-Saxe, où un taux compris entre 4,76 et 7,14 % est habituel selon la région.
Ce que vous économiser réellement en tant que vendeur
L’erreur de calcul de nombreux propriétaires : ils comptent sur la commission totale. Pourtant, directement de votre propre poche, vous économisez d’abord votre part de vendeur, soit la moitié. Avec une commission totale de 7,14 %, cela représente 3,57 % du prix d’achat, et avec 5,95 %, respectivement 2,98 %.
Comme la commission est un pourcentage, elle augmente avec la valeur du bien immobilier. Et les valeurs continuent de progresser : en 2025, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 3,2 % selon l’Office fédéral de la statistique, et la hausse s’est poursuivie début 2026. Plus votre bien immobilier est cher, plus l’économie absolue est importante.
Économie par Land : la commission en euros
Prenons comme exemple de calcul un prix d’achat de 400 000 euros. Sont indiquées la commission totale et votre part de vendeur, c’est-à-dire le montant que vous économisez directement lors d’une vente entre particuliers :
- Länder à 7,14 % (notamment la Bavière, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Berlin, la Saxe) : commission totale de 28 560 euros, part du vendeur d’environ 14 280 euros.
- Hambourg (6,25 %) : commission totale de 25 000 euros, part du vendeur de 12 500 euros.
- Brême, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale (5,95 %) : commission totale de 23 800 euros, part du vendeur de 11 900 euros.
- Basse-Saxe (4,76–7,14 %) : commission totale de 19 040–28 560 euros, part du vendeur d’environ 9 520–14 280 euros.
Exemples de calcul selon le prix d’achat
Cette vue d’ensemble pour un Land à 7,14 % montre à quel point l’économie augmente avec le prix. Là encore, la part du vendeur correspond à votre économie directe, tandis que la commission totale est le montant qui ne revient plus à aucun agent immobilier.
- 250 000 euros : commission totale de 17 850 euros, part du vendeur de 8 925 euros.
- 400 000 euros : commission totale de 28 560 euros, part du vendeur de 14 280 euros.
- 500 000 euros : commission totale de 35 700 euros, part du vendeur de 17 850 euros.
- 750 000 euros : commission totale de 53 550 euros, part du vendeur de 26 775 euros.
Le deuxième levier : vendre sans commission
Votre part de vendeur ne représente que la moitié de la réalité. Si vous vendez sans agent immobilier, la part de l’acheteur disparaît également : le bien est vendu « sans commission ». Et c’est un véritable argument de vente.
Pour les acheteurs, la commission fait partie des frais annexes d’acquisition qu’ils doivent payer sur leurs fonds propres. Si ce poste disparaît, le seuil d’entrée diminue sensiblement : les 14 280 euros correspondant à la part de l’acheteur dans notre exemple à 400 000 euros représentent de l’argent comptant qui ... qu’il vous reste à consacrer au notaire, aux droits de mutation ou à l’équipement. Une offre sans commission attire donc davantage d’intéressés, raccourcit souvent la durée de commercialisation et vous donne une marge de manœuvre lors de la négociation du prix. Sur TraumImmo, vous pouvez signaler votre bien de manière ciblée comme étant sans commission et atteindre précisément les acheteurs qui y prêtent attention.
Mathématiquement, l’avantage total de la transaction lié à l’absence de commission correspond donc à la commission totale – dans notre exemple, 28.560 euros –, répartie entre les deux parties.
Quels frais subsistent lors d’une vente entre particuliers
La vente sans agent immobilier n’est pas totalement gratuite. Vous devez déduire certains postes de la commission économisée afin d’évaluer réalistement l’économie nette :
- Certificat de performance énergétique : généralement environ 50 à 500 euros selon le type – un certificat basé sur la consommation est moins cher, un certificat basé sur les besoins énergétiques est plus coûteux –, obligatoire en vertu de la loi sur l’énergie des bâtiments.
- Évaluation du bien : une expertise succincte ou une évaluation professionnelle peut coûter quelques centaines d’euros, mais évite des erreurs de prix coûteuses.
- Annonces et photos : des photos de qualité, un plan et des annonces sur des portails représentent un montant raisonnable.
- Indemnité de remboursement anticipé : si un crédit immobilier est encore en cours, la banque peut exiger une indemnité en cas de remboursement anticipé.
- Impôt sur la plus-value spéculative : si vous vendez dans le délai de dix ans et n’avez pas occupé vous-même le bien, un impôt peut être dû sur le bénéfice (§ 23 EStG).
Même après déduction de ces postes, la majeure partie de la part vendeur, qui atteint généralement cinq chiffres, reste en règle générale une véritable économie.
Avantages et inconvénients : économiser la commission ou mandater un agent immobilier
- Avantage – économie importante : aux prix d’achat habituels, la part vendeur économisée atteint rapidement cinq chiffres.
- Avantage – offre sans commission : la suppression de la part acheteur rend votre bien plus attractif et renforce votre position de négociation.
- Avantage – contrôle total : vous gérez vous-même le prix, les rendez-vous et la communication.
- Inconvénient – temps et effort : vous assumez vous-même l’évaluation, la présentation du bien, les visites et les négociations.
- Inconvénient – risque lié au prix : sans connaissance du marché, vous risquez de fixer un prix trop bas, qui peut rapidement dépasser l’économie réalisée sur la commission.
- Inconvénient – aspects juridiques : vous devez respecter attentivement les obligations d’information et les détails contractuels.
FAQ sur la commission d’agent immobilier lors de la vente
Quel pourcentage de commission le vendeur économisera-t-il en 2026 ?
Dans la plupart des Länder, la commission totale s’élève à 7,14 pour cent, de sorte que la part revenant au vendeur représente 3,57 pour cent du prix d’achat. À Brême, en Hesse et en Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, elle est de 2,98 pour cent, et à Hambourg de 3,12 pour cent. C’est précisément cette part que vous économisez directement en vendant sans agent immobilier.
Puis-je économiser la totalité de la commission ?
De votre point de vue, vous économisez entièrement votre part vendeur. La part acheteur disparaît également, mais elle profite à l’acheteur – vous pouvez la présenter comme un argument de vente « sans commission » ou l’intégrer à la négociation du prix.
En tant que vendeur, puis-je faire supporter toute la commission à l’acheteur ?
Non. Pour les appartements et les maisons individuelles vendus à un acheteur privé, depuis 2020, la moitié de la commission au maximum peut être répercutée, et seulement après que vous avez payé et prouvé le paiement de votre part (§ 656d BGB). L’ancien modèle, dans lequel l’acheteur supportait la totalité des honoraires, n’est plus autorisé pour ces biens.
La vente entre particuliers est-elle également rentable pour des prix d’achat moins élevés ?
Le plus souvent, oui. Dès 250.000 euros, vous économisez dans un Land appliquant 7,14 pour cent environ 8.925 euros correspondant à la part vendeur – plusieurs fois le coût du certificat énergétique, des photos et des annonces.
La commission de l’agent immobilier est-elle négociable ?
Oui. Aucun taux légal n’existant, le montant est librement négociable. En particulier pour les biens immobiliers de valeur élevée, il est possible de convenir de taux plus bas. Quiconque vend entièrement sans agent immobilier économise de toute façon intégralement sa propre part.
Conclusion : voici l’ampleur de votre économie de commission
Vendre sans agent immobilier permet aux vendeurs d’économiser en 2026 principalement la moitié de la commission – selon le Land, 2,98 à 3,57 pour cent du prix d’achat, soit environ 11.900 à 14.280 euros pour un bien à 400.000 euros. Si l’on ajoute la part acheteur supprimée comme levier de négociation, il s’agit de la commission totale. Après déduction du certificat énergétique, de l’évaluation et des annonces, il reste dans la plupart des cas une somme à cinq chiffres nettement substantielle en guise d’économie réelle. Pour ceux qui disposent de temps et évaluent réalistement leur propre marché, la vente entre particuliers constitue l’un des leviers les plus efficaces pour conserver de l’argent lors de la vente d’un bien immobilier.