निजी बिक्री में आप कई कार्य स्वयं संभालते हैं – लेकिन नोटरी के पास जाना अनिवार्य रहता है। नोटरीकृत प्रमाणीकरण के बिना कोई भी अचल संपत्ति बिक्री कानूनी रूप से प्रभावी नहीं होती। अच्छी खबर: नोटरी की नियुक्ति व्यवस्थित करना कई विक्रेताओं की आशंका से आसान है। हम आपको समझाते हैं कि नोटरी का चयन कैसे करें, अनुबंध का मसौदा कैसे शुरू करवाएँ और ब्रोकर के बिना प्रमाणीकरण को आत्मविश्वास से कैसे पूरा करें।
बिक्री में नोटरी अनिवार्य क्यों है
किसी भूखंड, मकान या स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की बिक्री के लिए कानून नोटरीकृत प्रमाणीकरण को अनिवार्य करता है। जो खरीद अनुबंध इस形式 का पालन नहीं करता, वह अमान्य होता है (§ 311b BGB)। वास्तविक स्वामित्व हस्तांतरण – जिसे तथाकथित Auflassung कहा जाता है – भी दोनों पक्षों की एक साथ उपस्थिति में नोटरी के समक्ष घोषित किया जाना आवश्यक है (§ 925 BGB)।
आप ब्रोकर के साथ बेचें या उसके बिना, इससे इसमें कोई बदलाव नहीं आता। ब्रोकर कानूनी रूप से आवश्यक नहीं है, नोटरी है। निजी विक्रेता के रूप में आप केवल वह संगठनात्मक भूमिका निभाते हैं, जिसे सामान्यतः ब्रोकर निभाता है: आप नोटरी की नियुक्ति शुरू करवाते हैं, आवश्यक जानकारी उपलब्ध कराते हैं और खरीदार के साथ प्रक्रिया का समन्वय करते हैं। कानूनी रूप से जटिल कार्य नोटरी करता है।
स्वयं व्यवस्था करने के लाभ और नुकसान
- लाभ – पूर्ण नियंत्रण: आप नोटरी, समय और गति स्वयं निर्धारित करते हैं और ब्रोकर की समय-सारणी पर निर्भर नहीं रहते।
- लाभ – सीधा संपर्क: आप नोटरी कार्यालय और खरीदार से सीधे बात करते हैं तथा प्रश्नों का तुरंत समाधान करते हैं।
- लाभ – कोई अतिरिक्त लागत नहीं: केवल नियुक्ति व्यवस्थित करने के लिए कोई अतिरिक्त लागत नहीं आती; नोटरी शुल्क ब्रोकर के साथ भी लगता।
- नुकसान – समन्वय का प्रयास: आपको दस्तावेज़, खरीदार की जानकारी और तारीखों को स्वयं एकत्रित करके ध्यान में रखना होगा।
- नुकसान – कोई मध्यस्थ नहीं: ब्रोकर के बिना, पक्षों के बीच समस्या आने पर मध्यस्थता करने वाला व्यक्ति नहीं होता।
- तटस्थ – नोटरी दोनों पक्षों को सलाह देता है: नोटरी निष्पक्ष रहने के लिए बाध्य है और खरीदार तथा विक्रेता दोनों को जानकारी देता है। हालांकि, वह न तो खरीद मूल्य की जाँच करता है और न ही खरीदार की ऋण-क्षमता की।
छह चरणों में नोटरी नियुक्ति तक
चरण 1: नोटरी का संयुक्त रूप से चयन करें
जर्मनी में नोटरी चुनने की स्वतंत्रता लागू है। नोटरी का चयन कौन करता है, यह कानून में निर्धारित नहीं है – व्यवहार में आमतौर पर खरीदार ही चुनता है, क्योंकि लागत वही वहन करता है। निजी बिक्री में दोबारा आने-जाने से बचने के लिए खरीदार के साथ समय रहते समन्वय करना सबसे अच्छा है। संपत्ति संबंधी लेन-देन के लिए पूरे जर्मनी में कोई भी नोटरी सक्षम है, भले ही संपत्ति कहीं भी स्थित हो। अपने पास कोई नोटरी संघीय नोटरी चैंबर की आधिकारिक नोटरी खोज के माध्यम से ढूँढें।
चरण 2: नोटरी नियुक्त करें और जानकारी दें
जब किसी एक पक्ष – आमतौर पर खरीदार – ने नोटरी कार्यालय से संपर्क कर लिया हो, तो मसौदा तैयार करने के लिए नोटरी को आपकी ओर से, विक्रेता के रूप में, कई जानकारियों की आवश्यकता होती है:
- दोनों अनुबंध पक्षों का पूरा व्यक्तिगत विवरण
- संपत्ति और भूमि रजिस्टर से संबंधित जानकारी (भूमि रजिस्टर कार्यालय, पृष्ठ, भूखंड)
- सहमत खरीद मूल्य और नियोजित हस्तांतरण तिथि
- मौजूदा भूमि-प्रभारों की जानकारी, जिन्हें चुकाया जाना है
- खरीदार के वित्तपोषण की जानकारी, यदि नया भूमि-प्रभार दर्ज किया जाना हो
नोटरी आमतौर पर भूमि रजिस्टर की वर्तमान स्थिति इलेक्ट्रॉनिक रूप से स्वयं प्राप्त करता है।
चरण 3: अनुबंध के मसौदे की शांति से जाँच करें
नोटरी आपकी जानकारी के आधार पर अनुबंध का मसौदा तैयार करके दोनों पक्षों को भेजता है। मसौदा पढ़ने के लिए पर्याप्त समय लें और किसी भी अस्पष्टता को बैठक से पहले स्पष्ट करें – बैठक के दौरान नहीं। यदि एक पक्ष में कोई उद्यमी शामिल हो (जैसे कोई निर्माणकर्ता या व्यावसायिक निवेशक), तो सामान्यतः प्रमाणीकरण से दो सप्ताह पहले पाठ उपभोक्ता को उपलब्ध होना चाहिए (§ 17 Abs. 2a BeurkG)। निजी व्यक्ति से निजी व्यक्ति को होने वाली शुद्ध बिक्री में यह अवधि अनिवार्य नहीं है – फिर भी हम आपको सलाह देते हैं कि दोनों पक्षों को विचार करने के लिए लगभग दो सप्ताह का समय दें।
चरण 4: प्रमाणीकरण की बैठक का समन्वय करें
मसौदा तैयार हो जाने पर नोटरी कार्यालय के साथ एक साझा बैठक तय करें। दोनों पक्षों का उपस्थित होना या प्रभावी रूप से प्रतिनिधित्व करवाना आवश्यक है। यदि कोई उपस्थित नहीं हो सकता, तो नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी संभव है; अक्सर अनुबंध को पहले “पावर ऑफ अटॉर्नी के बिना” प्रमाणित किया जाता है और बाद में अनुमोदित किया जाता है। बैठक में एक वैध फोटो पहचान-पत्र साथ लाएँ।
चरण 5: प्रमाणीकरण
बैठक में नोटरी दोनों पक्षों की उपस्थिति में पूरा अनुबंध पढ़कर सुनाता है; इसके बाद कार्यवृत्त को अनुमोदित करके अपने हाथ से हस्ताक्षर किया जाता है (§ 13 BeurkG)। नोटरी कानूनी प्रभाव समझाता है, प्रश्नों के उत्तर देता है और जोखिमों की ओर संकेत करता है। इसके बाद ही क्रेता और विक्रेता हस्ताक्षर करते हैं, अंत में स्वयं नोटरी। नियुक्ति के लिए लगभग 45 से 90 मिनट का समय रखें।
चरण 6: नोटरीकरण के बाद
हस्ताक्षर के साथ नोटरी का काम समाप्त नहीं होता। वह भूमि रजिस्टर में क्रेता के पक्ष में स्वामित्व हस्तांतरण की प्राथमिकता-सूचना दर्ज करवाता है, पुराने भूमि-ऋणों को हटाने के दस्तावेज़ प्राप्त करता है और खरीद मूल्य देय होने पर पक्षों को सूचित करता है। क्रेता द्वारा भुगतान किए जाने के बाद ही नोटरी भूमि रजिस्टर में स्वामित्व का हस्तांतरण करवाता है। यह पूरी प्रक्रिया अधिकांशतः आपके हस्तक्षेप के बिना चलती है – नोटरी कार्यालय आपको हर चरण की जानकारी देता है।
नोटरी आपसे किन दस्तावेज़ों की अपेक्षा करता है
नोटरी आपके और क्रेता द्वारा दी गई जानकारी और दस्तावेज़ों के साथ काम करता है। विक्रेता के रूप में ये चीज़ें तैयार रखें:
- वर्तमान भूमि रजिस्टर का उद्धरण (भूमि रजिस्टर की स्थिति नोटरी आमतौर पर स्वयं प्राप्त करता है)
- स्वामित्व वाले अपार्टमेंट के मामले में अपार्टमेंट संख्या सहित विभाजन घोषणा
- दर्ज भूमि-ऋणों और ऋण देने वाले बैंकों की जानकारी
- सहमत मुख्य विवरण: खरीद मूल्य, हस्तांतरण की तारीख और भुगतान का तरीका
- नोटरीकरण की नियुक्ति के लिए वैध फोटो पहचान-पत्र
ये विवरण जितने अधिक पूर्ण होंगे, नोटरी मसौदा उतनी ही जल्दी तैयार करेगा।
नोटरी की लागत कितनी है – और कौन भुगतान करता है?
नोटरी शुल्क पूरे जर्मनी में न्यायालय और नोटरी लागत अधिनियम (GNotKG) द्वारा विनियमित हैं। कोई भी नोटरी कानून में निर्धारित शुल्क से अधिक या कम नहीं ले सकता; राशि खरीद मूल्य पर निर्भर करती है। नोटरी और भूमि रजिस्टर के लिए कुल मिलाकर खरीद मूल्य का लगभग 1,5 से 2 प्रतिशत बजट में रखें। आमतौर पर ये लागतें क्रेता वहन करता है। विक्रेता के रूप में आप सामान्यतः केवल अपने अभी भी दर्ज भूमि-ऋणों को हटाने का शुल्क चुकाते हैं। चूँकि शुल्क कानून द्वारा निर्धारित हैं, इसलिए नोटरी चुनते समय कीमत कोई मानदंड नहीं है।
ब्रोकर के बिना नोटरी नियुक्ति के बारे में FAQ
क्या निजी बिक्री में नोटरी की आवश्यकता होती है?
हाँ। अचल संपत्ति की बिक्री में नोटरीकरण कानूनन अनिवार्य है और इससे बचा नहीं जा सकता। नोटरीकरण के बिना खरीद अनुबंध अमान्य होता है। इसके विपरीत, ब्रोकर कानूनी रूप से आवश्यक नहीं है।
यदि कोई ब्रोकर शामिल न हो तो नोटरी कौन चुनता है?
क्रेता और विक्रेता इसे स्वतंत्र रूप से तय कर सकते हैं। व्यवहार में आमतौर पर क्रेता नोटरी चुनता है, क्योंकि वही लागत वहन करता है। निजी बिक्री में आप इस पर सीधे क्रेता से सहमति बना सकते हैं।
क्या क्रेता और विक्रेता को साथ में जाना होगा समय-निर्धारण?
मूलतः हाँ। स्वामित्व हस्तांतरण (Auflassung) के लिए दोनों पक्षों की एक साथ उपस्थिति आवश्यक है। जो व्यक्ति उपस्थित नहीं हो सकता, वह नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से प्रतिनिधित्व करवा सकता है – अनुबंध को फिर बाद में अनुमोदित किया जाएगा।
क्या दो सप्ताह की अवधि निजी से निजी बिक्री पर भी लागू होती है?
कानूनी दो-सप्ताह की अवधि अनिवार्य रूप से तभी लागू होती है, जब एक उद्यमी और एक उपभोक्ता शामिल हों। दो निजी व्यक्तियों के बीच शुद्ध बिक्री में यह लागू नहीं होती। फिर भी हम आपको लगभग दो सप्ताह का विचार-विमर्श समय लेने की सलाह देते हैं।
Auftrag से प्रमाणीकरण तक कितना समय लगता है?
नोटरी को नियुक्त करने से लेकर नियुक्ति की तारीख तक अक्सर दो से चार सप्ताह लगते हैं – यह नोटरी कार्यालय के कार्यभार और सभी जानकारी कितनी जल्दी उपलब्ध होती है, इस पर निर्भर करता है। इसके बाद की भूमि-पंजी प्रक्रिया में कई सप्ताह से लेकर महीनों तक लग सकते हैं।
क्या नोटरी खरीद मूल्य या खरीदार की भी जाँच कर सकता है?
नहीं। नोटरी निष्पक्ष रूप से दस्तावेज़ प्रमाणित करता है और दोनों पक्षों को कानूनी प्रभाव के बारे में सूचित करता है। कीमत उचित है या खरीदार भुगतान करने में सक्षम है, इसकी जाँच वह नहीं करता – विक्रेता के रूप में यह आपकी जिम्मेदारी है।
निष्कर्ष: नोटरी की नियुक्ति स्वयं आयोजित करना आसानी से संभव है
ब्रोकर के बिना नोटरी की नियुक्ति आयोजित करना कोई कठिन काम नहीं है। खरीदार के साथ मिलकर नोटरी चुनें, मसौदे के लिए पूरी जानकारी उपलब्ध कराएँ और दोनों पक्षों को पर्याप्त विचार-विमर्श का समय दें। कानूनी रूप से जटिल भाग – मसौदा, जानकारी देना और भूमि-पंजी प्रक्रिया – वैसे भी नोटरी ही संभालता है, और वह खरीदार तथा विक्रेता दोनों के लिए निष्पक्ष रूप से ऐसा करता है। जो व्यक्ति व्यवस्थित तरीके से आगे बढ़ता है, वह बिक्री के सबसे महत्वपूर्ण चरण में समझौता किए बिना ब्रोकर का कमीशन बचा सकता है।