Puede vender una vivienda alquilada en cualquier momento; el contrato de arrendamiento continúa sin cambios y el inquilino no tiene que mudarse. El principio fundamental es «la compraventa no rompe el arrendamiento»: el comprador adquiere la vivienda junto con el inquilino y se subroga en el contrato de arrendamiento existente. Explicamos qué significa esto desde el punto de vista jurídico, quién puede ser comprador y cómo preparar correctamente la venta con una relación de arrendamiento vigente.
¿Qué significa «la compraventa no rompe el arrendamiento»?
Si vende una vivienda que ya ha sido entregada al inquilino, el adquirente pasa automáticamente a ocupar su lugar como arrendador. Así lo establece el § 566 del BGB bajo el título «la compraventa no rompe el arrendamiento». El nuevo propietario asume el contrato de arrendamiento con todos los derechos y obligaciones: con la misma renta, la misma duración y los mismos acuerdos. Para el inquilino, inicialmente no cambia nada salvo el nombre del arrendador.
Es importante el momento: el comprador se convierte en arrendador y, por tanto, en interlocutor del inquilino solo cuando figura inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad, no ya en la cita con el notario. Hasta entonces, usted sigue siendo el arrendador y recibe la renta. El inquilino solo paga al nuevo propietario cuando se le haya comunicado por escrito el cambio de propietario.
También se transfiere la fianza: conforme al § 566a del BGB, el adquirente se subroga en los derechos y obligaciones derivados de la garantía. Usted entrega la fianza, incluidos los intereses acumulados, al comprador y deja constancia de ello en el contrato de compraventa. Si el nuevo propietario no devuelve la fianza al finalizar el arrendamiento, usted, como anterior arrendador, seguirá respondiendo subsidiariamente; una razón más para documentar correctamente la entrega.
¿Quién compra una vivienda alquilada?
Una vivienda ocupada atrae a un grupo de compradores diferente al de una vivienda vacía. Los compradores para uso propio suelen quedar excluidos, porque no pueden mudarse mientras viva el inquilino. Por ello, los interesados habituales son inversores que buscan ingresos continuos por alquiler y una rentabilidad previsible, no una fecha de mudanza.
Para usted como vendedor, esto tiene dos aspectos. El grupo más reducido de compradores suele provocar en la práctica un descuento de aproximadamente entre el 10 y el 30 por ciento frente a una vivienda vacía comparable. Los inversores no valoran el inmueble principalmente según el precio por metro cuadrado, sino según la relación entre el precio de compra y Alquiler neto anual sin gastos – el denominado factor o multiplicador. Una relación de arrendamiento sólida y bien documentada con un inquilino fiable es aquí su argumento de venta más importante: representa ingresos estables y reduce el riesgo desde la perspectiva del comprador.
Ventajas y desventajas de vender con inquilino
Que resulte rentable vender la vivienda alquilada depende de su situación:
- Ventaja – ausencia de desocupación: vende mientras el alquiler está vigente y, hasta la transmisión, no asume costes por una vivienda vacía.
- Ventaja – cifras previsibles: Un contrato de arrendamiento existente proporciona a los inversores exactamente los indicadores que necesitan para decidir la compra.
- Ventaja – sin esfuerzo de rescisión: No tiene que finalizar la relación de arrendamiento antes de la venta ni esperar al desalojo.
- Desventaja – mercado más reducido: Los compradores para uso propio quedan excluidos y el círculo de interesados es más limitado.
- Desventaja – descuento en el precio: Las viviendas alquiladas suelen alcanzar un precio inferior al de inmuebles vacíos en una ubicación comparable.
- Desventaja – acceso limitado: Las visitas solo son posibles de acuerdo con el inquilino.
Cinco pasos para vender la vivienda alquilada
Paso 1: Organizar la documentación y la relación de arrendamiento
Revise el contrato de arrendamiento, el importe actual del alquiler, las últimas liquidaciones de gastos adicionales y la liquidación de la fianza. Cuanto más completa y ordenada esté documentada la relación de arrendamiento, más convincente resultará para los inversores.
Paso 2: Determinar un precio realista
Oriéntese por el factor habitual del mercado para inmuebles alquilados en su ubicación y por la rentabilidad del alquiler que pueda obtenerse. Tenga en cuenta el descuento habitual frente a las viviendas vacías, en lugar de partir del precio para compradores que las ocuparán personalmente.
Paso 3: Involucrar al inquilino
No necesita el consentimiento del inquilino para la venta, pero depende de su colaboración para las visitas. Una conversación temprana y objetiva genera confianza y facilita la coordinación de las citas.
Paso 4: Comercializar específicamente a inversores
Destaque en el dossier de venta los indicadores clave: alquiler neto anual sin gastos, factor, gastos adicionales y estado. Diríjase específicamente a inversores, por ejemplo, a través de portales inmobiliarios y metabuscadores como TraumImmo.
Paso 5: Cita con el notario y transmisión
El notario certifica el contrato de compraventa y tramita la inscripción en el registro de la propiedad. Establezca en el contrato la transmisión del contrato de arrendamiento, la fianza y los pagos del alquiler, e informe conjuntamente al inquilinocon el comprador por escrito sobre el cambio de propietario.
¿Qué documentos necesitan los compradores?
Los inversores revisan sobre todo las cifras del arrendamiento. Tenga preparados:
- contrato de arrendamiento actual, incluidos los anexos
- comprobante del importe actual del alquiler y de los pagos del alquiler
- últimas liquidaciones de gastos de explotación y gastos accesorios
- importe y comprobante de la fianza de alquiler
- extracto del Registro de la Propiedad, plano y certificado energético
- en el caso de una vivienda en propiedad horizontal, además: declaración de división, actas actuales de la junta de propietarios, plan económico e importe de la reserva para mantenimiento
¿Qué derechos conserva el inquilino?
La venta no cambia la situación jurídica del inquilino: este es el núcleo de «la compra no rompe el alquiler». Tres puntos son especialmente importantes:
- Visitas: El inquilino debe tolerar las visitas de posibles compradores, pero solo previa notificación con suficiente antelación y dentro de un marco razonable. No existe un límite legal máximo para la frecuencia; las citas deben acordarse con el inquilino.
- Protección contra la rescisión: El mero cambio de propietario no constituye un motivo de rescisión. El comprador solo puede rescindir bajo las condiciones generales, por ejemplo, por una necesidad propia justificada.
- Período de bloqueo en caso de conversión: Si la vivienda se convirtió en propiedad horizontal solo después de haber sido alquilada, el comprador, según el § 577a del BGB, podrá invocar como pronto tres años después de la venta la necesidad propia o la explotación. En zonas con un mercado de la vivienda tensionado, los estados federados pueden ampliar este plazo mediante reglamento hasta diez años.
Además, en caso de conversión, el inquilino puede tener un derecho legal de tanteo. Dado que este caso especial tiene sus propias reglas, lo tratamos en una guía separada.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda alquilada
¿Puedo vender una vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino?
Sí. No necesita ni el consentimiento ni informar previamente al inquilino para vender. El inquilino solo debe permitir las visitas al comprador y, después de la venta, será informado del cambio de propietario.
¿Debe mudarse el inquilino después de la venta?
No. Según el § 566 del BGB, el contrato de arrendamiento continúa sin cambios con el comprador. La venta por sí sola no constituye un motivo de rescisión.
¿Qué ocurre con la fianza?
La fianza pasa al comprador según el § 566a del BGB. Usted entréguelas junto con los intereses y déjelo establecido en el contrato de compraventa. Para la devolución al finalizar el arrendamiento, usted seguirá respondiendo subsidiariamente si el nuevo propietario no la efectúa.
¿Recibo menos dinero por una vivienda alquilada?
A menudo, sí. Dado que principalmente los inversores de capital entran en consideración como compradores, el precio suele situarse entre un 10 y un 30 por ciento por debajo del de una vivienda vacía comparable. Una relación arrendaticia que funcione bien y esté documentada correctamente reduce el descuento.
¿Cuándo puede el comprador rescindir el contrato por necesidad propia?
Solo bajo los requisitos generales del derecho de arrendamiento. Si la vivienda se convirtió en propiedad horizontal después de ser alquilada, se aplica además el período de bloqueo de al menos tres años conforme al § 577a BGB.
¿Se paga algún impuesto al vender?
Si vende dentro de los diez años posteriores a la compra y no ha utilizado la vivienda personalmente, el beneficio puede estar sujeto al impuesto sobre la especulación (§ 23 EStG). En el caso de inversiones de capital alquiladas, esta es la norma general; incluya este impuesto en sus cálculos.
Conclusión: así se consigue vender con un contrato de arrendamiento vigente
Vender una vivienda alquilada es sencillo, siempre que conozca las reglas del juego: el inquilino permanece, el comprador entra en el contrato de arrendamiento, y tanto la fianza como los pagos del alquiler se transfieren con la propiedad. Su principal palanca es una relación arrendaticia documentada correctamente que acredite ingresos estables a los inversores. Quien se dirija específicamente al grupo de compradores adecuado y revele las cifras abiertamente también vende a un precio justo una vivienda habitada.