Vous pouvez vendre à tout moment un appartement loué – le contrat de location continue alors de s’appliquer sans modification, et le locataire n’est pas tenu de déménager. Le principe essentiel est le suivant : « L’achat ne rompt pas le bail » : l’acheteur reprend l’appartement avec le locataire et entre dans le contrat de location existant. Nous expliquons ce que cela signifie juridiquement, quels acheteurs peuvent être concernés et comment préparer correctement la vente avec un bail en cours.
Que signifie « L’achat ne rompt pas le bail » ?
Si vous vendez un appartement déjà remis au locataire, l’acquéreur vous succède automatiquement en tant que bailleur. Cela est régi par § 566 BGB, sous l’intitulé « L’achat ne rompt pas le bail ». Le nouveau propriétaire reprend le contrat de location avec tous les droits et obligations – au même loyer, pour la même durée et avec les mêmes accords. Pour le locataire, rien ne change dans un premier temps, si ce n’est le nom du bailleur.
Le moment est important : l’acheteur ne devient bailleur et interlocuteur du locataire qu’une fois inscrit comme propriétaire au registre foncier – et non dès la signature chez le notaire. Jusqu’à cette date, vous restez le bailleur et percevez le loyer. Le locataire ne verse le loyer au nouveau propriétaire qu’après avoir été informé par écrit du changement de propriétaire.
Le dépôt de garantie est également transféré : conformément au § 566a BGB, l’acquéreur reprend les droits et obligations découlant de la garantie. Vous remettez au vendeur le dépôt de garantie ainsi que les intérêts accumulés et consignez cela dans le contrat de vente. Si le nouveau propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie à la fin de la location, vous restez subsidiairement responsable en tant qu’ancien bailleur – une raison de plus pour documenter soigneusement la remise.
Qui achète un appartement loué ?
Un appartement occupé s’adresse à un autre cercle d’acheteurs qu’un appartement vide. Les personnes souhaitant y habiter elles-mêmes sont généralement exclues, car elles ne peuvent pas emménager tant que le locataire y réside. Les acquéreurs types sont donc des investisseurs à la recherche d’un revenu locatif régulier et d’un rendement prévisible – et non d’une date d’emménagement.
Pour vous, en tant que vendeur, cela présente deux aspects. En pratique, le cercle plus restreint d’acheteurs entraîne souvent une décote d’environ 10 à 30 % par rapport à un appartement vide comparable. Les investisseurs n’évaluent pas le bien en premier lieu selon le prix au mètre carré, mais selon le rapport entre le prix d’achat etLoyer annuel net hors charges – le facteur ou coefficient multiplicateur, comme on l’appelle. Une relation locative solide et bien documentée avec un locataire fiable constitue ici votre principal argument de vente : elle garantit des revenus stables et réduit le risque du point de vue de l’acheteur.
Avantages et inconvénients de la vente avec locataire
La pertinence d’une vente en état loué dépend de votre situation :
- Avantage – absence de vacance locative : Vous vendez dans le cadre d’une location en cours et ne supportez aucun coût lié à un logement vacant jusqu’au transfert.
- Avantage – chiffres prévisibles : Un contrat de location existant fournit aux investisseurs exactement les indicateurs dont ils ont besoin pour prendre leur décision d’achat.
- Avantage – pas de démarches de résiliation : Vous ne devez pas mettre fin à la relation locative avant la vente ni attendre une libération des lieux.
- Inconvénient – marché plus restreint : Les acquéreurs souhaitant occuper eux-mêmes le logement ne font plus partie des acheteurs potentiels, le cercle des intéressés est plus limité.
- Inconvénient – décote : Les logements loués se vendent souvent moins cher que des biens vacants dans un secteur comparable.
- Inconvénient – accès limité : Les visites ne sont possibles qu’en accord avec le locataire.
La vente du logement loué en cinq étapes
Étape 1 : Organiser les documents et la relation locative
Vérifiez le contrat de location, le montant actuel du loyer, les derniers décomptes de charges ainsi que le décompte du dépôt de garantie. Plus la relation locative est documentée de manière complète et ordonnée, plus elle sera convaincante pour les investisseurs.
Étape 2 : Déterminer un prix réaliste
Basez-vous sur le facteur habituel du marché pour les biens loués dans votre secteur et sur le rendement locatif réalisable. Tenez compte de la décote habituelle par rapport aux logements vacants, au lieu de partir du prix destiné aux acquéreurs souhaitant occuper eux-mêmes le bien.
Étape 3 : Impliquer le locataire
Vous n’avez pas besoin de l’accord du locataire pour vendre, mais vous dépendez de sa coopération pour les visites. Un échange précoce et factuel instaure la confiance et facilite la coordination des rendez-vous.
Étape 4 : Commercialiser de manière ciblée auprès des investisseurs
Mettez les indicateurs clés au premier plan dans l’exposé : loyer annuel net hors charges, facteur, charges et état du bien. Adressez-vous de manière ciblée aux investisseurs, notamment via des portails immobiliers et des métamoteurs de recherche comme TraumImmo.
Étape 5 : Rendez-vous chez le notaire et transfert
Le notaire authentifie le contrat de vente et fait procéder à l’inscription au registre foncier. Précisez dans le contrat le transfert du contrat de location, du dépôt de garantie et des paiements de loyer, et informez conjointement le locataireavec l’acheteur par écrit au sujet du changement de propriétaire.
De quels documents les acheteurs ont-ils besoin ?
Les investisseurs vérifient surtout les chiffres de la location. Tenez prêts :
- contrat de location actuel, y compris ses avenants
- justificatif du montant actuel du loyer et des paiements de loyer
- derniers décomptes des charges d’exploitation et charges annexes
- montant et justificatif du dépôt de garantie locative
- extrait du registre foncier, plan et certificat énergétique
- pour un appartement en copropriété en plus : règlement de copropriété, procès-verbaux récents de l’assemblée des copropriétaires, budget prévisionnel et montant de la réserve pour travaux d’entretien
Quels droits le locataire conserve-t-il ?
La vente ne change rien à la situation juridique du locataire – c’est l’essentiel de « l’achat ne rompt pas le bail ». Trois points sont particulièrement importants :
- Visites : Le locataire doit tolérer les visites avec des acquéreurs potentiels, mais uniquement après une annonce préalable dans un délai raisonnable et dans une mesure acceptable. Il n’existe pas de limite légale supérieure quant à la fréquence ; les rendez-vous doivent être convenus avec le locataire.
- Protection contre la résiliation : Le seul changement de propriétaire ne constitue pas un motif de résiliation. L’acheteur ne peut résilier que dans les conditions générales, par exemple en cas de besoin personnel légitime.
- Délai de blocage en cas de transformation : Si le logement n’a été transformé en copropriété qu’après sa mise en location, l’acheteur peut, selon § 577a BGB, invoquer un besoin personnel ou une réalisation au plus tôt trois ans après la vente. Dans les zones où le marché du logement est tendu, les Länder peuvent prolonger ce délai par décret jusqu’à dix ans.
En outre, le locataire peut disposer d’un droit légal de préemption lors de la transformation. Ce cas particulier étant soumis à ses propres règles, nous le traitons dans un guide distinct.
FAQ sur la vente d’un appartement loué
Puis-je vendre un appartement loué sans l’accord du locataire ?
Oui. Vous n’avez besoin ni de l’accord ni de l’information préalable du locataire pour vendre. Le locataire doit seulement permettre à l’acheteur d’effectuer des visites et sera informé du changement de propriétaire après la vente.
Le locataire doit-il déménager après la vente ?
Non. Selon § 566 BGB, le contrat de location se poursuit sans modification avec l’acheteur. La vente seule ne constitue pas un motif de résiliation.
Qu’advient-il du dépôt de garantie ?
Selon § 566a BGB, le dépôt de garantie est transféré à l’acheteur. Il transférez-la avec les intérêts et consignez-le dans le contrat de vente. Pour le remboursement à la fin de la location, vous restez subsidiairement responsable si le nouveau propriétaire ne l’effectue pas.
Est-ce que je reçois moins d’argent pour un logement loué ?
Souvent, oui. Comme ce sont surtout des investisseurs qui entrent en ligne de compte comme acheteurs, le prix est souvent inférieur de 10 à 30 % à celui d’un logement vide comparable. Une relation locative stable et correctement documentée atténue cette décote.
Quand l’acheteur peut-il résilier pour besoin personnel ?
Uniquement dans les conditions générales du droit locatif. Si le logement a été transformé en copropriété après sa mise en location, le délai de blocage d’au moins trois ans prévu par § 577a BGB s’applique également.
La vente entraîne-t-elle un impôt ?
Si vous vendez dans les dix ans suivant l’achat et n’avez pas occupé vous-même le logement, le bénéfice peut être soumis à l’impôt sur la spéculation (§ 23 EStG). Pour les placements immobiliers loués, c’est la règle générale – intégrez cet impôt dans votre calcul.
Conclusion : réussir la vente avec un contrat de location en cours
Vendre un logement loué est simple, tant que vous connaissez les règles du jeu : le locataire reste en place, l’acheteur entre dans le contrat de location, et la caution comme les loyers sont transférés avec la propriété. Votre principal atout est une relation locative soigneusement documentée, qui prouve aux investisseurs la stabilité des revenus. En ciblant le cercle d’acheteurs approprié et en présentant ouvertement les chiffres, vous pouvez vendre à un prix équitable même lorsque le logement est occupé.