जर्मनी में किसी संपत्ति की खरीद के समय नोटरी खर्च से बचने का कोई रास्ता नहीं है, क्योंकि खरीद अनुबंध का नोटरी द्वारा प्रमाणित होना अनिवार्य है। एक सामान्य नियम के रूप में खरीदारों को नोटरी के लिए खरीद मूल्य का लगभग 1.0 से 1.5 प्रतिशत निर्धारित करना चाहिए – भूमि रजिस्टर कार्यालय के खर्च सहित यह लगभग 1.5 से 2.0 प्रतिशत होता है। हम आपको समझाते हैं कि न्यायालय और नोटरी शुल्क अधिनियम (GNotKG) के अनुसार ये शुल्क कैसे निर्धारित होते हैं, इनमें कौन-कौन से मद शामिल होते हैं और अंततः इनका भुगतान कौन करता है।
नोटरी खर्च क्या हैं – और ये कानून द्वारा निर्धारित क्यों हैं?
नोटरी खर्च वे शुल्क हैं, जो नोटरी आपकी संपत्ति की खरीद के प्रमाणन और प्रक्रिया पूरी करने के लिए लेते हैं। भूखंड और घर खरीदते समय नोटरी के पास जाना कोई स्वैच्छिक अतिरिक्त सेवा नहीं, बल्कि कानूनन अनिवार्य है: नोटरी द्वारा प्रमाणित किए बिना खरीद अनुबंध अमान्य होता है।
किसी कारीगर की तरह आप नोटरी शुल्क की राशि पर बातचीत नहीं कर सकते। ये पूरे जर्मनी में न्यायालय और नोटरी शुल्क अधिनियम में समान रूप से निर्धारित हैं। चाहे आप म्यूनिख, लाइपज़िग या कील में खरीदारी करें और चाहे जिस नोटरी को नियुक्त करें – समान खरीद मूल्य पर समान शुल्क लगेगा। नोटरी न तो छूट दे सकता है और न ही अतिरिक्त शुल्क मांग सकता है। इससे पारदर्शिता सुनिश्चित होती है, लेकिन इसका अर्थ यह भी है: इस मद में बचत करना लगभग संभव नहीं है।
संदर्भ के लिए महत्वपूर्ण: नोटरी खर्च खरीद से जुड़े अतिरिक्त खर्चों का केवल एक हिस्सा हैं। सबसे बड़ा खर्च आमतौर पर संपत्ति हस्तांतरण कर होता है (संघीय राज्य के अनुसार खरीद मूल्य का 3.5 से 6.5 प्रतिशत), इसके अलावा भूमि रजिस्टर की लागत और – यदि नियुक्त किया गया हो – ब्रोकर कमीशन भी जुड़ता है।
GNotKG के अनुसार नोटरी शुल्क कैसे निर्धारित किए जाते हैं?
हर गणना का आधार तथाकथित लेन-देन मूल्य होता है। संपत्ति खरीदते समय यह आमतौर पर प्रमाणित खरीद मूल्य के बराबर होता है। इस मूल्य के आधार पर GNotKG की शुल्क तालिका B से एक साधारण शुल्क (एक „1.0-शुल्क") निर्धारित होता है। अन्य सभी मद इस साधारण शुल्क के गुणज या अंश होते हैं (§ 34 GNotKG).
शुल्क तालिका पर एक नज़र डालने से पता चलता है कि खरीद मूल्य बढ़ने के साथ साधारण शुल्क कैसे बढ़ता है (परिशिष्ट 2 GNotKG):
- लेन-देन मूल्य 200.000 यूरो: साधारण शुल्क 435 यूरो
- लेन-देन मूल्य 300.000 यूरो: साधारण शुल्क लगभग 610 यूरो
- लेन-देन मूल्य 400.000 यूरो: साधारण शुल्क 785 यूरो
- लेन-देन मूल्य 500.000 यूरो: साधारण शुल्क 935 यूरो
तालिका अवक्रमी रूप से बनाई गई है: अधिक महंगी संपत्ति के मामले में शुल्क यूरो में तो बढ़ता है, लेकिन खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में सस्ता हो जाता है। जो व्यक्ति 800.000 यूरो में खरीदता है, वह आनुपातिक रूप से 200.000 यूरो के खरीद मूल्य वाले व्यक्ति की तुलना में कम नोटरी शुल्क चुकाता है। 1 जून 2025 को Kostenrechtsänderungsgesetz द्वारा किए गए अंतिम समायोजन के बाद, अचल संपत्ति की खरीद के लिए यह तालिका पहले की तुलना में केवल मामूली रूप से अधिक है।
घर खरीदते समय लागत की अलग-अलग मदें
„नोटरी शुल्क" कोई एकल मद नहीं है, बल्कि कई शुल्कों से मिलकर बनता है। घर खरीदते समय सबसे महत्वपूर्ण मदें (Kostenverzeichnis, Anlage 1 GNotKG) हैं:
- खरीद अनुबंध का प्रमाणीकरण (2,0-शुल्क): यह नोटरी शुल्क का मुख्य भाग है। खरीद अनुबंध के मसौदे और प्रमाणीकरण के लिए दोगुना शुल्क लिया जाता है, अर्थात तालिका में दिए गए साधारण शुल्क का दो गुना।
- निष्पादन शुल्क (0,5-शुल्क): इसमें वे कार्य शामिल होते हैं जिनके माध्यम से नोटरी अनुबंध का „निष्पादन" करता है – जैसे अनुमतियां, विलोपन-सहमति या पूर्वक्रय-अधिकार के त्यागपत्र प्राप्त करना। यह सामान्यतः केवल एक बार लगता है।
- देखरेख या न्यासी शुल्क (0,5-शुल्क): यह तब उत्पन्न होता है जब नोटरी लेन-देन की निगरानी करता है, उदाहरण के लिए खरीद मूल्य के भुगतान को नियंत्रित करता है और भूमि रजिस्टर में नामांतरण को सुरक्षित करता है। यह न्यासी देखरेख दोनों पक्षों की सुरक्षा करती है।
- भूमि-ऋण की स्थापना (आमतौर पर 1,0-शुल्क): यदि खरीद का वित्तपोषण बैंक के माध्यम से किया जाता है, तो भूमि-ऋण का भी प्रमाणीकरण कराना आवश्यक होता है। इसका आधार ऋण की राशि होती है, खरीद मूल्य नहीं।
- व्यय और मूल्य-वर्धित कर: इसके अतिरिक्त डाक और लेखन व्यय (आमतौर पर केवल कुछ यूरो) तथा नोटरी शुल्क पर 19 प्रतिशत मूल्य-वर्धित कर लगता है।
इनसे अलग भूमि रजिस्टर की लागत होती है। इसकी गणना नोटरी नहीं, बल्कि भूमि रजिस्टर कार्यालय (न्यायालय) करता है – जैसे स्वामित्व के नामांतरण और भूमि-ऋण के पंजीकरण के लिए। न्यायालय शुल्क पर कोई मूल्य-वर्धित कर नहीं लगता। हालांकि कुल मिलाकर नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागतों का अक्सर एक साथ उल्लेख किया जाता है।
गणना का उदाहरण: 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर नोटरी शुल्क
मदें व्यावहारिक रूप से कैसे जुड़ती हैं, यह 400.000 यूरो के खरीद मूल्य वाले एक घर के उदाहरण से स्पष्ट होता है। यहां तालिका के अनुसार साधारण शुल्क 785 यूरो है। इससे केवल खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण के लिए निम्नलिखित राशि बनती है:
- खरीद अनुबंध का प्रमाणीकरण (2,0): 1.570,00 यूरो
- निष्पादन शुल्क (0,5): 392,50 यूरो
- अभिरक्षा/ट्रस्ट शुल्क (0,5): 392,50 यूरो
- शुद्ध अंतरिम योग: 2.355,00 यूरो
- साथ ही खर्च और 19 प्रतिशत वैट: लगभग 2.800 यूरो
इस प्रकार, खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण की शुद्ध लागत खरीद मूल्य की लगभग 0,7 प्रतिशत होती है। यदि आप बैंक के माध्यम से खरीद का वित्तपोषण करते हैं, तो भूमि-ऋण आदेश भी जुड़ता है (उदाहरण में लगभग 785 यूरो का 1,0-शुल्क, साथ में वैट)। यदि स्वामित्व हस्तांतरण और भूमि-ऋण पंजीकरण के लिए भूमि रजिस्टर की लागत भी जोड़ें, तो कुल राशि लगभग 5.000 से 5.500 यूरो तक पहुंचती है – यानी खरीद मूल्य का लगभग 1,3 से 1,5 प्रतिशत।
सामान्य नियम: नोटरी और भूमि रजिस्टर के लिए कुल मिलाकर खरीद मूल्य का लगभग 1,5 से 2,0 प्रतिशत निर्धारित करें। जो व्यक्ति वित्तपोषण नहीं कराता, उसकी लागत कम होती है, क्योंकि भूमि-ऋण समाप्त हो जाता है।
नोटरी की लागत कौन चुकाता है – खरीदार या विक्रेता?
व्यवहार में लगभग हमेशा खरीदार नोटरी की लागत वहन करता है। हालांकि यह कोई अनिवार्य कानूनी प्रावधान नहीं है – कानूनी रूप से दोनों अनुबंध पक्ष नोटरी के प्रति उत्तरदायी होते हैं –, लेकिन यह पूरे देश में प्रचलित मानक है और इसे खरीद अनुबंध में इसी तरह दर्ज किया जाता है। इस प्रकार खरीदार खरीद अनुबंध के प्रमाणीकरण, निष्पादन और अभिरक्षा शुल्क, भूमि-ऋण आदेश तथा संबंधित भूमि रजिस्टर की लागत का भुगतान करता है।
विक्रेता आम तौर पर केवल वे लागतें चुकाता है जो उसके हित में होती हैं: विशेष रूप से उसके अपने वित्तपोषण से अभी दर्ज भूमि-ऋणों को हटाने की लागत (भार-मुक्ति)। इसलिए जो व्यक्ति संपत्ति को भार-मुक्त बेचता है, उसका आमतौर पर नोटरी की लागत से कोई लेना-देना नहीं होता।
क्या नोटरी की लागत कम की जा सकती है?
क्योंकि शुल्क कानून द्वारा निश्चित हैं, इसलिए कीमत कम करने का कोई वास्तविक तरीका नहीं है – लेकिन कुछ विकल्प हैं:
- खरीद मूल्य स्पष्ट रूप से निर्धारित करें: लेन-देन का मूल्य प्रमाणित खरीद मूल्य पर निर्भर करता है। चल संपत्ति (जैसे अंतर्निर्मित रसोई या फर्नीचर) को अनुबंध में अलग से दर्शाया जा सकता है और यह संपत्ति के खरीद मूल्य में शामिल नहीं होती – इससे अतिरिक्त लागत बच सकती है।
- केवल आवश्यक सेवाएं ही लें: अतिरिक्त प्रमाणीकरण (जैसे पावर ऑफ अटॉर्नी) से अतिरिक्त शुल्क लगता है। पहले से स्पष्ट कर लें कि वास्तव में क्या आवश्यक है।
- कर में दावा करें: यदि आप संपत्ति किराए पर देते हैं, तो खरीद अनुबंध की नोटरी लागत अधिग्रहण की अतिरिक्त लागत में शामिल होती है और मूल्यह्रास के माध्यम से ध्यान में रखी जाती है। भूमि-ऋण की नोटरी लागत तत्काल कटौती योग्य वित्तपोषण लागत मानी जाती है। इसके विपरीत, स्वयं उपयोग किए जाने वाले आवासीय स्वामित्व में कटौती संभव नहीं है।
उन मॉडलों से, जो "सहायक लागत कम करने के लिए खरीद मूल्य को कृत्रिम रूप से कम दर्ज करवाने की हम स्पष्ट रूप से सलाह नहीं देते: यह अवैध है और इसे कर चोरी माना जा सकता है।
घर खरीदते समय नोटरी शुल्क से जुड़े FAQ
घर खरीदते समय नोटरी शुल्क लगभग कितना होता है?
नोटरी के लिए खरीद मूल्य का लगभग 1,0 से 1,5 प्रतिशत मानकर चलें। भूमि रजिस्टर शुल्क सहित यह लगभग 1,5 से 2,0 प्रतिशत होता है। 400.000 यूरो के खरीद मूल्य पर यह मोटे तौर पर 5.000 से 6.000 यूरो के बराबर है।
क्या नोटरी शुल्क पर बातचीत की जा सकती है?
नहीं। शुल्क पूरे जर्मनी में GNotKG में निर्धारित हैं। प्रत्येक नोटरी को समान दरें लागू करनी होती हैं; छूट या अधिभार अवैध हैं। इसलिए नोटरियों के बीच कीमत की तुलना करना लाभदायक नहीं है।
नोटरी का भुगतान खरीदार करता है या विक्रेता?
व्यवहार में नोटरी शुल्क खरीदार भुगतान करता है। विक्रेता आमतौर पर केवल अपनी अभी भी दर्ज मौजूदा भूमि-बंधक देनदारियों को हटाने की लागत वहन करता है।
नोटरी शुल्क कब देय होते हैं?
नोटरी दस्तावेज़ीकरण के बाद अपना बिल जारी करता है। प्राप्त होते ही यह तुरंत देय हो जाता है और इसका भुगतान इस बात से स्वतंत्र रूप से करना होता है कि खरीद मूल्य का भुगतान पहले ही हुआ है या नहीं। इसलिए नोटरी शुल्क को अपनी पूंजी के रूप में योजना में शामिल करें – बैंक आमतौर पर खरीद की सहायक लागतों का वित्तपोषण नहीं करते।
क्या वित्तपोषण के बिना भी नोटरी शुल्क लगते हैं?
हाँ। खरीद अनुबंध का दस्तावेज़ीकरण हमेशा आवश्यक होता है और इसके लिए शुल्क लगता है। हालांकि, बैंक ऋण के बिना भूमि-बंधक की स्थापना की आवश्यकता नहीं होती, इसलिए लागत काफी कम हो जाती है।
निष्कर्ष: नोटरी के लिए आपको किन खर्चों की अपेक्षा करनी चाहिए
नोटरी शुल्क खरीद की सहायक लागतों का एक अपरिहार्य, लेकिन अच्छी तरह अनुमानित किया जा सकने वाला हिस्सा है। इसकी गणना खरीद मूल्य के आधार पर पारदर्शी रूप से की जाती है: मुख्य हिस्सा खरीद अनुबंध के दस्तावेज़ीकरण के लिए 2,0-शुल्क है, जिसमें निष्पादन, देखरेख और – वित्तपोषण की स्थिति में – भूमि-बंधक की स्थापना जुड़ती है। केवल नोटरी के लिए आपको खरीद मूल्य का लगभग 1,0 से 1,5 प्रतिशत नियोजित करना चाहिए, और भूमि रजिस्टर कार्यालय सहित यह 1,5 से 2,0 प्रतिशत होगा। चूंकि शुल्क कानून द्वारा निर्धारित हैं और खरीदार को वहन करने होते हैं, इसलिए सबसे महत्वपूर्ण बात यह है: इस राशि को शुरुआत से ही अपनी पूंजी के रूप में शामिल करें, ताकि अंत में वित्तपोषण सही ढंग से पूरा हो सके।