Kiraya verilmiş bir daireyi istediğiniz zaman satabilirsiniz – kira sözleşmesi değişmeden devam eder ve kiracının taşınması gerekmez. Temel ilke „Satın alma kirayı bozmaz“ şeklindedir: Alıcı, daireyi kiracısıyla birlikte devralır ve mevcut kira sözleşmesine taraf olur. Hukuken bunun ne anlama geldiğini, hangi alıcıların söz konusu olduğunu ve devam eden kira ilişkisiyle satışı nasıl doğru şekilde hazırlayacağınızı açıklıyoruz.
„Satın alma kirayı bozmaz“ ne anlama gelir?
Kiracıya daha önce teslim edilmiş bir daireyi satarsanız, alıcı otomatik olarak kiraya veren sıfatıyla sizin yerinize geçer. Bu husus, „Satın alma kirayı bozmaz“ başlığı altında § 566 BGB tarafından düzenlenir. Yeni malik, tüm hak ve yükümlülükleriyle kira sözleşmesini devralır – aynı kira bedeli, aynı süre ve aynı anlaşmalarla. Kiracı açısından başlangıçta kiraya verenin adı dışında hiçbir şey değişmez.
Zamanlama önemlidir: Alıcı, ancak tapu siciline malik olarak tescil edildiğinde kiraya veren ve kiracının muhatabı olur – noter randevusuyla değil. O zamana kadar kiraya veren siz olmaya devam eder ve kirayı alırsınız. Kiracı, malik değişikliği kendisine yazılı olarak bildirildikten sonra yeni malike ödeme yapar.
Kira teminatı da devredilir: § 566a BGB uyarınca alıcı, teminattan doğan hak ve yükümlülüklere girer. Birikmiş faizleriyle birlikte teminatı alıcıya teslim eder ve bunu satış sözleşmesinde belirtirsiniz. Yeni malik, kira ilişkisinin sonunda teminatı iade etmezse, önceki kiraya veren olarak ikame yükümlülüğü kapsamında sorumlu olmaya devam edersiniz – teslimi düzgün şekilde belgelemek için bir neden daha.
Kiraya verilmiş bir daireyi kim satın alır?
İçinde oturulan bir daire, boş bir daireden farklı bir alıcı kitlesine hitap eder. Kiracı oturduğu sürece taşınamayacakları için, kendi oturumu için satın alanlar genellikle elenir. Bu nedenle tipik ilgililer, taşınma tarihi değil, devam eden kira geliri ve öngörülebilir bir getiri arayan yatırımcılardır.
Satıcı olarak bunun sizin açınızdan iki yönü vardır. Daha küçük alıcı kitlesi, uygulamada çoğu zaman benzer boş bir daireye kıyasla yaklaşık yüzde 10 ila 30 oranında fiyat indirimiyle sonuçlanır. Yatırımcılar taşınmazı öncelikle metrekare fiyatına göre değil, satın alma bedelinin Yıllık net soğuk kira – sözde faktör veya çarpan. Güvenilir bir kiracıyla sürdürülen sağlam ve iyi belgelenmiş bir kira ilişkisi, buradaki en önemli satış argümanınızdır: İstikrarlı gelirleri temsil eder ve alıcı açısından riski azaltır.
Kiracılı satışın avantajları ve dezavantajları
Kiralanmış durumda satışın sizin için avantajlı olup olmadığı durumunuza bağlıdır:
- Avantaj – boş kalma yok: Devam eden kiralama kapsamında satış yaparsınız ve devir gerçekleşene kadar boş bir dairenin masraflarını üstlenmezsiniz.
- Avantaj – öngörülebilir rakamlar: Mevcut bir kira sözleşmesi, yatırımcılara satın alma kararları için ihtiyaç duydukları kesin göstergeleri sağlar.
- Avantaj – fesih işlemleriyle uğraşma yok: Satıştan önce kira ilişkisini sona erdirmek ve tahliyeyi beklemek zorunda kalmazsınız.
- Dezavantaj – daha küçük pazar: Kendisi kullanacak alıcılar devre dışı kalır, ilgili alıcı çevresi daralır.
- Dezavantaj – fiyat indirimi: Kiralanmış daireler, karşılaştırılabilir konumdaki boş mülklere kıyasla çoğu zaman daha düşük fiyat elde eder.
- Dezavantaj – sınırlı erişim: Görüntülemeler yalnızca kiracıyla mutabakat sağlanarak mümkündür.
Kiralanmış dairenin satışına beş adımda
1. Adım: Belgeleri ve kira ilişkisini düzenleyin
Kira sözleşmesini, güncel kira tutarını, son yan gider hesaplarını ve teminat hesabını kontrol edin. Kira ilişkisi ne kadar eksiksiz ve düzenli belgelenmişse yatırımcılar üzerinde o kadar ikna edici bir izlenim bırakır.
2. Adım: Gerçekçi bir fiyat belirleyin
Bulunduğunuz bölgedeki kiralanmış mülkler için piyasa koşullarına uygun faktörü ve elde edilebilecek kira getirisini esas alın. Kendisi kullanacak alıcılar için geçerli fiyattan hareket etmek yerine, boş dairelere kıyasla uygulanan olağan indirimi dikkate alın.
3. Adım: Kiracıyı sürece dahil edin
Satış için kiracının onayına ihtiyacınız yoktur, ancak görüntülemeler sırasında onun iş birliğine bağlısınız. Erken yapılacak, nesnel bir görüşme güven oluşturur ve randevu ayarlamayı kolaylaştırır.
4. Adım: Özellikle sermaye yatırımcılarına pazarlayın
İlan dosyasında göstergeleri ön plana çıkarın: yıllık net soğuk kira, faktör, yan giderler ve durum. Yatırımcılara doğrudan ulaşın – örneğin emlak portalları ve TraumImmo gibi meta arama motorları üzerinden.
5. Adım: Noter randevusu ve devir
Noter, satış sözleşmesini resmî olarak düzenler ve tapu siciline tescili başlatır. Kira sözleşmesinin, teminatın ve kira ödemelerinin devrini sözleşmede belirleyin ve kiracıyı birlikte bilgilendirin alıcıyla mülkiyet değişikliği hakkında yazılı olarak.
Alıcılar hangi belgelere ihtiyaç duyar?
Yatırımcılar öncelikle kira ilişkisinin rakamlarını inceler. Şunları hazır bulundurun:
- ekleriyle birlikte güncel kira sözleşmesi
- güncel kira tutarı ve kira ödemelerine ilişkin kanıt
- son işletme ve yan gider hesap dökümleri
- kira teminatının tutarı ve kanıtı
- tapu kaydı örneği, kat planı ve enerji kimlik belgesi
- kat mülkiyeti söz konusuysa ayrıca: kat mülkiyeti kuruluş beyannamesi, kat malikleri toplantısının güncel tutanakları, mali plan ve bakım-onarım rezervi tutarı
Kiracı hangi hakları korur?
Satış, kiracının hukuki konumunu değiştirmez – „satış kirayı bozmaz“ ilkesinin özü budur. Üç nokta özellikle önemlidir:
- İncelemeler: Kiracı, satın almakla ilgilenen kişilerle yapılacak incelemelere katlanmak zorundadır; ancak yalnızca zamanında bildirim yapılması ve makul bir çerçevede olması şartıyla. Sıklık için yasal bir üst sınır yoktur; randevular kiracıyla koordine edilmelidir.
- Fesih koruması: Tek başına mülkiyet değişikliği fesih nedeni değildir. Alıcı ancak genel koşulların mevcut olması hâlinde, örneğin haklı kişisel kullanım ihtiyacı nedeniyle feshedebilir.
- Dönüştürme durumunda bekleme süresi: Daire, kiraya verildikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmüşse alıcı, § 577a BGB uyarınca kişisel kullanım ihtiyacına veya değerlendirme amacıyla feshe satıştan en erken üç yıl sonra dayanabilir. Konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde eyaletler bu süreyi yönetmelikle on yıla kadar uzatabilir.
Bunun yanı sıra, dönüştürme sırasında kiracının yasal önalım hakkı doğabilir. Bu özel durumun kendine özgü kuralları olduğundan, bunu ayrı bir rehberde ele alıyoruz.
Kiraya verilmiş bir dairenin satışı hakkında SSS
Kiracının onayı olmadan kiraya verilmiş bir daireyi satabilir miyim?
Evet. Satış yapabilmek için kiracının ne onayına ne de önceden bilgilendirilmesine ihtiyacınız vardır. Kiracı yalnızca alıcının inceleme yapmasına olanak sağlamalıdır ve satıştan sonra mülkiyet değişikliği hakkında bilgilendirilir.
Kiracı satıştan sonra taşınmak zorunda mı?
Hayır. § 566 BGB uyarınca kira sözleşmesi alıcıyla değişmeden devam eder. Tek başına satış fesih nedeni değildir.
Teminata ne olur?
Teminat, § 566a BGB uyarınca alıcıya devredilir. Siz Faizleriyle birlikte devredin ve bunu satış sözleşmesinde belirtin. Kira ilişkisinin sona ermesiyle yapılacak geri ödeme bakımından, yeni malik bunu ödemezse yedek olarak siz sorumlu olmaya devam edersiniz.
Kiraya verilmiş bir daire için daha az para mı alırım?
Çoğu zaman evet. Alıcı olarak özellikle yatırımcılar söz konusu olduğundan, fiyat genellikle benzer boş bir dairenin fiyatından yüzde 10 ila 30 daha düşük olur. İyi işleyen ve düzgün belgelenmiş bir kira ilişkisi bu indirimi azaltır.
Alıcı, kişisel konut ihtiyacı nedeniyle ne zaman fesih bildiriminde bulunabilir?
Yalnızca kira hukukunun genel koşulları kapsamında. Daire, kiraya verildikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmüşse, ayrıca § 577a BGB uyarınca en az üç yıllık fesih yasağı süresi uygulanır.
Satış sırasında vergi doğar mı?
Satın alma tarihinden itibaren on yıl içinde satış yapar ve daireyi kendiniz kullanmamış olursanız, kâr üzerinden spekülasyon vergisi alınabilir (§ 23 EStG). Kiraya verilmiş yatırım amaçlı taşınmazlarda bu kuraldır; bu vergiyi hesaplamanıza dahil edin.
Sonuç: Devam eden kira sözleşmesiyle satış böyle başarılı olur
Kiraya verilmiş bir daireyi satmak, kuralları bildiğiniz sürece kolaydır: Kiracı kalır, alıcı kira sözleşmesine taraf olur ve depozito ile kira ödemeleri mülkiyetle birlikte devredilir. En önemli avantajınız, yatırımcılara istikrarlı gelirleri kanıtlayan, düzgün belgelenmiş bir kira ilişkisidir. Uygun alıcı grubuna hedefli şekilde ulaşan ve rakamları açıkça ortaya koyan kişi, daire oturuluyor olsa da adil bir fiyata satış yapabilir.