Vermietete Wohnung verkaufen: Was ist zu beachten?

Eine vermietete Wohnung dürfen Sie jederzeit verkaufen – der Mietvertrag läuft dabei unverändert weiter, und der Mieter muss nicht ausziehen. Der entscheidende Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete": Der Käufer übernimmt die Wohnung mitsamt Mieter und tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Wir erklären, was das rechtlich bedeutet, wer als Käufer infrage kommt und wie Sie den Verkauf mit laufendem Mietverhältnis richtig vorbereiten.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete"?

Verkaufen Sie eine Wohnung, die bereits an den Mieter übergeben ist, tritt der Erwerber automatisch an Ihre Stelle als Vermieter. Das regelt § 566 BGB unter der Überschrift „Kauf bricht nicht Miete". Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten – zur selben Miete, mit derselben Laufzeit und denselben Vereinbarungen. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts außer dem Namen des Vermieters.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Vermieter und damit Ansprechpartner des Mieters wird der Käufer erst, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist – nicht schon mit dem Notartermin. Bis dahin bleiben Sie Vermieter und erhalten die Miete. An den neuen Eigentümer zahlt der Mieter erst, wenn ihm der Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt wurde.

Auch die Mietkaution wandert mit: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Sie übergeben die Kaution samt aufgelaufener Zinsen an den Käufer und halten das im Kaufvertrag fest. Gibt der neue Eigentümer die Kaution am Mietende nicht zurück, haften Sie als früherer Vermieter ersatzweise weiter – ein Grund mehr, die Übergabe sauber zu dokumentieren.

Wer kauft eine vermietete Wohnung?

Eine bewohnte Wohnung spricht einen anderen Käuferkreis an als eine leere. Selbstnutzer scheiden meist aus, weil sie nicht einziehen können, solange der Mieter wohnt. Die typischen Interessenten sind deshalb Kapitalanleger, die eine laufende Mieteinnahme und eine planbare Rendite suchen – kein Einzugsdatum.

Für Sie als Verkäufer hat das zwei Seiten. Der kleinere Käuferkreis führt in der Praxis häufig zu einem Preisabschlag von rund 10 bis 30 Prozent gegenüber einer vergleichbaren leeren Wohnung. Anleger bewerten das Objekt nicht in erster Linie nach dem Quadratmeterpreis, sondern nach dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete – dem sogenannten Faktor oder Vervielfältiger. Ein solides, gut dokumentiertes Mietverhältnis mit zuverlässigem Mieter ist hier Ihr wichtigstes Verkaufsargument: Es steht für stabile Einnahmen und senkt das Risiko aus Käufersicht.

Vorteile und Nachteile des Verkaufs mit Mieter

Ob sich der Verkauf im vermieteten Zustand lohnt, hängt von Ihrer Situation ab:

• Vorteil – kein Leerstand: Sie verkaufen aus der laufenden Vermietung heraus und tragen bis zum Übergang keine Kosten für eine leere Wohnung.
• Vorteil – planbare Zahlen: Ein bestehender Mietvertrag liefert Anlegern genau die Kennzahlen, die sie für ihre Kaufentscheidung brauchen.
• Vorteil – kein Kündigungsaufwand: Sie müssen das Mietverhältnis vor dem Verkauf nicht beenden und keine Räumung abwarten.
• Nachteil – kleinerer Markt: Selbstnutzer fallen als Käufer weg, der Interessentenkreis ist enger.
• Nachteil – Preisabschlag: Vermietete Wohnungen erzielen oft weniger als leere Objekte in vergleichbarer Lage.
• Nachteil – eingeschränkter Zugang: Besichtigungen sind nur in Absprache mit dem Mieter möglich.

In fünf Schritten zum Verkauf der vermieteten Wohnung

Schritt 1: Unterlagen und Mietverhältnis ordnen

Prüfen Sie den Mietvertrag, die aktuelle Miethöhe, die letzten Nebenkostenabrechnungen und die Kautionsabrechnung. Je vollständiger und ordentlicher das Mietverhältnis dokumentiert ist, desto überzeugender wirkt es auf Anleger.

Schritt 2: Realistischen Preis ermitteln

Orientieren Sie sich am marktüblichen Faktor für vermietete Objekte in Ihrer Lage und an der erzielbaren Mietrendite. Berücksichtigen Sie den üblichen Abschlag gegenüber leeren Wohnungen, statt vom Preis für Selbstnutzer auszugehen.

Schritt 3: Mieter einbinden

Sie brauchen keine Zustimmung des Mieters zum Verkauf, sind aber auf seine Kooperation bei Besichtigungen angewiesen. Ein frühzeitiges, sachliches Gespräch schafft Vertrauen und erleichtert die Terminfindung.

Schritt 4: Gezielt an Kapitalanleger vermarkten

Stellen Sie im Exposé die Kennzahlen in den Vordergrund: Jahresnettokaltmiete, Faktor, Nebenkosten und Zustand. Sprechen Sie gezielt Anleger an – etwa über Immobilienportale und Metasuchmaschinen wie TraumImmo.

Schritt 5: Notartermin und Übergabe

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Grundbucheintragung. Halten Sie den Übergang von Mietvertrag, Kaution und Mietzahlungen im Vertrag fest und informieren Sie den Mieter gemeinsam mit dem Käufer schriftlich über den Eigentümerwechsel.

Welche Unterlagen benötigen Käufer?

Anleger prüfen vor allem die Zahlen des Mietverhältnisses. Halten Sie bereit:

• aktueller Mietvertrag samt Nachträgen
• Nachweis der aktuellen Miethöhe und der Mietzahlungen
• letzte Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen
• Höhe und Nachweis der Mietkaution
• Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis
• bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage

Welche Rechte behält der Mieter?

Der Verkauf ändert an der Rechtsstellung des Mieters nichts – das ist der Kern von „Kauf bricht nicht Miete". Drei Punkte sind besonders wichtig:

• Besichtigungen: Der Mieter muss Besichtigungen mit Kaufinteressenten dulden, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in einem zumutbaren Rahmen. Eine gesetzliche Obergrenze für die Häufigkeit gibt es nicht; die Termine sind mit dem Mieter abzustimmen.
• Kündigungsschutz: Allein der Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer kann nur unter den allgemeinen Voraussetzungen kündigen, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf.
• Sperrfrist bei Umwandlung: Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, kann sich der Käufer laut § 577a BGB frühestens drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Daneben kann dem Mieter bei der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Da dieser Sonderfall eigene Regeln hat, behandeln wir ihn in einem separaten Ratgeber.

FAQ zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?

Ja. Sie brauchen weder die Zustimmung noch die vorherige Information des Mieters, um zu verkaufen. Der Mieter muss dem Käufer lediglich Besichtigungen ermöglichen und wird nach dem Verkauf über den Eigentümerwechsel informiert.

Muss der Mieter nach dem Verkauf ausziehen?

Nein. Nach § 566 BGB läuft der Mietvertrag mit dem Käufer unverändert weiter. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.

Was passiert mit der Kaution?

Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über. Sie übergeben sie samt Zinsen und halten das im Kaufvertrag fest. Für die Rückzahlung am Mietende haften Sie ersatzweise weiter, falls der neue Eigentümer sie nicht leistet.

Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?

Häufig ja. Weil vor allem Kapitalanleger als Käufer infrage kommen, liegt der Preis oft 10 bis 30 Prozent unter dem einer vergleichbaren leeren Wohnung. Ein gut laufendes, ordentlich dokumentiertes Mietverhältnis mildert den Abschlag.

Wann darf der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?

Nur unter den allgemeinen Voraussetzungen des Mietrechts. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt, greift zusätzlich die Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach § 577a BGB.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben die Wohnung nicht selbst genutzt, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Bei vermieteten Kapitalanlagen ist das der Regelfall – rechnen Sie diese Steuer in Ihre Kalkulation ein.

Fazit: So gelingt der Verkauf mit laufendem Mietvertrag

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist unkompliziert, solange Sie die Spielregeln kennen: Der Mieter bleibt, der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, und Kaution wie Mietzahlungen wandern mit dem Eigentum. Ihr wichtigster Hebel ist ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis, das Anlegern stabile Einnahmen belegt. Wer den passenden Käuferkreis gezielt anspricht und die Zahlen offenlegt, verkauft auch im bewohnten Zustand zu einem fairen Preis.