Орендовану квартиру можна продати в будь-який момент – договір оренди при цьому продовжує діяти без змін, а орендар не повинен виїжджати. Вирішальний принцип називається «купівля не припиняє оренду»: покупець приймає квартиру разом з орендарем і вступає в чинний договір оренди. Ми пояснюємо, що це означає з юридичного погляду, хто може бути покупцем і як правильно підготувати продаж за чинних орендних відносин.
Що означає «купівля не припиняє оренду»?
Якщо ви продаєте квартиру, яку вже передано орендарю, набувач автоматично посідає ваше місце як орендодавця. Це регулює § 566 BGB під заголовком «Купівля не припиняє оренду». Новий власник перебирає договір оренди з усіма правами та обов’язками – з тією самою орендною платою, строком дії та домовленостями. Для орендаря спочатку нічого не змінюється, крім імені орендодавця.
Важливим є момент: покупець стає орендодавцем і, відповідно, контактною особою орендаря лише після внесення його як власника до земельної книги – не вже під час нотаріального оформлення. До цього часу ви залишаєтеся орендодавцем і отримуєте орендну плату. Орендар сплачує новому власнику лише після того, як про зміну власника йому буде письмово повідомлено.
Застава за оренду також переходить: відповідно до § 566a BGB, набувач вступає у права та обов’язки, що випливають із забезпечення. Ви передаєте покупцеві заставу разом із нарахованими відсотками та зафіксуєте це в договорі купівлі-продажу. Якщо новий власник не поверне заставу після завершення оренди, ви як колишній орендодавець і надалі несете субсидіарну відповідальність – ще одна причина належним чином документувати передачу.
Хто купує орендовану квартиру?
Заселена квартира приваблює інше коло покупців, ніж вільна. Покупці для власного проживання здебільшого відпадають, оскільки не можуть заселитися, поки в квартирі проживає орендар. Тому типовими зацікавленими особами є інвестори, які шукають поточний дохід від оренди та прогнозовану дохідність, а не дату заселення.
Для вас як продавця це має два боки. Менше коло покупців на практиці часто призводить до зниження ціни приблизно на 10–30 відсотків порівняно з аналогічною вільною квартирою. Інвестори оцінюють об’єкт не насамперед за ціною квадратного метра, а за співвідношенням ціни купівлі до Річна чиста холодна орендна плата — так званий фактор або множник. Надійні, добре документовані орендні відносини з надійним орендарем є тут вашим найважливішим аргументом під час продажу: вони свідчать про стабільні доходи та знижують ризик з погляду покупця.
Переваги та недоліки продажу з орендарем
Чи вигідний продаж у стані з чинною орендою, залежить від вашої ситуації:
- Перевага – відсутність простою: Ви продаєте об’єкт із чинною орендою та до моменту переходу права не несете витрат за порожню квартиру.
- Перевага – прогнозовані показники: Чинний договір оренди надає інвесторам саме ті показники, які потрібні їм для ухвалення рішення про купівлю.
- Перевага – відсутність клопотів із розірванням: Вам не потрібно припиняти орендні відносини до продажу та чекати на виселення.
- Недолік – менший ринок: Самостійні користувачі більше не є потенційними покупцями, коло зацікавлених осіб звужується.
- Недолік – знижка в ціні: Орендовані квартири часто продаються дешевше, ніж вільні об’єкти в аналогічному місці.
- Недолік – обмежений доступ: Перегляди можливі лише за погодженням з орендарем.
Продаж орендованої квартири у п’ять кроків
Крок 1: Упорядкувати документи та орендні відносини
Перевірте договір оренди, актуальний розмір орендної плати, останні розрахунки додаткових витрат і розрахунок застави. Чим повніше та впорядкованіше задокументовані орендні відносини, тим переконливіше вони виглядають для інвесторів.
Крок 2: Визначити реалістичну ціну
Орієнтуйтеся на типовий для ринку фактор для орендованих об’єктів у вашому районі та на дохідність оренди, якої можна досягти. Враховуйте звичайну знижку порівняно з вільними квартирами, замість того щоб орієнтуватися на ціну для самостійних користувачів.
Крок 3: Залучити орендаря
Вам не потрібна згода орендаря на продаж, але ви залежите від його співпраці під час переглядів. Завчасна, предметна розмова створює довіру та полегшує узгодження часу.
Крок 4: Цілеспрямовано рекламувати об’єкт капітальним інвесторам
В експозе виведіть на передній план ключові показники: річну чисту холодну орендну плату, фактор, додаткові витрати та стан об’єкта. Цілеспрямовано звертайтеся до інвесторів — наприклад, через портали нерухомості та метапошукові системи, такі як TraumImmo.
Крок 5: Нотаріальна зустріч і передача
Нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу та ініціює внесення запису до земельної книги. Зафіксуйте в договорі перехід договору оренди, застави та орендних платежів і спільно поінформуйте орендаряписьмово повідомити покупця про зміну власника.
Які документи потрібні покупцям?
Інвестори передусім перевіряють фінансові показники орендних відносин. Підготуйте:
- чинний договір оренди разом із додатковими угодами
- підтвердження актуального розміру орендної плати та орендних платежів
- останні розрахунки експлуатаційних і додаткових витрат
- розмір і підтвердження внесення застави за оренду
- витяг із поземельної книги, план приміщення та енергетичний сертифікат
- для квартири у багатоквартирному будинку додатково: декларацію про поділ, актуальні протоколи зборів співвласників, фінансовий план і розмір резерву на утримання та ремонт
Які права зберігає орендар?
Продаж нічого не змінює у правовому становищі орендаря — це суть принципу «купівля не припиняє оренду». Особливо важливі три моменти:
- Огляди: Орендар зобов’язаний допускати огляди потенційними покупцями, але лише після своєчасного повідомлення та в розумних межах. Законодавчого обмеження частоти немає; дати оглядів потрібно узгоджувати з орендарем.
- Захист від розірвання: Сам по собі перехід права власності не є підставою для розірвання договору. Покупець може розірвати договір лише за загальних умов, наприклад у разі обґрунтованої потреби власника у житлі.
- Мораторій у разі перетворення: Якщо квартиру перевели у власність окремих квартир лише після її здавання в оренду, покупець згідно з § 577a BGB може посилатися на потребу власника у житлі або необхідність реалізації майна не раніше ніж через три роки після продажу. У районах із напруженим ринком житла федеральні землі можуть постановою продовжити цей строк до десяти років.
Крім того, у разі перетворення орендар може мати передбачене законом переважне право купівлі. Оскільки цей особливий випадок регулюється окремими правилами, ми розглянемо його в окремому довіднику.
FAQ про продаж орендованої квартири
Чи можу я продати орендовану квартиру без згоди орендаря?
Так. Для продажу вам не потрібні ані згода, ані попереднє повідомлення орендаря. Орендар лише має забезпечити покупцеві можливість огляду, а після продажу його повідомляють про зміну власника.
Чи повинен орендар виїхати після продажу?
Ні. Відповідно до § 566 BGB договір оренди без змін продовжує діяти з покупцем. Сам по собі продаж не є підставою для розірвання договору.
Що відбувається із заставою?
Згідно з § 566a BGB застава переходить до покупця. Вона передайте її разом із відсотками та зафіксуйте це в договорі купівлі-продажу. За повернення застави після закінчення оренди ви й надалі несете субсидіарну відповідальність, якщо новий власник її не поверне.
Чи отримаю я менше грошей за орендовану квартиру?
Часто так. Оскільки покупцями переважно можуть бути інвестори, ціна часто на 10–30 відсотків нижча, ніж ціна порівнянної вільної квартири. Добре налагоджені та належним чином документовані орендні відносини пом’якшують це зниження.
Коли покупець може розірвати договір через власну потребу?
Лише за загальних умов орендного права. Якщо після здавання в оренду квартиру було перетворено на окрему власність, додатково діє строк заборони щонайменше три роки відповідно до § 577a Цивільного кодексу Німеччини.
Чи виникає податок під час продажу?
Якщо ви продаєте квартиру протягом десяти років після придбання і не використовували її самі, з прибутку може стягуватися спекуляційний податок (§ 23 Закону про прибутковий податок). Для орендованих інвестиційних об’єктів це правило – врахуйте цей податок у своїх розрахунках.
Висновок: як успішно продати квартиру з чинним договором оренди
Продати орендовану квартиру нескладно, якщо ви знаєте правила гри: орендар залишається, покупець вступає в договір оренди, а застава та орендні платежі переходять разом із правом власності. Ваш найважливіший важіль – належним чином документовані орендні відносини, які підтверджують інвесторам стабільні доходи. Той, хто цілеспрямовано звертається до відповідного кола покупців і відкрито розкриває цифри, продасть квартиру за справедливою ціною навіть у заселеному стані.