Top renovated 1-room apartment with eat-in kitchen awaits a new owner!

Information

Selling Price & Extra Costs

About this dream apartment

Property Description

Top renovated 1-room apartment with eat-in kitchen, bright and friendly, is waiting for a new owner!
Perfect for owner-occupiers and investors. Very low tax burden due to high depreciation (see below)!!! Living space approx. 39m2.

Purchase price: 215,000.- EUR

Purchase price allocation:
- 45,000.- land share
- 160,000.- residential unit
- 4,000.- kitchen + dining table with chairs
- 6,000.- gas boiler

The apartment has an area of approx. 40m2 and is located on the 4th floor of a building built in 1952. No elevator. It has a large kitchen in which a table for 4 people fits comfortably. This leaves plenty of space in the living room for living. All rooms and the bathroom have large windows. Everything is very bright. The condition of the apartment is really top. Owner-occupiers can move in immediately. Investors please see the financial conditions further below. These are also top!
The apartment is vacant and available immediately. And the apartment includes a cellar compartment.

The apartment is not subject to the rent cap, as it was completely core renovated in 2016. As part of the renovation, the electrics throughout the apartment were newly installed. All power cables were laid under plaster, a new electrical distribution box installed. In addition, matching power cable outlets in ceilings and walls where necessary. Ceiling spotlights were installed in the hallway. The bathroom was completely re-tiled, new bathroom ceramics were installed, and the shower enclosure was custom-made and installed. A wall was also moved to create space for a washing machine in the bathroom. All floors, door frames and doors were newly installed and the apartment entrance door was replaced.

Heat and hot water are generated by a gas boiler system. In 2022, a new gas boiler with remote control was installed. It is a so-called Komfort heating system. This costs 90.98 EUR per month. Included in the total is a flat rate of 19.- EUR per month for maintenance, which is passed on to the tenant as part of the operating costs. The last maintenance of the gas boiler was carried out in June 2026.

Furnishing

Finanzielle Aspekte für Anleger

Abschreibungen AfA:
- Grundstücksanteil: 0%
- Wohneinheit: 2,5% p.a. = 4000.- EUR p.a. (lt. Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer, noch nicht vom Finanzamt bestätigt)
- Küche + Gastherme 10% p.a. = 1000.- EUR p.a.
- Monatsrate Gastherme Komfort: 71,98 EUR x 12 = 863,76 EUR p.a.
- Nicht umlagerfähige Betriebskosten: ca. 400.- p.a.
=> das jährliche Abschreibungspotenzial betrögt demnach rund 6.300.- EUR

Die erwartbare Miete liegt bei ca. 700.- EUR pro Monat zzgl. NK.
Die letzte Miete lag bei 590.- EUR/Monat (Mietvertrag endete 03/2026). Die bisherige NK-Vorauszahlung belief sich auf 70.- EUR/Monat.

Nebenkosten monatlich:
- Hausgeld: 100,70 EUR monatlich. Davon sind ca. 57.- EUR umlegbar auf den Mieter.
- Wartung Gastherme pauschal: 228.- EUR p.a. (umlegbar auf Mieter)
- Rücklagenzuführung: 59,15 EUR pro Monat (nicht umlegbar)
Der Rücklagenanteil für die WE beträgt 1.642,80 EUR per 30.4.2025.

Die Grundsteuer der Stadt Nürnberg für die WE beträgt 114,16 EUR p.a. (ebenfalls umlagefähig auf Mieter)

Die Eigentümergemeinschaft insgesamt kommt sehr gut miteinander aus. Es gibt keinen Streit. Viele Eigentümer wohnen selbst in den Wohnungen. Das Gebäude hat in Summe 14 Wohneinheiten. Es gibt kein Wartungsstau oder ähnliches. Es stehen auch keine größeren Investitionen an. Sonderumlagen sind nicht geplant (siehe Protokolle der Eigentümerversammlungen).

Die Wohnung wird professionell verwaltet. Die relevanten Unterlagen wie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Energieausweis können bei ernsthaftem Interesse zur Verfügung gestellt werden.

Der Verkauf erfolgt ohne Makler.

Location

Location description

Mirko- und Makrolage
Das gepflegte Mehrfamilienhaus befindet sich zentral und trotzdem ruhig in der Wirthstraße 25 (Seitenstraße) im Stadtteil Lichtenhof und umfasst 14 Wohnungen. In der Seitenstraße befinden sich Anwohner-Parkplätze sowie freie Parkplätze. Dadurch ist die Situation ganztags entspannt. Da sich keine Häuser direkt vor dem Objekt befinden hat die Wohnung den Pluspunkt eines sehr hellen Lichteinfalls. Alle Fenster sind Richtung Westen ausgerichtet.

Lage
Das Objekt kann eine erstklassige Infrastruktur aufweisen:
+ Hauptbahnhof Nürnberg in Laufnähe, 550 Meter/ 6 Min.
+ Straßenbahn liegt direkt um die Ecke, 140 Meter/2 Min. (Haltestelle Hummelsteiner Weg)
+ U-Bahn in Laufnähe, 500 Meter/6 Min. (U-Banh Station Aufseßplatz)

Universitäten und Studieren
+ Technische Hochschule Georg Simon Ohm 1600 Meter / 20 Min.
+ viele weitere Unis wie z.B. FAU Wiso Fachbereich Wirtschafts- und Sozialwissenschafte fußläufig zu erreichen oder mit der U-Bahn drei Haltestellen

Grünflächen in der näheren Umgebung
+ Humoldtplatz, 230 Meter/ 3 Min.
+ Annapark, 650 Meter/ 8 Min.
+ Südstadtpark, 650 Meter/ 8 Min.

Das neu gestaltete Südstadtbad liegt ebenfalls in der Nachbarschaft und ist per Fußweg schnell zu erreichen, 650 Meter/ ( Min.

Am Knotenpunkt "Aufseßplatz" befinden sich viele Geschäfte, Markstände und Restaurants. An der Ecke Wölkernstraße/ Pillenreuther Straße entstand ein neues Einkaufszentrum mit Lebensmittelgeschäften, Drogerie und Ärzten. Ebenfalls wird der ehem. „Horten“ demnächst neu gebaut.

Lifestyle
+ zahlreiche Auswahl an Restaurants, Cafes und Bars

Kult und Kultur
+ Filmkunsttheater Casablanca
+ Südstadtforum des Bildungszentrums Nürnberg