U mag een verhuurd appartement op elk moment verkopen – de huurovereenkomst loopt daarbij ongewijzigd door en de huurder hoeft niet te vertrekken. Het doorslaggevende beginsel luidt „koop breekt geen huur": de koper neemt het appartement inclusief huurder over en treedt toe tot de bestaande huurovereenkomst. Wij leggen uit wat dit juridisch betekent, welke kopers in aanmerking komen en hoe u de verkoop met een lopende huurovereenkomst goed voorbereidt.
Wat betekent „koop breekt geen huur"?
Verkoopt u een appartement dat al aan de huurder is overgedragen, dan treedt de verkrijger automatisch in uw plaats als verhuurder. Dit wordt geregeld door § 566 BGB onder het opschrift „koop breekt geen huur". De nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst over met alle rechten en plichten – tegen dezelfde huur, met dezelfde looptijd en dezelfde afspraken. Voor de huurder verandert er in eerste instantie niets, behalve de naam van de verhuurder.
Belangrijk is het tijdstip: de koper wordt pas verhuurder en daarmee contactpersoon van de huurder wanneer hij als eigenaar in het kadaster is ingeschreven – niet al bij de afspraak bij de notaris. Tot die tijd blijft u verhuurder en ontvangt u de huur. Aan de nieuwe eigenaar betaalt de huurder pas wanneer hem de eigendomsoverdracht schriftelijk is meegedeeld.
Ook de huurwaarborg gaat mee: volgens § 566a BGB treedt de verkrijger toe tot de rechten en plichten uit de zekerheid. U draagt de waarborg inclusief de opgebouwde rente over aan de koper en legt dit vast in de koopovereenkomst. Geeft de nieuwe eigenaar de waarborg aan het einde van de huur niet terug, dan blijft u als vorige verhuurder subsidiair aansprakelijk – nog een reden om de overdracht zorgvuldig te documenteren.
Wie koopt een verhuurd appartement?
Een bewoond appartement spreekt een andere kopersgroep aan dan een leeg appartement. Zelfgebruikers vallen meestal af, omdat zij niet kunnen intrekken zolang de huurder er woont. De typische geïnteresseerden zijn daarom beleggers die op zoek zijn naar lopende huurinkomsten en een planbaar rendement – niet naar een verhuisdatum.
Voor u als verkoper heeft dit twee kanten. De kleinere kopersgroep leidt in de praktijk vaak tot een prijsverlaging van ongeveer 10 tot 30 procent ten opzichte van een vergelijkbaar leeg appartement. Beleggers beoordelen het object niet in de eerste plaats op basis van de prijs per vierkante meter, maar op basis van de verhouding tussen koopprijs en Jaarlijkse netto koude huur – de zogenaamde factor of vermenigvuldigingsfactor. Een solide, goed gedocumenteerde huurovereenkomst met een betrouwbare huurder is hier uw belangrijkste verkoopargument: het staat voor stabiele inkomsten en verlaagt het risico vanuit het perspectief van de koper.
Voordelen en nadelen van de verkoop met huurder
Of de verkoop in verhuurde staat de moeite waard is, hangt af van uw situatie:
- Voordeel – geen leegstand: U verkoopt vanuit de lopende verhuur en draagt tot de overdracht geen kosten voor een lege woning.
- Voordeel – voorspelbare cijfers: Een bestaande huurovereenkomst levert beleggers precies de kengetallen die zij voor hun aankoopbeslissing nodig hebben.
- Voordeel – geen opzeggingswerkzaamheden: U hoeft de huurovereenkomst vóór de verkoop niet te beëindigen en hoeft niet op ontruiming te wachten.
- Nadeel – kleinere markt: Zelfbewoners vallen als kopers weg, waardoor de groep geïnteresseerden kleiner is.
- Nadeel – prijsvermindering: Verhuurde woningen brengen vaak minder op dan lege objecten op een vergelijkbare locatie.
- Nadeel – beperkte toegang: Bezichtigingen zijn alleen in overleg met de huurder mogelijk.
In vijf stappen naar de verkoop van de verhuurde woning
Stap 1: Documenten en huurovereenkomst ordenen
Controleer de huurovereenkomst, de actuele huurprijs, de laatste afrekeningen van de bijkomende kosten en de afrekening van de waarborgsom. Hoe vollediger en ordelijker de huurovereenkomst is gedocumenteerd, des te overtuigender deze op beleggers overkomt.
Stap 2: Realistische prijs bepalen
Oriënteer u op de marktconforme factor voor verhuurde objecten in uw omgeving en op het te behalen huurrendement. Houd rekening met de gebruikelijke korting ten opzichte van lege woningen, in plaats van uit te gaan van de prijs voor zelfbewoners.
Stap 3: Huurder betrekken
U hebt geen toestemming van de huurder nodig voor de verkoop, maar bent voor bezichtigingen aangewezen op diens medewerking. Een vroegtijdig, zakelijk gesprek wekt vertrouwen en maakt het plannen van afspraken gemakkelijker.
Stap 4: Gericht aan vastgoedbeleggers op de markt brengen
Zet in de brochure de kengetallen op de voorgrond: jaarlijkse netto koude huur, factor, bijkomende kosten en staat. Benader beleggers doelgericht – bijvoorbeeld via vastgoedportalen en metazoekmachines zoals TraumImmo.
Stap 5: Notarisafspraak en overdracht
De notaris verlijdt de koopovereenkomst en initieert de inschrijving in het kadaster. Leg de overdracht van de huurovereenkomst, waarborgsom en huurbetalingen vast in de overeenkomst en informeer de huurder gezamenlijk met de koper schriftelijk over de eigendomsoverdracht.
Welke documenten hebben kopers nodig?
Beleggers controleren vooral de cijfers van de huurovereenkomst. Houd het volgende bij de hand:
- actuele huurovereenkomst inclusief aanvullingen
- bewijs van de actuele huurhoogte en de huurbetalingen
- laatste afrekeningen van bedrijfs- en bijkomende kosten
- hoogte en bewijs van de huurwaarborg
- uittreksel uit het kadaster, plattegrond en energiecertificaat
- bij een appartementsrecht bovendien: splitsingsakte, actuele notulen van de vergadering van eigenaars, exploitatieplan en hoogte van de onderhoudsreserve
Welke rechten behoudt de huurder?
De verkoop verandert niets aan de rechtspositie van de huurder – dat is de kern van „koop breekt geen huur”. Drie punten zijn bijzonder belangrijk:
- Bezichtigingen: De huurder moet bezichtigingen met potentiële kopers toestaan, maar alleen na tijdige aankondiging en binnen redelijke grenzen. Er is geen wettelijke bovengrens voor de frequentie; de afspraken moeten met de huurder worden afgestemd.
- Huurbeëindigingsbescherming: Alleen de eigendomsoverdracht is geen reden voor opzegging. De koper kan alleen onder de algemene voorwaarden opzeggen, bijvoorbeeld bij gerechtvaardigd eigen gebruik.
- Blokkeringsperiode bij omzetting: Als de woning pas na de verhuur in appartementsrechten is gesplitst, kan de koper zich volgens § 577a BGB op zijn vroegst drie jaar na de verkoop beroepen op eigen gebruik of exploitatie. In gebieden met een gespannen woningmarkt kunnen de deelstaten deze termijn per verordening verlengen tot maximaal tien jaar.
Daarnaast kan de huurder bij de omzetting een wettelijk voorkeursrecht hebben. Omdat voor dit bijzondere geval eigen regels gelden, behandelen we dit in een afzonderlijke gids.
FAQ over de verkoop van een verhuurde woning
Kan ik een verhuurde woning zonder toestemming van de huurder verkopen?
Ja. U hebt noch de toestemming noch voorafgaande informatie van de huurder nodig om te verkopen. De huurder moet de koper alleen bezichtigingen mogelijk maken en wordt na de verkoop over de eigendomsoverdracht geïnformeerd.
Moet de huurder na de verkoop vertrekken?
Nee. Volgens § 566 BGB loopt de huurovereenkomst ongewijzigd door met de koper. De verkoop op zichzelf is geen reden voor opzegging.
Wat gebeurt er met de waarborg?
De waarborg gaat volgens § 566a BGB over op de koper. Zij draag deze inclusief rente over en leg dat vast in de koopovereenkomst. Voor de terugbetaling aan het einde van de huur blijft u bij wijze van vervangende aansprakelijkheid aansprakelijk als de nieuwe eigenaar deze niet voldoet.
Krijg ik minder geld voor een verhuurde woning?
Vaak wel. Omdat vooral beleggers als kopers in aanmerking komen, ligt de prijs vaak 10 tot 30 procent onder die van een vergelijkbare lege woning. Een goed lopende, ordelijk gedocumenteerde huurovereenkomst beperkt de korting.
Wanneer mag de koper wegens eigen behoefte opzeggen?
Alleen onder de algemene voorwaarden van het huurrecht. Als de woning na de verhuur is omgezet in appartementsrecht, geldt bovendien de blokkeringsperiode van minimaal drie jaar volgens § 577a BGB.
Is er belasting verschuldigd bij de verkoop?
Als u binnen tien jaar na de aankoop verkoopt en de woning niet zelf hebt gebruikt, kan over de winst speculatiebelasting verschuldigd zijn (§ 23 EStG). Bij verhuurde beleggingen is dat de regel – neem deze belasting mee in uw berekening.
Conclusie: zo slaagt de verkoop met een lopende huurovereenkomst
Een verhuurde woning verkopen is eenvoudig zolang u de spelregels kent: de huurder blijft, de koper treedt toe tot de huurovereenkomst en zowel de waarborgsom als de huurbetalingen gaan mee over met de eigendom. Uw belangrijkste hefboom is een netjes gedocumenteerde huurovereenkomst die beleggers stabiele inkomsten aantoont. Wie de juiste kopersgroep gericht benadert en de cijfers openlegt, verkoopt ook in bewoonde staat tegen een eerlijke prijs.