Сдаваемую в аренду квартиру можно продать в любое время — договор аренды при этом продолжает действовать без изменений, и арендатор не обязан выезжать. Определяющий принцип называется «покупка не прекращает аренду»: покупатель принимает квартиру вместе с арендатором и вступает в существующий договор аренды. Мы объясним, что это означает с юридической точки зрения, кто может выступить покупателем и как правильно подготовить продажу при действующих арендных отношениях.
Что означает принцип «покупка не прекращает аренду»?
Если вы продаёте квартиру, которая уже передана арендатору, приобретатель автоматически занимает ваше место в качестве арендодателя. Это регулируется § 566 ГГУ под заголовком «покупка не прекращает аренду». Новый собственник принимает договор аренды со всеми правами и обязанностями — с той же арендной платой, тем же сроком действия и теми же соглашениями. Для арендатора сначала ничего не меняется, кроме имени арендодателя.
Важен момент перехода: покупатель становится арендодателем и контактным лицом арендатора только после внесения его в поземельную книгу в качестве собственника — не уже в момент нотариального оформления. До этого вы остаётесь арендодателем и получаете арендную плату. Новому собственнику арендатор начинает платить только после письменного уведомления о смене собственника.
Залог за аренду также переходит вместе с квартирой: согласно § 566a ГГУ, приобретатель вступает в права и обязанности, связанные с обеспечением. Вы передаёте покупателю залог вместе с начисленными процентами и фиксируете это в договоре купли-продажи. Если новый собственник не вернёт залог по окончании аренды, вы как прежний арендодатель продолжаете нести субсидиарную ответственность — ещё одна причина тщательно документировать передачу.
Кто покупает сдаваемую в аренду квартиру?
Занятая квартира привлекает иной круг покупателей, чем пустая. Покупатели для собственного проживания обычно отпадают, поскольку не могут въехать, пока в квартире живёт арендатор. Поэтому типичными заинтересованными лицами являются инвесторы, которые ищут текущий доход от аренды и предсказуемую доходность, а не дату въезда.
Для вас как продавца это имеет две стороны. На практике меньший круг покупателей часто приводит к снижению цены примерно на 10–30 процентов по сравнению с сопоставимой пустой квартирой. Инвесторы оценивают объект не в первую очередь по цене за квадратный метр, а по соотношению покупной цены к Годовой чистый доход от аренды — так называемый коэффициент или множитель. Надёжные, хорошо документированные арендные отношения с добросовестным арендатором являются здесь вашим главным аргументом при продаже: они обеспечивают стабильные доходы и снижают риск с точки зрения покупателя.
Преимущества и недостатки продажи квартиры с арендатором
Стоит ли продавать квартиру в сданном в аренду состоянии, зависит от вашей ситуации:
- Преимущество — отсутствие простоя: Вы продаёте квартиру в процессе аренды и до перехода права собственности не несёте расходов на пустующую квартиру.
- Преимущество — прогнозируемые показатели: Действующий договор аренды предоставляет инвесторам именно те показатели, которые необходимы им для принятия решения о покупке.
- Преимущество — отсутствие необходимости расторгать договор: Вам не нужно прекращать арендные отношения до продажи и ждать освобождения квартиры.
- Недостаток — более узкий рынок: Самостоятельно проживающие покупатели отпадают, круг заинтересованных лиц сужается.
- Недостаток — снижение цены: Квартиры с арендаторами часто продаются дешевле, чем пустующие объекты в сопоставимом месте.
- Недостаток — ограниченный доступ: Просмотры возможны только по согласованию с арендатором.
Продажа сданной в аренду квартиры за пять шагов
Шаг 1: Привести в порядок документы и арендные отношения
Проверьте договор аренды, текущий размер арендной платы, последние расчёты дополнительных расходов и расчёт по обеспечительному платежу. Чем полнее и аккуратнее документированы арендные отношения, тем убедительнее они выглядят для инвесторов.
Шаг 2: Определить реалистичную цену
Ориентируйтесь на рыночный коэффициент для сданных в аренду объектов в вашем районе и на достижимую доходность от аренды. Учитывайте обычное снижение цены по сравнению с пустующими квартирами, вместо того чтобы исходить из цены для покупателей, планирующих жить в квартире самостоятельно.
Шаг 3: Привлечь арендатора к процессу
Вам не требуется согласие арендатора на продажу, однако для проведения просмотров вы зависите от его сотрудничества. Ранний, деловой разговор создаёт доверие и облегчает согласование времени.
Шаг 4: Целенаправленно рекламировать объект капиталовкладчикам
В объявлении выведите на первый план ключевые показатели: годовой чистый доход от аренды, коэффициент, дополнительные расходы и состояние объекта. Целенаправленно обращайтесь к инвесторам — например, через порталы недвижимости и метапоисковые системы, такие как TraumImmo.
Шаг 5: Нотариальное оформление и передача
Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и инициирует внесение записи в поземельную книгу. Зафиксируйте в договоре переход договора аренды, обеспечительного платежа и арендных платежей и проинформируйте арендатора совместно с покупателем в письменной форме о смене собственника.
Какие документы нужны покупателям?
Инвесторы прежде всего проверяют финансовые показатели арендных отношений. Подготовьте:
- актуальный договор аренды вместе с дополнительными соглашениями
- подтверждение текущего размера арендной платы и арендных платежей
- последние расчёты эксплуатационных и прочих коммунальных расходов
- размер и подтверждение внесения залога
- выписку из поземельной книги, план помещения и энергетический сертификат
- для квартиры в кондоминиуме дополнительно: декларацию о разделе собственности, актуальные протоколы собраний собственников, финансовый план и размер резерва на содержание и ремонт
Какие права сохраняются за арендатором?
Продажа ничего не меняет в правовом положении арендатора — в этом суть принципа «покупка не прекращает аренду». Особенно важны три момента:
- Осмотры: Арендатор обязан допускать осмотры с потенциальными покупателями, но только при своевременном уведомлении и в разумных пределах. Законодательного ограничения частоты нет; даты необходимо согласовывать с арендатором.
- Защита от расторжения: Сама по себе смена собственника не является основанием для расторжения договора. Покупатель может расторгнуть договор только при наличии общих условий, например при обоснованной потребности собственника в жилье.
- Срок блокировки при преобразовании: Если квартира была преобразована в отдельную собственность после сдачи в аренду, покупатель согласно § 577a BGB может ссылаться на собственную потребность или необходимость реализации не ранее чем через три года после продажи. В регионах с напряжённой ситуацией на рынке жилья федеральные земли могут постановлением продлить этот срок максимум до десяти лет.
Кроме того, при преобразовании у арендатора может возникнуть установленное законом преимущественное право покупки. Поскольку этот особый случай регулируется отдельными правилами, мы рассмотрим его в отдельном руководстве.
Часто задаваемые вопросы о продаже сдаваемой в аренду квартиры
Можно ли продать сдаваемую в аренду квартиру без согласия арендатора?
Да. Для продажи вам не нужны ни согласие арендатора, ни предварительное информирование его. Арендатор лишь обязан обеспечить покупателю возможность осмотров, а после продажи его информируют о смене собственника.
Должен ли арендатор выехать после продажи?
Нет. Согласно § 566 BGB, договор аренды продолжает действовать с покупателем без изменений. Одна лишь продажа не является основанием для расторжения договора.
Что происходит с залогом?
Согласно § 566a BGB, залог переходит к покупателю. Он передайте её вместе с процентами и зафиксируйте это в договоре купли-продажи. За возврат по окончании аренды вы по-прежнему отвечаете в порядке замещения, если новый собственник не произведёт его.
Получу ли я меньше денег за сдаваемую в аренду квартиру?
Часто да. Поскольку в качестве покупателей прежде всего рассматриваются инвесторы, цена часто на 10–30 процентов ниже, чем цена сопоставимой свободной квартиры. Хорошо функционирующие, надлежащим образом документированные арендные отношения смягчают дисконт.
Когда покупатель может расторгнуть договор из-за личной потребности?
Только при соблюдении общих условий законодательства об аренде. Если после сдачи квартиры в аренду она была преобразована в отдельную собственность на квартиру, дополнительно действует запретительный срок не менее трёх лет согласно § 577a BGB.
Возникает ли при продаже налог?
Если вы продаёте квартиру в течение десяти лет после покупки и не использовали её самостоятельно, с прибыли может взиматься налог на спекулятивную прибыль (§ 23 EStG). Для сдаваемых в аренду объектов, приобретаемых в качестве инвестиции, это является обычным случаем — учитывайте этот налог в своих расчётах.
Итог: как успешно продать квартиру с действующим договором аренды
Продать сдаваемую в аренду квартиру несложно, если знать правила игры: арендатор остаётся, покупатель вступает в договор аренды, а залог и арендные платежи переходят вместе с правом собственности. Ваш главный рычаг — надлежащим образом документированные арендные отношения, подтверждающие инвесторам стабильные доходы. Тот, кто целенаправленно обращается к подходящему кругу покупателей и раскрывает цифры, может продать квартиру даже в заселённом состоянии по справедливой цене.