Se desiderate acquistare l’immobile dei vostri sogni, avete bisogno di molto denaro. Lo stesso vale per i lavori di modernizzazione e ristrutturazione. In questi casi, le spese possono raggiungere rapidamente somme che non siete più in grado di pagare di tasca vostra. In tal caso, un finanziamento immobiliare è un’opzione sensata. Particolarmente diffuso è il mutuo a rata costante. Che cos’è esattamente? Vi diamo alcuni consigli su questo tipo di finanziamento.
Che cos’è un mutuo a rata costante?
Il mutuo a rata costante è forse la forma più conosciuta di finanziamento immobiliare. Si tratta di un prestito che, di norma, viene iscritto nel registro fondiario. In questo modo la banca dispone di una garanzia nel caso in cui non siate più in grado di effettuare i rimborsi.
Questa forma di finanziamento è nota anche come prestito a rimborso rateale o prestito con ammortamento. Si tratta di un credito classico. Tuttavia, presenta una particolarità. Ogni mese pagate infatti una somma fissa al creditore, generalmente la banca. Ciò influisce notevolmente sull’andamento dell’ammortamento.
Come è composta la rata del prestito?
L’onere mensile del prestito rimane tipicamente invariato per tutta la durata del finanziamento. Ciò vale a condizione che abbiate concordato un tasso fisso per diversi anni. Questa somma mensile è composta da due elementi:
- Interessi sul prestito, con cui pagate la messa a disposizione del finanziamento.
- Quote di ammortamento, con cui rimborsate il prestito un po’ alla volta.
Insieme, questi due elementi costituiscono una somma che, calcolata su base annua, viene definita rata annua costante. In essa, gli interessi sul prestito si basano su una percentuale dell’importo complessivo residuo del finanziamento. Un esempio degli ultimi anni caratterizzati da tassi bassi sono stati tre punti percentuali elevati come costi del credito.
Tuttavia, non pagate soltanto gli interessi mensili sul denaro preso in prestito, ma rimborsate anche il finanziamento un po’ alla volta. La differenza tra la somma mensile complessiva da pagare e gli interessi da corrispondere in euro rappresenta la quota di ammortamento. Questa è destinata esclusivamente alla riduzione del debito residuo.
Gli interessi e l’ammortamento costituiscono insieme la rata annua costante. La formula della rata per un mutuo a rata costante è quindi:
Rata annua costante = tasso d’interesse + quota di ammortamento
Con rate costanti cambiano le proporzioni
Ora arriva il grande vantaggio del mutuo a rata costante: poiché pagate gli interessi solo sul debito residuo e ogni mese rimborsate una parte del prestitorimborsate il capitale, la quota dei pagamenti degli interessi sull'importo mensile diminuisce continuamente. Ogni mese rimane quindi una parte leggermente maggiore dell'importo complessivo da pagare per il rimborso del capitale. L'andamento degli interessi e del rimborso è dunque contrapposto. In questo modo all'inizio riducete il prestito solo lentamente; tuttavia, nel corso del tempo, la riduzione del debito residuo aumenta notevolmente il ritmo.
Importante: ciò vale per un periodo di tasso fisso, durante il quale concordate con il finanziatore un tasso di credito fisso per una durata, ad esempio, di dieci o 15 anni. In caso di tassi variabili, la quota degli interessi può oscillare insieme ai tassi. Pertanto, dovreste stipulare i prestiti a rata costante preferibilmente solo con un periodo di tasso fisso. Altrimenti, in caso di aumento dei tassi, l'effetto di rimborso rischia di venire meno e non ridurreste il debito residuo abbastanza rapidamente.
Esempio di calcolo di un prestito a rata costante
L'interazione tra interessi e rimborso è inizialmente difficile da comprendere. Un esempio mostra come già i primi mesi comportino un cambiamento.
Supponete di acquistare una casa e di aver bisogno, dopo aver impiegato il vostro capitale proprio, di un prestito residuo di 250.000 euro. La vostra banca vi concede questo credito come prestito a rata costante e fate fissare il tasso d'interesse per dieci anni. Questo è pari al tre percento. Poiché guadagnate bene e desiderate rimborsare rapidamente il credito, iniziate con un rimborso anch'esso del tre percento.
Il vostro onere iniziale per gli interessi nel primo mese ammonta a 625 euro (250.000 euro x 0,03/12). Anche l'importo desiderato del rimborso ammonta a 625 euro. La vostra rata mensile è quindi di 1.250 euro. Questo cosiddetto servizio del debito rimane uguale ogni mese.
Calcolate: nel primo mese rimborsate 625 euro. Rimane un debito residuo di 249.375 euro. A parità di onere mensile, ora pagate solo 623,44 euro di interessi, mentre la quota di rimborso sale a 626,56 euro. Ciò significa che già dopo un mese si verifica una piccola variazione. Nel mese successivo il debito residuo ammonta soltanto a 248.748,44 euro. La quota degli interessi scende già a 621,87 euro. La quota di rimborso sale di conseguenza a 628,13 euro.
Questo può essere calcolato anche su base annua. A tal fine, prendete in modo semplificato i totali annuali degli interessi, del rimborso e del prestito residuo dell'esempio precedente.
| Anno | Rendita/anno | Interessi/anno | Rimborso/anno | Prestito residuo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 euro | 7.500,00 euro | 7.500,00 euro | 242.500,00 Euro |
| 2 | 15.000,00 Euro | 7.275,00 Euro | 7.725,00 Euro | 234.775,00 Euro |
| 3 | 15.000,00 Euro | 7.043,25 Euro | 7.956,75 Euro | 226.818,25 Euro |
| 4 | 15.000,00 Euro | 6.804,55 Euro | 8.195,45 Euro | 218.622,80 Euro |
| 5 | 15.000,00 Euro | 6.558,68 Euro | 8.441,32 Euro | 210.181,48 Euro |
Dopo cinque anni, dalla parità iniziale tra interessi e rimborso del capitale si è già sviluppata una differenza di quasi 2.000 Euro a favore del rimborso. Allo stesso tempo, avete già rimborsato quasi 40.000 Euro.
La quota di rimborso dovrebbe essere possibilmente elevata
Per esperienza, con tassi d’interesse bassi e una somma di rimborso sufficientemente elevata, nei primi dieci anni è possibile rimborsare almeno circa un quarto dell’importo del credito. Quanto più rimborsate ogni mese, tanto più rapidamente si riduce l’importo residuo del prestito.
Se invece siete costretti a fissare inizialmente una quota di rimborso molto bassa, anche dopo dieci anni vi ritroverete con un enorme onere debitorio. Esempio estremo: se non rimborsaste affatto il capitale, paghereste interessi mese dopo mese, ma l’importo del credito rimarrebbe invariato. Non ridurreste il debito.
Il prestito con ammortamento a rata costante è quindi vantaggioso per voi solo se fin dall’inizio potete rimborsare un importo significativo. Ciò funziona molto bene in un contesto di tassi bassi come quello degli ultimi anni. Infatti, indipendentemente dal reddito, la quota degli interessi è relativamente bassa. L’aumento dei tassi d’interesse comporta, a parità di reddito, un maggiore onere per interessi e un rimborso inferiore. Rimborserete il prestito più a lungo.
Sono possibili varianti
Il prestito con ammortamento a rata costante è il prestito immobiliare più comune in Germania. Se avete bisogno di un credito per il vostro immobile o per l’acquisto di un immobile, di norma la banca vi proporrà questo tipo di credito.
Esistono tuttavia diverse varianti. Il sistema di base rimane invariato, ma cambiano alcuni componenti. Tra questi:
- Accordo sul tasso fisso: La durata degli interessi concordati a tasso fisso può variare. Tipicamente è di dieci o 15 anni. In un contesto di tassi in aumento, tendenzialmente conviene un periodo più lungo di fissazione del tasso. Tuttavia, ciò fa aumentare il tasso d’interesse, poiché le banche applicano un sovrapprezzo per il rischio. Inoltre, un periodo lungo di fissazione del tasso può essere svantaggioso se i tassi sui prestiti diminuiscono. Importante per voi: il Codice civile tedesco vi concede, dopo dieci anni, la possibilità di recesso straordinario, anche se avete concordato un periodo più lungo di fissazione del tasso. Uno svantaggio è chedi norma non riescono a estinguere il debito nell’arco della durata. Pertanto, necessitano di un finanziamento successivo, per il quale il contesto di mercato è valutabile solo in modo molto approssimativo.
- Finanziamento forward: In combinazione con un periodo di tasso fisso, potete concordare con la vostra banca un finanziamento forward. Si tratta di un credito concordato a condizioni fisse, che potrete richiedere solo in futuro. Questa forma di finanziamento è sensata solo in combinazione con altre forme di prestito o in caso di lavori di ammodernamento futuri già pianificati.
- Possibilità di rimborsi anticipati straordinari: Se vi vengono concesse possibilità di rimborsi anticipati straordinari, di norma il vostro tasso d’interesse aumenta di alcuni decimi. Tuttavia, ogni volta che disponete di capitale sufficiente, potete effettuare pagamenti straordinari che riducono direttamente il debito residuo. In questo modo, l’importo del prestito diminuisce più rapidamente. Questa procedura vi offre maggiore flessibilità e sicurezza.
- Tassi d’interesse flessibili: Anche con un periodo di tasso fisso potete concordare con la vostra banca un corridoio dei tassi d’interesse. In questo caso, il tasso effettivo aumenta e diminuisce, da un lato, in base al tasso di riferimento (di solito in base all’Euribor). Dall’altro, avete un limite superiore e inferiore fissi che il tasso non oltrepassa. Dovreste concordare questi corridoi principalmente in combinazione con possibilità di rimborsi anticipati straordinari.
- Prestito con ammortamento integrale: In alcuni casi può essere utile concordare un prestito con ammortamento integrale. In questo caso, la fine del periodo di tasso fisso è legata all’estinzione completa finale. Se, per esempio, avete investito a lungo termine una somma di capitale fissa che sarà disponibile tra alcuni anni, ciò consente una buona pianificazione. Tuttavia, dovreste scegliere questa opzione solo se disponete sicuramente del denaro necessario. Se non potete pagare l’importo finale, rischiate una vendita forzata. L’unica alternativa è un finanziamento successivo.
- Estinzione anticipata: Se disponete di denaro sufficiente, potete estinguere anticipatamente e completamente i debiti. Tuttavia, le banche calcolano una penale per estinzione anticipata, che deve essere pagata in aggiunta. Nella maggior parte dei casi, però, questa è inferiore agli interessi dovuti in caso di ammortamento regolare. Risparmiate effettivamente denaro.
- Rata non realmente costante: Di tanto in tanto, le banche possono offrirvi una rata non realmente costante. In questo caso, il tasso d’interesse si riduce come di consueto, mentre la quota di ammortamento rimane costante. Ciò significa che la rata mensile diminuisce costantemente. Lo svantaggio è una durata più lunga dellaDurata, poiché l’importo della quota capitale non aumenta come in un vero prestito a rata costante.
Fattori che influenzano il tasso d’interesse
Il prestito a rata costante, come ogni credito, si basa sull’applicazione di un tasso d’interesse. Questo non dipende soltanto dall’attuale tasso d’interesse edilizio/ipotecario. Sono determinanti anche la vostra solvibilità personale e l’immobile desiderato.
Tenete presente che potete ridurre sensibilmente il tasso d’interesse se avete un’ottima solvibilità e potete offrire garanzie oltre all’immobile, ad esempio altri immobili, assicurazioni sulla vita a capitalizzazione o altri beni. D’altra parte, vantaggi come la possibilità di rimborsi anticipati straordinari o i vincoli sui tassi sono generalmente ottenuti pagando maggiorazioni.
Suggerimento: non parlate soltanto con la vostra banca. Rivolgetevi a un intermediario creditizio gratuito. Questi raccoglierà le offerte e confronterà per voi le condizioni. In questo modo troverete più facilmente un prestito particolarmente conveniente.
La vostra garanzia più importante è l’immobile. La banca farà iscrivere il debito ipotecario nel registro fondiario. In caso di mancato pagamento delle rate, potrà così vendere l’immobile e rimborsare il credito con il ricavato.
Per esperienza, a parità di solvibilità e con garanzie simili, otterrete un tasso d’interesse particolarmente conveniente se riuscite a finanziare con mezzi propri il 40 percento dell’importo complessivo dell’acquisto immobiliare. Se avete bisogno di una somma nettamente inferiore rispetto a un finanziamento del 60 percento, il tasso non scende più in modo significativo. Il capitale proprio minimo dovrebbe ammontare al dieci-quindici percento dell’importo complessivo, comprese le spese accessorie. I finanziamenti integrali sono possibili, ma comportano un rischio per la banca e il tasso d’interesse aumenta sensibilmente. In tal caso difficilmente otterrete ancora un prestito a rata costante per l’immobile dei vostri sogni.