Als u uw droomwoning wilt kopen, heeft u veel geld nodig. Hetzelfde geldt voor moderniserings- en renovatiewerkzaamheden. Daarbij kunnen de uitgaven al snel bedragen bereiken die u niet meer uit eigen zak kunt betalen. In dat geval is een vastgoedlening een zinvolle optie. Vooral de annuïteitenlening is wijdverbreid. Wat is dat precies? Wij geven u tips over deze financiering.
Wat is een annuïteitenlening?
De annuïteitenlening is misschien wel de bekendste vorm van vastgoedfinanciering. Het gaat om een lening die doorgaans in het kadaster wordt ingeschreven. Daarmee heeft de bank zekerheid voor het geval u de aflossingen niet meer kunt betalen.
Deze vorm van financiering staat ook bekend als aflossingslening of lening met aflossing. Het gaat om een klassieke lening. Maar er is een bijzonderheid. U betaalt namelijk elke maand een vast bedrag aan de kredietverstrekker - meestal de bank. Dat heeft een aanzienlijke invloed op het verloop van de aflossing.
Hoe is de krediettermijn opgebouwd?
De maandelijkse kredietlast blijft doorgaans gedurende de looptijd van de lening gelijk. Dit geldt als u een rentevaste periode van meerdere jaren bent aangegaan. Dit maandelijkse bedrag bestaat uit twee componenten:
- Kredietrente, waarmee u betaalt voor het beschikbaar stellen van de lening.
- Aflossingsbedragen, waarmee u de lening stap voor stap terugbetaalt.
Samen vormen beide een bedrag dat op jaarbasis berekend annuïteit wordt genoemd. Daarin is de kredietrente gebaseerd op een percentage van het telkens actuele totale leenbedrag. Een voorbeeld uit de afgelopen jaren, die werden gekenmerkt door lage rentetarieven, zijn hoog ingeschatte drie procent aan kredietkosten.
U betaalt echter niet alleen maandelijks rente over het geleende geld, maar lost de lening ook stap voor stap af. Het verschil tussen het maandelijks te betalen totale bedrag en de te betalen rente in euro's is het aflossingsbedrag. Dit staat uitsluitend ter beschikking voor het verlagen van de resterende schuld.
Rente en aflossing vormen samen de annuïteit. De formule voor de termijn van een annuïteitenlening luidt dan ook:
Annuïteit = rentepercentage + aflossingspercentage
Bij constante termijnen veranderen de verhoudingen
Nu komt het grote voordeel van de annuïteitenlening: Omdat u alleen rente betaalt over de resterende schuld en u elke maand een deel van de leningaf te lossen, daalt het aandeel van de rentebetalingen in het maandbedrag continu. Er blijft dus elke maand iets meer van het te betalen totaalbedrag over voor de aflossing. De ontwikkeling van rente en aflossing verloopt dus tegengesteld. Op deze manier bouwt u de lening aanvankelijk slechts langzaam af, maar het verminderen van de restschuld wint in de loop van de tijd duidelijk aan snelheid.
Belangrijk: Dit geldt bij een rentevaste periode waarbij u voor een duur van bijvoorbeeld tien of 15 jaar met de kredietverstrekker een vaste rente afspreekt. Bij variabele rentetarieven kan het aandeel van het rentebedrag met de rente fluctueren. Daarom moet u annuïtaire leningen bij voorkeur alleen met een rentevaste periode afsluiten. Anders bestaat bij stijgende rente het risico dat het aflossingseffect uitblijft en u de restschuld niet snel genoeg afbouwt.
Voorbeeld van de berekening van een annuïtaire lening
De wisselwerking tussen rente en aflossing is aanvankelijk moeilijk te begrijpen. Een voorbeeld laat u zien hoe al de eerste maanden een verandering betekenen.
Stel dat u een huis koopt en na inzet van uw eigen vermogen een resterende lening van 250.000 euro nodig hebt. Uw bank verstrekt u deze lening als annuïtaire lening en u laat de rente nog voor tien jaar vastleggen. Deze bedraagt drie procent. Omdat u goed verdient en de lening snel wilt aflossen, start u eveneens met een aflossing van drie procent.
Uw aanvankelijke rentelast in de eerste maand bedraagt 625 euro (250.000 euro x 0,03/12). Uw gewenste aflossingsbedrag bedraagt eveneens 625 euro. Uw maandelijkse termijnbedrag bedraagt daarmee 1.250 euro. Deze zogenoemde kapitaaldienst blijft elke maand gelijk.
Reken maar mee: in de eerste maand lost u 625 euro af. Er blijft een restschuld van 249.375 euro over. Bij dezelfde maandelijkse last betaalt u nu nog slechts 623,44 euro rente, het aflossingsaandeel stijgt naar 626,56 euro. Dat betekent: al na één maand is er een kleine verandering. In de volgende maand bedraagt de restschuld nog slechts 248.748,44 euro. Het renteaandeel daalt al naar 621,87 euro. Het aflossingsaandeel stijgt overeenkomstig naar 628,13 euro.
Dit kan ook in jaartotalen worden berekend. Hiervoor neemt u vereenvoudigd de jaartotalen voor rente, aflossing en resterende lening uit het bovenstaande voorbeeld.
| Jaar | Annuïteit/jaar | Rente/jaar | Aflossing/jaar | Resterende lening |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 euro | 7.500,00 euro | 7.500,00 euro | 242.500,00 euro |
| 2 | 15.000,00 euro | 7.275,00 euro | 7.725,00 euro | 234.775,00 euro |
| 3 | 15.000,00 euro | 7.043,25 euro | 7.956,75 euro | 226.818,25 euro |
| 4 | 15.000,00 euro | 6.804,55 euro | 8.195,45 euro | 218.622,80 euro |
| 5 | 15.000,00 euro | 6.558,68 euro | 8.441,32 euro | 210.181,48 euro |
Na vijf jaar heeft zich uit de aanvankelijke pariteit van rente en aflossing al een verschil van bijna 2.000 euro ten gunste van de aflossing ontwikkeld. Tegelijkertijd hebt u al bijna 40.000 euro afgelost.
Het aandeel van de aflossing moet zo groot mogelijk zijn
De ervaring leert dat u met lage rente en een voldoende hoge aflossing in de eerste tien jaar ten minste ongeveer een kwart van het kredietbedrag kunt aflossen. Hoe meer u maandelijks aflost, hoe sneller het resterende leenbedrag daalt.
Als u daarentegen gedwongen bent het aanvankelijke aflossingsaandeel zeer laag vast te stellen, blijft u ook na tien jaar met een enorme kredietlast zitten. Extreem voorbeeld: als u helemaal niet zou aflossen, betaalt u maand na maand rente, maar het kredietbedrag blijft gelijk. U lost niets af.
De annuïtaire lening werkt daarom alleen voordelig voor u als u vanaf het begin een aanzienlijk bedrag kunt aflossen. Dat werkt in een omgeving met lage rente, zoals in de afgelopen jaren, zeer goed. Want onafhankelijk van het inkomen is het renteaandeel relatief laag. Stijgende rente betekent bij hetzelfde inkomen een hogere rentelast en een lagere aflossing. U betaalt langer af.
Varianten mogelijk
De annuïtaire lening is de meest gebruikelijke vastgoedlening in Duitsland. Als u een krediet voor uw vastgoed of de aankoop van vastgoed nodig hebt, zal de bank u doorgaans deze lening voorstellen.
Er zijn echter verschillende varianten. Het basissysteem blijft telkens hetzelfde, maar enkele componenten veranderen. Daartoe behoren:
- Vaste renteovereenkomst: De looptijd voor contractueel vastgelegde rente kan variëren. Typisch zijn tien of 15 jaar. In een omgeving met stijgende rente loont een langere rentevaste periode doorgaans. Deze drijft de rente echter omhoog, omdat de banken een risico-opslag inprijzen. Bovendien kan een lange rentevaste periode nadelig zijn als de kredietrente daalt. Belangrijk voor u: Het Duitse Burgerlijk Wetboek geeft u na tien jaar een bijzondere opzeggingsmogelijkheid, ook als u een langere rentevaste periode bent overeengekomen. Een nadeel is dat u de kredietlast doorgaans niet binnen de looptijd kunnen aflossen. Daarom heeft u een vervolgfinanciering nodig, waarvan de marktomstandigheden slechts zeer globaal zijn in te schatten.
- Forward-lening: In combinatie met een rentevaste periode kunt u met uw bank een forward-lening overeenkomen. Dit is een vooraf vastgelegde lening met vaste voorwaarden, die u pas in de toekomst opneemt. Deze financieringsvorm is alleen zinvol in combinatie met andere leenvormen of bij toekomstig vast geplande moderniseringswerkzaamheden.
- Mogelijkheden voor extra aflossingen: Als u mogelijkheden voor extra aflossingen laat opnemen, stijgt uw rente doorgaans met enkele tienden. Maar telkens wanneer u voldoende kapitaal over heeft, kunt u extra betalingen doen die de resterende schuld direct verlagen. Daardoor daalt het leenbedrag sneller. Deze aanpak biedt u meer flexibiliteit en zekerheid.
- Flexibele rente: Ook bij een rentevaste periode kunt u met uw bank een rentecorridor overeenkomen. Daarbij stijgt en daalt de daadwerkelijke rente enerzijds mee met de beleidsrente (meestal met de Euribor). Anderzijds heeft u een vaste boven- en ondergrens die de rente niet overschrijdt. Deze corridors dient u bij voorkeur in combinatie met mogelijkheden voor extra aflossingen overeen te komen.
- Volledig aflossende lening: In sommige gevallen kan het zinvol zijn een volledig aflossende lening overeen te komen. Daarbij is het einde van de rentevaste periode gekoppeld aan een volledige eindaflossing. Als u bijvoorbeeld een vast kapitaalbedrag voor langere tijd heeft belegd dat over enkele jaren vrijkomt, kunt u hiermee goed plannen. Deze optie dient u echter alleen te kiezen als het geld zeker beschikbaar is. Kunt u het eindbedrag niet betalen, dan dreigt een gedwongen verkoop. Het enige alternatief is een vervolgfinanciering.
- Vervroegde aflossing: Als u over voldoende geld beschikt, kunt u kredietlasten voortijdig volledig aflossen. De banken berekenen hiervoor echter een vergoeding voor vervroegde aflossing, die extra moet worden betaald. Deze is echter meestal lager dan de rentelast bij voortgezette aflossing. U bespaart effectief geld.
- Onechte annuïteit: Af en toe kunt u van banken het aanbod van een onechte annuïteit krijgen. Daarbij daalt de rente zoals gebruikelijk, maar blijft het aflossingsdeel constant. Dat betekent: de maandelijkse termijn daalt constant. Het nadeel is een langere Looptijd, omdat het aflossingsbedrag niet zoals bij een echte annuïteitenlening stijgt.
Factoren die de rente beïnvloeden
De annuïteitenlening is, net als elke lening, gebaseerd op een rente. Deze is niet alleen afhankelijk van de actuele bouwrente/hypotheekrente. Ook uw persoonlijke kredietwaardigheid en de gewenste woning spelen een rol.
Houd er rekening mee dat u de rente aanzienlijk kunt verlagen als u een uitstekende kredietwaardigheid heeft en naast de woning aanvullende zekerheden kunt bieden – bijvoorbeeld andere woningen, kapitaallevensverzekeringen of ander vermogen. Voordelen zoals de mogelijkheid tot extra aflossingen of rentevaste periodes worden daarentegen meestal met toeslagen betaald.
Tip: Praat niet alleen met uw huisbank. Schakel een gratis kredietbemiddelaar in. Deze vraagt aanbiedingen op en vergelijkt de voorwaarden voor u. Zo vindt u gemakkelijker een bijzonder aantrekkelijke lening.
Uw belangrijkste zekerheid is de woning. De bank laat de lening in het kadaster inschrijven. Daardoor kan zij bij achterstallige termijnen de woning verkopen en met de opbrengst de lening aflossen.
Ervaring leert dat u bij dezelfde kredietwaardigheid en vergelijkbare zekerheden een bijzonder gunstige rente krijgt als u 40 procent van de totale koopsom van de woning uit eigen middelen kunt opbrengen. Heeft u aanzienlijk minder geld nodig dan bij een financiering van 60 procent, dan daalt de rente niet meer merkbaar. Het minimum aan eigen vermogen zou tien tot 15 procent van het totale bedrag inclusief bijkomende kosten moeten bedragen. Volledige financieringen zijn mogelijk, maar vormen voor de bank een risico en de rente stijgt aanzienlijk. U zult dan nauwelijks nog een annuïteitenlening voor uw droomwoning krijgen.