आप किराए पर दी गई किसी भी Wohnung को कभी भी बेच सकते हैं – किरायेदारी अनुबंध अपरिवर्तित रूप से जारी रहता है और किरायेदार को बाहर नहीं जाना पड़ता। निर्णायक सिद्धांत है „खरीद किराए को समाप्त नहीं करती": खरीदार Wohnung को किरायेदार समेत अपने अधीन लेता है और मौजूदा किरायेदारी अनुबंध में प्रवेश करता है। हम समझाते हैं कि कानूनी रूप से इसका क्या अर्थ है, खरीदार के रूप में कौन योग्य है और चल रहे किरायेदारी संबंध के साथ बिक्री की सही तैयारी कैसे करें।
„खरीद किराए को समाप्त नहीं करती" का क्या अर्थ है?
यदि आप ऐसी Wohnung बेचते हैं जो पहले ही किरायेदार को सौंप दी गई है, तो खरीदार स्वतः ही मकान-मालिक के रूप में आपका स्थान ले लेता है। यह § 566 BGB में „खरीद किराए को समाप्त नहीं करती" शीर्षक के अंतर्गत विनियमित है। नया मालिक सभी अधिकारों और दायित्वों सहित किरायेदारी अनुबंध ग्रहण करता है – उसी किराए, उसी अवधि और उन्हीं समझौतों के साथ। किरायेदार के लिए शुरुआत में मकान-मालिक के नाम के अलावा कुछ नहीं बदलता।
समय महत्वपूर्ण है: खरीदार मकान-मालिक और किरायेदार का संपर्क व्यक्ति तभी बनता है जब उसका नाम Grundbuch में मालिक के रूप में दर्ज हो जाए – केवल नोटरी की नियुक्ति के समय नहीं। तब तक आप मकान-मालिक बने रहते हैं और किराया प्राप्त करते हैं। किरायेदार नए मालिक को तभी भुगतान करता है जब उसे मालिकाना हक के परिवर्तन की लिखित सूचना दी गई हो।
किराए की जमानत राशि भी साथ हस्तांतरित होती है: § 566a BGB के अनुसार खरीदार जमानत से जुड़े अधिकारों और दायित्वों में प्रवेश करता है। आप जमा राशि को संचित ब्याज समेत खरीदार को सौंपते हैं और इसे बिक्री अनुबंध में दर्ज करते हैं। यदि नया मालिक किरायेदारी समाप्त होने पर जमानत वापस नहीं करता, तो आप पूर्व मकान-मालिक के रूप में वैकल्पिक रूप से उत्तरदायी बने रहते हैं – हस्तांतरण का उचित दस्तावेजीकरण करने का एक और कारण।
किराए पर दी गई Wohnung कौन खरीदता है?
रहने योग्य Wohnung खाली Wohnung की तुलना में अलग प्रकार के खरीदारों को आकर्षित करती है। स्वयं रहने वाले खरीदार आमतौर पर बाहर हो जाते हैं, क्योंकि किरायेदार के रहने तक वे उसमें प्रवेश नहीं कर सकते। इसलिए सामान्य इच्छुक खरीदार पूंजी निवेशक होते हैं, जो नियमित किराया आय और अनुमानित प्रतिफल की तलाश करते हैं – प्रवेश की तारीख की नहीं।
विक्रेता के रूप में आपके लिए इसके दो पहलू हैं। छोटा खरीदार वर्ग व्यवहार में अक्सर तुलनीय खाली Wohnung की तुलना में लगभग 10 से 30 प्रतिशत की कीमत कटौती का कारण बनता है। निवेशक संपत्ति का मूल्यांकन मुख्य रूप से प्रति वर्गमीटर कीमत के आधार पर नहीं, बल्कि खरीद मूल्य औरवार्षिक शुद्ध ठंडी किराया—जिसे तथाकथित फैक्टर या गुणक कहा जाता है। विश्वसनीय किरायेदार के साथ एक ठोस, अच्छी तरह दस्तावेजीकृत किरायेदारी यहाँ आपका सबसे महत्वपूर्ण बिक्री तर्क है: यह स्थिर आय का प्रतीक है और खरीदार के दृष्टिकोण से जोखिम कम करता है।
किरायेदार के साथ बिक्री के फायदे और नुकसान
किराये की स्थिति में बिक्री करना लाभदायक है या नहीं, यह आपकी स्थिति पर निर्भर करता है:
- फायदा – कोई रिक्तता नहीं: आप चालू किराये से बिक्री करते हैं और हस्तांतरण तक खाली अपार्टमेंट की लागत नहीं उठाते।
- फायदा – अनुमानित आंकड़े: मौजूदा किरायेदारी निवेशकों को खरीद निर्णय के लिए आवश्यक सटीक आंकड़े प्रदान करती है।
- फायदा – समाप्ति की कोई परेशानी नहीं: आपको बिक्री से पहले किरायेदारी समाप्त करने या खाली करवाने की प्रतीक्षा करने की आवश्यकता नहीं है।
- नुकसान – छोटा बाजार: स्व-उपयोगकर्ता खरीदार के रूप में बाहर हो जाते हैं, और संभावित खरीदारों का दायरा सीमित हो जाता है।
- नुकसान – कीमत में कटौती: किराये पर दिए गए अपार्टमेंट अक्सर समान स्थान के खाली अपार्टमेंटों की तुलना में कम कीमत प्राप्त करते हैं।
- नुकसान – सीमित पहुंच: निरीक्षण केवल किरायेदार के साथ सहमति से ही संभव हैं।
किराये पर दिए गए अपार्टमेंट की बिक्री के पाँच चरण
चरण 1: दस्तावेजों और किरायेदारी को व्यवस्थित करें
किरायानामा, वर्तमान किराया राशि, अंतिम अतिरिक्त-खर्च विवरण और जमा राशि का हिसाब जांचें। किरायेदारी जितनी अधिक पूर्ण और सुव्यवस्थित रूप से दस्तावेजीकृत होगी, वह निवेशकों पर उतनी ही प्रभावशाली लगेगी।
चरण 2: यथार्थवादी कीमत निर्धारित करें
अपने स्थान पर किराये की संपत्तियों के प्रचलित बाजार फैक्टर और प्राप्त की जा सकने वाली किराया-उपज के आधार पर orient करें। खाली अपार्टमेंटों की तुलना में सामान्य कटौती को ध्यान में रखें, बजाय स्व-उपयोगकर्ताओं की कीमत से शुरुआत करने के।
चरण 3: किरायेदार को शामिल करें
बिक्री के लिए आपको किरायेदार की सहमति की आवश्यकता नहीं है, लेकिन निरीक्षणों के लिए उसके सहयोग पर निर्भर हैं। समय रहते की गई तथ्यपरक बातचीत विश्वास पैदा करती है और समय तय करना आसान बनाती है।
चरण 4: पूंजी निवेशकों को लक्षित करके विपणन करें
विवरणिका में मुख्य रूप से आंकड़े प्रस्तुत करें: वार्षिक शुद्ध ठंडी किराया, फैक्टर, अतिरिक्त खर्च और स्थिति। निवेशकों को लक्षित करें—उदाहरण के लिए Immobilienportale और TraumImmo जैसे मेटासर्च इंजनों के माध्यम से।
चरण 5: नोटरी नियुक्ति और हस्तांतरण
नोटरी खरीद अनुबंध को प्रमाणित करता है और भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि की प्रक्रिया शुरू करता है। अनुबंध में किरायानामा, जमा राशि और किराया भुगतानों के हस्तांतरण को दर्ज करें और किरायेदार को संयुक्त रूप से सूचित करें।खरीदार के साथ लिखित रूप से स्वामित्व परिवर्तन के बारे में।
खरीदारों को कौन-से दस्तावेज़ चाहिए?
निवेशक मुख्य रूप से किरायेदारी संबंधी आंकड़ों की जांच करते हैं। निम्नलिखित तैयार रखें:
- वर्तमान किरायानामा, साथ में उसके परिशिष्ट
- वर्तमान किराया राशि और किराया भुगतानों का प्रमाण
- अंतिम परिचालन और अतिरिक्त लागतों के हिसाब
- किराया जमा राशि और उसका प्रमाण
- भूमि रजिस्टर का अंश, नक्शा और ऊर्जा प्रमाणपत्र
- स्वामित्व वाले अपार्टमेंट के मामले में अतिरिक्त रूप से: विभाजन घोषणा, मालिकों की सभा के वर्तमान कार्यवृत्त, वित्तीय योजना और रखरखाव आरक्षित निधि की राशि
किरायेदार के कौन-से अधिकार बने रहते हैं?
बिक्री से किरायेदार की कानूनी स्थिति में कोई बदलाव नहीं होता – यही „खरीद किरायेदारी को समाप्त नहीं करती" का मूल है। तीन बिंदु विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं:
- निरीक्षण: किरायेदार को संभावित खरीदारों के साथ निरीक्षण की अनुमति देनी होगी, लेकिन केवल समय पर सूचना देने और उचित सीमा के भीतर। इसकी आवृत्ति की कोई कानूनी ऊपरी सीमा नहीं है; तारीखों पर किरायेदार के साथ सहमति बनानी होगी।
- निष्कासन से सुरक्षा: केवल स्वामित्व परिवर्तन निष्कासन का कारण नहीं है। खरीदार केवल सामान्य शर्तों के तहत ही समाप्ति कर सकता है, जैसे उचित व्यक्तिगत आवश्यकता के मामले में।
- रूपांतरण के मामले में रोक अवधि: यदि किराये पर दिए जाने के बाद ही अपार्टमेंट को स्वामित्व वाले अपार्टमेंट में बदला गया था, तो § 577a BGB के अनुसार खरीदार बिक्री के कम-से-कम तीन वर्ष बाद ही व्यक्तिगत आवश्यकता या उपयोग के आधार पर दावा कर सकता है। तनावपूर्ण आवास बाजार वाले क्षेत्रों में राज्य इस अवधि को विनियमन द्वारा अधिकतम दस वर्ष तक बढ़ा सकते हैं।
इसके अलावा, रूपांतरण के समय किरायेदार को वैधानिक प्रथम खरीद अधिकार प्राप्त हो सकता है। चूंकि इस विशेष मामले के अपने नियम हैं, हम इसे एक अलग मार्गदर्शिका में प्रस्तुत करेंगे।
किराये पर दिए गए अपार्टमेंट की बिक्री से संबंधित FAQ
क्या मैं किरायेदार की सहमति के बिना किराये पर दिए गए अपार्टमेंट को बेच सकता हूं?
हां। बेचने के लिए आपको न तो किरायेदार की सहमति चाहिए, न ही उसे पहले से सूचित करना आवश्यक है। किरायेदार को केवल खरीदार को निरीक्षण की अनुमति देनी होगी और बिक्री के बाद उसे स्वामित्व परिवर्तन के बारे में सूचित किया जाएगा।
क्या बिक्री के बाद किरायेदार को बाहर जाना होगा?
नहीं। § 566 BGB के अनुसार किरायानामा खरीदार के साथ बिना बदलाव के जारी रहता है। केवल बिक्री निष्कासन का कारण नहीं है।
जमा राशि का क्या होता है?
§ 566a BGB के अनुसार जमा राशि खरीदार को हस्तांतरित हो जाती है। यह उसे ब्याज सहित सौंपें और इसे खरीद अनुबंध में दर्ज करें। किरायेदारी समाप्त होने पर वापसी के लिए आप वैकल्पिक रूप से उत्तरदायी बने रहेंगे, यदि नया मालिक इसका भुगतान नहीं करता।
क्या किराए पर दिए गए अपार्टमेंट के लिए मुझे कम पैसे मिलेंगे?
अक्सर हाँ। चूँकि मुख्य रूप से पूँजी निवेशक खरीदार के रूप में योग्य होते हैं, इसलिए कीमत अक्सर इसी प्रकार के खाली अपार्टमेंट की तुलना में 10 से 30 प्रतिशत कम होती है। अच्छी तरह चल रहा और उचित रूप से दस्तावेजीकृत किरायेदारी संबंध इस कटौती को कम करता है।
खरीदार व्यक्तिगत आवश्यकता के कारण कब नोटिस दे सकता है?
केवल किरायेदारी कानून की सामान्य शर्तों के तहत। यदि किराए पर देने के बाद अपार्टमेंट को स्वामित्व वाले अपार्टमेंट में परिवर्तित किया गया है, तो § 577a BGB के अनुसार कम-से-कम तीन वर्षों की अतिरिक्त अवरोध अवधि लागू होती है।
क्या बिक्री पर कर लगता है?
यदि आप खरीद के दस वर्षों के भीतर बेचते हैं और आपने अपार्टमेंट का स्वयं उपयोग नहीं किया है, तो लाभ पर सट्टा कर लग सकता है (§ 23 EStG)। किराए पर दी गई पूँजी निवेश संपत्तियों में यही सामान्य स्थिति है—इस कर को अपनी गणना में शामिल करें।
निष्कर्ष: जारी किरायेदारी अनुबंध के साथ बिक्री इस प्रकार सफल होती है
किराए पर दिए गए अपार्टमेंट को बेचना सरल है, जब तक आप नियमों को जानते हैं: किरायेदार बना रहता है, खरीदार किरायेदारी अनुबंध में प्रवेश करता है, और स्वामित्व के साथ जमा राशि तथा किराए के भुगतान भी हस्तांतरित हो जाते हैं। आपका सबसे महत्वपूर्ण साधन अच्छी तरह दस्तावेजीकृत किरायेदारी संबंध है, जो निवेशकों के सामने स्थिर आय प्रमाणित करता है। जो व्यक्ति लक्षित रूप से उपयुक्त खरीदार समूह से संपर्क करता है और आंकड़े खुले तौर पर प्रस्तुत करता है, वह संपत्ति के आबाद होने की स्थिति में भी उचित कीमत पर बेच सकता है।