Potete vendere in qualsiasi momento un appartamento affittato – il contratto di locazione continua invariato e l’inquilino non deve traslocare. Il principio fondamentale è «Kauf bricht nicht Miete»: l’acquirente rileva l’appartamento insieme all’inquilino e subentra nel contratto di locazione esistente. Spieghiamo cosa significa giuridicamente, chi può essere preso in considerazione come acquirente e come preparare correttamente la vendita con un rapporto di locazione in corso.
Cosa significa «Kauf bricht nicht Miete»?
Se vendete un appartamento già consegnato all’inquilino, l’acquirente subentra automaticamente nella vostra posizione di locatore. Ciò è disciplinato dal § 566 BGB con il titolo «Kauf bricht nicht Miete». Il nuovo proprietario rileva il contratto di locazione con tutti i diritti e gli obblighi – allo stesso canone, con la stessa durata e le stesse pattuizioni. Per l’inquilino inizialmente non cambia nulla, salvo il nome del locatore.
È importante il momento: l’acquirente diventa locatore e quindi interlocutore dell’inquilino solo quando è iscritto come proprietario nel registro fondiario – non già con l’appuntamento dal notaio. Fino ad allora rimanete voi il locatore e ricevete il canone. L’inquilino paga il nuovo proprietario solo quando il cambio di proprietà gli è stato comunicato per iscritto.
Anche il deposito cauzionale passa al nuovo proprietario: ai sensi del § 566a BGB, l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dalla garanzia. Consegnate il deposito cauzionale, insieme agli interessi maturati, all’acquirente e stabilite tale passaggio nel contratto di compravendita. Se il nuovo proprietario non restituisce il deposito alla fine della locazione, voi, in qualità di precedente locatore, continuate a rispondere in via sostitutiva – un motivo in più per documentare accuratamente la consegna.
Chi acquista un appartamento affittato?
Un appartamento occupato si rivolge a una cerchia di acquirenti diversa rispetto a un appartamento vuoto. Gli acquirenti intenzionati ad abitarvi sono generalmente esclusi, perché non possono trasferirsi finché l’inquilino vi abita. I potenziali interessati tipici sono quindi gli investitori, che cercano un reddito da locazione corrente e un rendimento prevedibile – non una data per il trasferimento.
Per voi, in qualità di venditore, ciò presenta due aspetti. La cerchia più ristretta di acquirenti comporta spesso, nella pratica, una riduzione del prezzo di circa il 10-30 percento rispetto a un appartamento vuoto comparabile. Gli investitori non valutano l’immobile principalmente in base al prezzo al metro quadrato, bensì in base al rapporto tra prezzo di acquisto e Canone annua netta a freddo – il cosiddetto fattore o moltiplicatore. Un rapporto di locazione solido, ben documentato e con un inquilino affidabile rappresenta qui il vostro argomento di vendita più importante: indica entrate stabili e riduce il rischio dal punto di vista dell’acquirente.
Vantaggi e svantaggi della vendita con inquilino
La convenienza della vendita dell’immobile locato dipende dalla vostra situazione:
- Vantaggio – nessuna vacanza: vendete durante la locazione in corso e, fino al trasferimento, non sostenete costi per un appartamento vuoto.
- Vantaggio – cifre prevedibili: un contratto di locazione esistente fornisce agli investitori esattamente gli indicatori di cui hanno bisogno per decidere l’acquisto.
- Vantaggio – nessuna procedura di disdetta: non dovete terminare il rapporto di locazione prima della vendita né attendere lo sgombero.
- Svantaggio – mercato più ristretto: gli acquirenti che intendono utilizzare personalmente l’immobile vengono esclusi e la cerchia degli interessati è più limitata.
- Svantaggio – riduzione del prezzo: gli appartamenti locati spesso realizzano un prezzo inferiore rispetto agli immobili vuoti in una posizione analoga.
- Svantaggio – accesso limitato: le visite sono possibili solo previo accordo con l’inquilino.
La vendita dell’appartamento locato in cinque passaggi
Passaggio 1: mettere in ordine la documentazione e il rapporto di locazione
Verificate il contratto di locazione, l’importo attuale del canone, gli ultimi conteggi delle spese accessorie e il rendiconto della cauzione. Quanto più completo e ordinato è il rapporto di locazione documentato, tanto più convincente apparirà agli investitori.
Passaggio 2: determinare un prezzo realistico
Orientatevi al fattore abituale di mercato per gli immobili locati nella vostra zona e al rendimento locativo conseguibile. Tenete conto della consueta riduzione rispetto agli appartamenti vuoti, invece di basarvi sul prezzo per chi intende utilizzare personalmente l’immobile.
Passaggio 3: coinvolgere l’inquilino
Non avete bisogno del consenso dell’inquilino per la vendita, ma dipendete dalla sua collaborazione per le visite. Un colloquio tempestivo e concreto crea fiducia e facilita la definizione degli appuntamenti.
Passaggio 4: rivolgersi in modo mirato agli investitori immobiliari
Mettete in primo piano nell’esposizione i principali indicatori: canone annuo netto a freddo, fattore, spese accessorie e stato dell’immobile. Rivolgetevi in modo mirato agli investitori, ad esempio tramite portali immobiliari e motori di ricerca verticali come TraumImmo.
Passaggio 5: appuntamento dal notaio e consegna
Il notaio autentica il contratto di compravendita e avvia l’iscrizione nel registro fondiario. Stabilite nel contratto il trasferimento del contratto di locazione, della cauzione e dei pagamenti del canone e informate congiuntamente l’inquilino con l’acquirente per iscritto in merito al passaggio di proprietà.
Quali documenti servono agli acquirenti?
Gli investitori verificano soprattutto i dati del rapporto di locazione. Tenete pronti:
- contratto di locazione attuale, inclusi gli allegati integrativi
- prova dell’importo attuale del canone e dei pagamenti dell’affitto
- ultimi rendiconti delle spese di gestione e accessorie
- importo e prova del deposito cauzionale
- estratto del registro fondiario, planimetria e attestato di prestazione energetica
- per un appartamento in condominio inoltre: dichiarazione di divisione, verbali aggiornati dell’assemblea dei proprietari, piano economico e importo del fondo di riserva per la manutenzione
Quali diritti conserva l’inquilino?
La vendita non modifica la posizione giuridica dell’inquilino: questo è il punto centrale di «Kauf bricht nicht Miete» (“la vendita non interrompe la locazione”). Tre aspetti sono particolarmente importanti:
- Visite: L’inquilino deve consentire le visite con potenziali acquirenti, ma solo previo preavviso tempestivo e in misura ragionevole. Non esiste un limite massimo legale alla frequenza; gli appuntamenti devono essere concordati con l’inquilino.
- Tutela contro la disdetta: Il solo passaggio di proprietà non costituisce motivo di disdetta. L’acquirente può recedere solo alle condizioni generali, ad esempio in caso di comprovata necessità personale.
- Periodo di blocco in caso di conversione: Se l’appartamento è stato convertito in proprietà condominiale solo dopo la locazione, ai sensi del § 577a BGB l’acquirente può far valere la necessità personale o la valorizzazione non prima di tre anni dalla vendita. Nelle zone con mercato abitativo teso, i Länder possono prorogare questo termine fino a dieci anni mediante regolamento.
Inoltre, in caso di conversione, all’inquilino può spettare un diritto legale di prelazione. Poiché questo caso particolare è soggetto a regole proprie, lo trattiamo in una guida separata.
FAQ sulla vendita di un appartamento locato
Posso vendere un appartamento locato senza il consenso dell’inquilino?
Sì. Non avete bisogno né del consenso né di informare preventivamente l’inquilino per vendere. L’inquilino deve soltanto consentire all’acquirente di effettuare le visite e, dopo la vendita, viene informato del passaggio di proprietà.
L’inquilino deve lasciare l’appartamento dopo la vendita?
No. Ai sensi del § 566 BGB, il contratto di locazione prosegue invariato con l’acquirente. La sola vendita non costituisce motivo di disdetta.
Che cosa succede al deposito cauzionale?
Ai sensi del § 566a BGB, il deposito cauzionale passa all’acquirente. Esso li trasferisca insieme agli interessi e lo stabilisca nel contratto di compravendita. Per la restituzione al termine della locazione rimarrà in via sostitutiva responsabile, qualora il nuovo proprietario non provveda.
Ricevo meno denaro per un appartamento affittato?
Spesso sì. Poiché come acquirenti entrano in considerazione soprattutto gli investitori, il prezzo è spesso dal 10 al 30 percento inferiore a quello di un appartamento vuoto comparabile. Un rapporto di locazione ben funzionante e adeguatamente documentato attenua la riduzione.
Quando l’acquirente può recedere per esigenze abitative proprie?
Solo alle condizioni generali previste dal diritto locativo. Se l’appartamento è stato trasformato in proprietà condominiale dopo la locazione, si applica inoltre il periodo di blocco di almeno tre anni ai sensi del § 577a BGB.
La vendita è soggetta a imposte?
Se vende entro dieci anni dall’acquisto e non ha utilizzato personalmente l’appartamento, sull’utile può gravare l’imposta sulle plusvalenze speculative (§ 23 EStG). Per gli investimenti locati questa è la regola generale: includa questa imposta nei suoi calcoli.
Conclusione: come riuscire a vendere con un contratto di locazione in corso
Vendere un appartamento affittato è semplice, purché conosca le regole: l’inquilino rimane, l’acquirente subentra nel contratto di locazione e sia la cauzione sia i pagamenti del canone passano insieme alla proprietà. La sua leva più importante è un rapporto di locazione documentato in modo ordinato, che dimostri agli investitori entrate stabili. Chi si rivolge in modo mirato al gruppo di acquirenti adatto e rende pubblici i dati vende a un prezzo equo anche nello stato occupato.