Appartamento di 1 locale completamente ristrutturato con cucina abitabile aspetta il nuovo proprietario!

Information

Selling Price & Extra Costs

About this dream apartment

Property Description

Top ristrutturato appartamento di 1 stanza con cucina abitabile, luminoso e accogliente, aspetta un nuovo proprietario!
Perfetto per chi lo utilizza personalmente e per investitori. Carico fiscale molto basso grazie agli elevati ammortamenti (vedi sotto)!!! Superficie abitabile ca. 39m2.

Prezzo d'acquisto: 215.000.- EUR

Ripartizione del prezzo d'acquisto:
- 45.000.- quota terreno
- 160.000.- unità abitativa
- 4.000.- cucina + tavolo da pranzo con sedie
- 6.000.- caldaia a gas

L'appartamento ha una superficie di ca. 40m2 e si trova al 4° piano di un edificio costruito nel 1952. Senza ascensore. Ha una grande cucina in cui trova comodamente posto un tavolo per 4 persone. Così nel soggiorno rimane molto spazio per vivere. In tutte le stanze e nel bagno ci sono grandi finestre. Tutto molto luminoso. Lo stato dell'appartamento è davvero ottimo. Chi lo utilizza personalmente può trasferirsi subito. Gli investitori sono pregati di vedere più sotto le condizioni finanziarie. Anche queste sono ottime!
L'appartamento è vuoto ed è disponibile da subito. E all'appartamento appartiene una cantina.

L'appartamento non rientra nel blocco degli affitti, poiché nel 2016 è stato completamente ristrutturato. Nell'ambito della ristrutturazione l'impianto elettrico dell'intero appartamento è stato rifatto. Tutti i cavi elettrici sono stati posati sotto intonaco, è stata installata una nuova centralina elettrica. Inoltre sono state realizzate le uscite dei cavi elettrici corrispondenti nei soffitti e nelle pareti dove necessario. Nel corridoio sono stati installati faretti a soffitto. Il bagno è stato completamente piastrellato di nuovo, nuovi sanitari e il box doccia è stato realizzato su misura e installato. Inoltre, spostando una parete, è stato creato spazio per una lavatrice nel bagno. Tutti i pavimenti, telai delle porte e porte sono stati installati nuovi, così come è stata sostituita la porta d'ingresso dell'appartamento.

Il riscaldamento e l'acqua calda sono prodotti da un riscaldamento autonomo a gas. Nel 2022 è stata installata una nuova caldaia a gas con telecomando. Si tratta di un cosiddetto Heizung Komfort. Questo costa mensilmente 90,98 EUR. Nella somma sono inclusi 19.- EUR al mese forfettari per la manutenzione che nell'ambito delle spese di esercizio vengono addebitati all'inquilino. L'ultima manutenzione della caldaia a gas è stata effettuata a giugno 2026.

Furnishing

Aspetti finanziari per investitori

Ammortamenti AfA:
- Quota terreno: 0%
- Unità abitativa: 2,5% p.a. = 4000.- EUR p.a. (secondo perizia sulla durata residua ridotta, non ancora confermata dall'Ufficio delle imposte)
- Cucina + caldaia a gas 10% p.a. = 1000.- EUR p.a.
- Rata mensile caldaia a gas Comfort: 71,98 EUR x 12 = 863,76 EUR p.a.
- Costi di esercizio non ribaltabili: ca. 400.- p.a.
=> il potenziale annuo di ammortamento ammonta quindi a circa 6.300.- EUR

L'affitto atteso è di ca. 700.- EUR al mese oltre le spese accessorie.
L'ultimo affitto era di 590.- EUR/mese (il contratto di locazione è terminato nel 03/2026). L'anticipo spese accessorie finora ammontava a 70.- EUR/mese.

Spese accessorie mensili:
- Spese condominiali: 100,70 EUR mensili. Di cui ca. 57.- EUR ribaltabili sull'inquilino.
- Manutenzione caldaia a gas forfettaria: 228.- EUR p.a. (ribaltabile sull'inquilino)
- Accantonamento riserve: 59,15 EUR al mese (non ribaltabile)
La quota riserve per l'unità abitativa ammonta a 1.642,80 EUR al 30.4.2025.

L'imposta sulla proprietà del Comune di Norimberga per l'unità abitativa ammonta a 114,16 EUR p.a. (anch'essa ribaltabile sull'inquilino)

Nel complesso, il condominio va molto d'accordo. Non ci sono litigi. Molti proprietari vivono essi stessi negli appartamenti. L'edificio ha in totale 14 unità abitative. Non ci sono arretrati di manutenzione o simili. Non sono previsti investimenti maggiori. Non sono pianificate ripartizioni straordinarie (vedi verbali delle assemblee condominiali).

L'appartamento è gestito professionalmente. La documentazione rilevante come regolamento di condominio, piano economico, rendiconto delle spese condominiali, verbali delle ultime assemblee condominiali e attestato energetico può essere fornita in caso di serio interesse.

La vendita avviene senza agente immobiliare.

Location

Location description

Microlocalizzazione e macrolocalizzazione
L’elegante palazzo plurifamiliare si trova in posizione centrale e tuttavia tranquilla in Wirthstraße 25 (strada laterale) nel quartiere Lichtenhof e comprende 14 appartamenti. Nella strada laterale ci sono parcheggi per residenti e anche parcheggi liberi. Di conseguenza, la situazione è rilassata durante tutto il giorno. Poiché non ci sono edifici direttamente di fronte all’immobile, l’appartamento beneficia di un incidenza di luce molto intensa. Tutte le finestre sono orientate verso ovest.

Posizione
L’immobile può vantare un’infrastruttura di prima classe:
+ Hauptbahnhof Nürnberg raggiungibile a piedi, 550 metri/ 6 min.
+ Il tram si trova proprio dietro l’angolo, 140 metri/2 min. (fermata Hummelsteiner Weg)
+ La U-Bahn raggiungibile a piedi, 500 metri/6 min. (stazione U-Bahn Aufseßplatz)

Università e studio
+ Technische Hochschule Georg Simon Ohm 1600 metri / 20 min.
+ molte altre università come ad es. FAU Wiso facoltà di economia e scienze sociali raggiungibili a piedi oppure con la U-Bahn tre fermate

Aree verdi nelle immediate vicinanze
+ Humoldtplatz, 230 metri/ 3 min.
+ Annapark, 650 metri/ 8 min.
+ Südstadtpark, 650 metri/ 8 min.

Il Südstadtbad di nuova concezione si trova anch’esso nel quartiere ed è rapidamente raggiungibile a piedi, 650 metri/ ( min.

Nel nodo "Aufseßplatz" si trovano molti negozi, bancarelle e ristoranti. All’angolo tra Wölkernstraße/ Pillenreuther Straße è sorto un nuovo centro commerciale con negozi di alimentari, drogheria e medici. Anche l’ex „Horten“ sarà presto ricostruito.

Lifestyle
+ ampia scelta di ristoranti, caffè e bar

Cultura e cult
+ Filmkunsttheater Casablanca
+ Südstadtforum del Bildungszentrum Nürnberg