Wynajmowane mieszkanie mogą Państwo sprzedać w dowolnym momencie – umowa najmu pozostaje przy tym niezmieniona, a najemca nie musi się wyprowadzać. Kluczowa zasada brzmi „sprzedaż nie przerywa najmu”: kupujący przejmuje mieszkanie wraz z najemcą i wstępuje w istniejącą umowę najmu. Wyjaśniamy, co oznacza to pod względem prawnym, kto może być kupującym i jak właściwie przygotować sprzedaż przy trwającym stosunku najmu.
Co oznacza „sprzedaż nie przerywa najmu”?
Jeśli sprzedają Państwo mieszkanie, które zostało już przekazane najemcy, nabywca automatycznie zajmuje Państwa miejsce jako wynajmujący. Reguluje to § 566 BGB pod nagłówkiem „sprzedaż nie przerywa najmu”. Nowy właściciel przejmuje umowę najmu wraz ze wszystkimi prawami i obowiązkami – przy tym samym czynszu, na ten sam okres i na tych samych warunkach. Dla najemcy początkowo nic się nie zmienia poza nazwiskiem wynajmującego.
Ważny jest moment: kupujący staje się wynajmującym, a tym samym osobą kontaktową dla najemcy, dopiero gdy zostanie wpisany do księgi wieczystej jako właściciel – nie już w dniu wizyty u notariusza. Do tego czasu pozostają Państwo wynajmującym i otrzymują czynsz. Najemca zaczyna płacić nowemu właścicielowi dopiero po pisemnym powiadomieniu go o zmianie właściciela.
Kaucja również przechodzi na nabywcę: zgodnie z § 566a BGB nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczenia. Przekazują Państwo kupującemu kaucję wraz z narosłymi odsetkami i zapisują to w umowie sprzedaży. Jeśli nowy właściciel nie zwróci kaucji po zakończeniu najmu, jako poprzedni wynajmujący nadal ponoszą Państwo odpowiedzialność zastępczą – to kolejny powód, aby dokładnie udokumentować przekazanie.
Kto kupuje wynajmowane mieszkanie?
Zamieszkane mieszkanie przyciąga inną grupę kupujących niż mieszkanie puste. Osoby kupujące na własne potrzeby zwykle odpadają, ponieważ nie mogą się wprowadzić, dopóki mieszka w nim najemca. Typowymi zainteresowanymi są zatem inwestorzy kapitałowi, którzy szukają bieżących wpływów z czynszu i możliwej do zaplanowania rentowności – a nie terminu wprowadzenia.
Dla Państwa jako sprzedających ma to dwie strony. Mniejsza grupa kupujących w praktyce często prowadzi do obniżki ceny o około 10–30 procent w porównaniu z podobnym pustym mieszkaniem. Inwestorzy oceniają nieruchomość nie przede wszystkim według ceny za metr kwadratowy, lecz według relacji ceny zakupu do Roczny czynsz netto bez opłat dodatkowych – tak zwany współczynnik lub mnożnik. Solidny, dobrze udokumentowany stosunek najmu z rzetelnym najemcą jest tutaj Państwa najważniejszym argumentem sprzedażowym: oznacza stabilne przychody i zmniejsza ryzyko z perspektywy kupującego.
Zalety i wady sprzedaży mieszkania z najemcą
To, czy sprzedaż w stanie wynajętym się opłaca, zależy od Państwa sytuacji:
- Zaleta – brak pustostanu: Sprzedają Państwo mieszkanie w trakcie trwającego najmu i do momentu przekazania nie ponoszą kosztów pustego lokalu.
- Zaleta – przewidywalne liczby: Istniejąca umowa najmu dostarcza inwestorom dokładnie tych wskaźników, których potrzebują do podjęcia decyzji o zakupie.
- Zaleta – brak konieczności wypowiedzenia: Nie muszą Państwo kończyć stosunku najmu przed sprzedażą ani czekać na opróżnienie lokalu.
- Wada – mniejszy rynek: Osoby chcące zamieszkać w lokalu odpadają jako kupujący, a krąg zainteresowanych jest węższy.
- Wada – obniżka ceny: Wynajęte mieszkania często osiągają niższą cenę niż puste lokale w porównywalnej lokalizacji.
- Wada – ograniczony dostęp: Oglądanie mieszkania jest możliwe wyłącznie po uzgodnieniu z najemcą.
Sprzedaż wynajętego mieszkania w pięciu krokach
Krok 1: Uporządkowanie dokumentów i stosunku najmu
Proszę sprawdzić umowę najmu, aktualną wysokość czynszu, ostatnie rozliczenia kosztów dodatkowych oraz rozliczenie kaucji. Im pełniej i staranniej udokumentowany jest stosunek najmu, tym bardziej przekonująco wygląda on dla inwestorów.
Krok 2: Ustalenie realistycznej ceny
Proszę kierować się rynkowym współczynnikiem dla wynajętych nieruchomości w Państwa lokalizacji oraz możliwą do osiągnięcia rentownością najmu. Należy uwzględnić typową obniżkę w stosunku do pustych mieszkań, zamiast wychodzić od ceny dla osób chcących zamieszkać w lokalu.
Krok 3: Włączenie najemcy
Zgoda najemcy na sprzedaż nie jest potrzebna, jednak przy oglądaniu mieszkania są Państwo zdani na jego współpracę. Wczesna, rzeczowa rozmowa buduje zaufanie i ułatwia ustalanie terminów.
Krok 4: Ukierunkowany marketing do inwestorów kapitałowych
W ogłoszeniu proszę wyeksponować kluczowe wskaźniki: roczny czynsz netto bez opłat dodatkowych, współczynnik, koszty dodatkowe i stan nieruchomości. Należy kierować ofertę bezpośrednio do inwestorów – na przykład za pośrednictwem portali nieruchomości i wyszukiwarek metaportali, takich jak TraumImmo.
Krok 5: Wizyta u notariusza i przekazanie
Notariusz poświadcza umowę sprzedaży i inicjuje wpis do księgi wieczystej. W umowie należy określić przekazanie umowy najmu, kaucji i płatności czynszowych oraz wspólnie poinformować najemcęz kupującym na piśmie o zmianie właściciela.
Jakich dokumentów potrzebują kupujący?
Inwestorzy sprawdzają przede wszystkim dane dotyczące najmu. Przygotuj:
- aktualną umowę najmu wraz z aneksami
- potwierdzenie aktualnej wysokości czynszu i płatności czynszowych
- ostatnie rozliczenia kosztów eksploatacyjnych i dodatkowych
- wysokość kaucji za najem i jej potwierdzenie
- odpis z księgi wieczystej, rzut lokalu i świadectwo charakterystyki energetycznej
- w przypadku lokalu stanowiącego odrębną własność dodatkowo: deklarację podziału, aktualne protokoły zebrań wspólnoty właścicieli lokali, plan gospodarczy i wysokość rezerwy na utrzymanie
Jakie prawa zachowuje najemca?
Sprzedaż nie zmienia sytuacji prawnej najemcy – na tym polega zasada „kupno nie narusza najmu”. Szczególnie ważne są trzy kwestie:
- Oględziny: Najemca musi tolerować oględziny z zainteresowanymi kupnem, ale tylko po odpowiednio wczesnym powiadomieniu i w rozsądnym zakresie. Nie ma ustawowego górnego limitu częstotliwości; terminy należy uzgodnić z najemcą.
- Ochrona przed wypowiedzeniem: Sama zmiana właściciela nie stanowi podstawy do wypowiedzenia. Kupujący może wypowiedzieć umowę tylko na ogólnych zasadach, na przykład z powodu uzasadnionej potrzeby własnej.
- Okres blokady przy przekształceniu: Jeżeli lokal został przekształcony w odrębną własność dopiero po jego wynajęciu, kupujący może zgodnie z § 577a BGB powołać się na potrzebę własną lub ekonomiczne wykorzystanie najwcześniej trzy lata po sprzedaży. Na obszarach z napiętą sytuacją na rynku mieszkaniowym kraje związkowe mogą rozporządzeniem wydłużyć ten okres do maksymalnie dziesięciu lat.
Ponadto przy przekształceniu najemcy może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu. Ponieważ ten szczególny przypadek podlega odrębnym zasadom, omawiamy go w osobnym poradniku.
FAQ dotyczące sprzedaży wynajmowanego lokalu
Czy mogę sprzedać wynajmowany lokal bez zgody najemcy?
Tak. Do sprzedaży nie potrzebujesz ani zgody najemcy, ani wcześniejszego poinformowania go. Najemca musi jedynie umożliwić kupującemu oględziny, a po sprzedaży zostanie poinformowany o zmianie właściciela.
Czy najemca musi wyprowadzić się po sprzedaży?
Nie. Zgodnie z § 566 BGB umowa najmu jest kontynuowana z kupującym na niezmienionych zasadach. Sama sprzedaż nie stanowi podstawy do wypowiedzenia.
Co dzieje się z kaucją?
Zgodnie z § 566a BGB kaucja przechodzi na kupującego. Ona przekazać wraz z odsetkami i uregulować to w umowie sprzedaży. Za zwrot kaucji po zakończeniu najmu nadal odpowiada Pan/Pani zastępczo, jeśli nowy właściciel jej nie zwróci.
Czy za wynajmowane mieszkanie otrzymam mniej pieniędzy?
Często tak. Ponieważ jako nabywcy wchodzą w grę przede wszystkim inwestorzy kapitałowi, cena często jest od 10 do 30 procent niższa niż cena porównywalnego wolnego mieszkania. Dobrze funkcjonujący, prawidłowo udokumentowany stosunek najmu łagodzi obniżkę.
Kiedy nabywca może wypowiedzieć umowę z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych?
Tylko na ogólnych zasadach prawa najmu. Jeżeli po wynajęciu mieszkanie zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, dodatkowo obowiązuje okres blokady wynoszący co najmniej trzy lata zgodnie z § 577a BGB.
Czy sprzedaż podlega opodatkowaniu?
Jeżeli sprzedadzą Państwo mieszkanie w ciągu dziesięciu lat od zakupu i nie korzystali z niego Państwo osobiście, od zysku może zostać naliczony podatek od spekulacji (§ 23 EStG). W przypadku wynajmowanych inwestycji kapitałowych jest to regułą – należy uwzględnić ten podatek w kalkulacji.
Podsumowanie: Jak skutecznie sprzedać mieszkanie z trwającą umową najmu
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania jest nieskomplikowana, o ile znają Państwo zasady: najemca pozostaje, nabywca wstępuje w umowę najmu, a kaucja i płatności czynszu przechodzą wraz z własnością. Najważniejszym atutem jest starannie udokumentowany stosunek najmu, który potwierdza inwestorom stabilne dochody. Kto celowo dotrze do odpowiedniej grupy nabywców i otwarcie przedstawi dane, sprzeda mieszkanie również w stanie zamieszkanym po uczciwej cenie.