Jeśli chcą Państwo kupić wymarzoną nieruchomość, potrzebują Państwo dużo pieniędzy. To samo dotyczy prac modernizacyjnych i remontowych. Wydatki mogą szybko osiągnąć kwoty, których nie są już Państwo w stanie pokryć z własnej kieszeni. W takim przypadku kredyt hipoteczny jest rozsądną opcją. Szczególnie popularny jest kredyt annuitetowy. Czym dokładnie jest? Przedstawiamy wskazówki dotyczące tego finansowania.
Czym jest kredyt annuitetowy?
Kredyt annuitetowy jest prawdopodobnie najbardziej znaną formą finansowania nieruchomości. Jest to kredyt, który z reguły zostaje wpisany do księgi wieczystej. Dzięki temu bank ma zabezpieczenie na wypadek, gdyby nie byli Państwo już w stanie dokonywać spłat.
Ta forma finansowania jest również znana jako kredyt ratalny lub kredyt amortyzowany. Jest to klasyczny kredyt. Ma jednak pewną szczególną cechę. Co miesiąc płacą Państwo kredytodawcy – najczęściej bankowi – stałą kwotę. Ma to istotny wpływ na przebieg spłaty kredytu.
Z czego składa się rata kredytu?
Miesięczne obciążenie kredytowe zazwyczaj pozostaje takie samo przez cały okres kredytowania. Dotyczy to sytuacji, gdy ustalili Państwo stałe oprocentowanie na kilka lat. Na tę miesięczną kwotę składają się dwa elementy:
- Odsetki kredytowe, którymi płacą Państwo za udostępnienie kredytu.
- Kwoty spłaty kapitału, za pomocą których stopniowo spłacają Państwo kredyt.
Obie te wartości razem dają kwotę, która w ujęciu rocznym nazywana jest annuitetem. Odsetki kredytowe są w niej oparte na wartości procentowej aktualnej całkowitej kwoty kredytu. Przykładem z ostatnich lat, naznaczonych niskimi stopami procentowymi, są wysokie trzy procent kosztów kredytu.
Płacą Państwo jednak co miesiąc nie tylko odsetki od pożyczonych pieniędzy, lecz także stopniowo spłacają Państwo kredyt. Różnica między należną miesięczną kwotą całkowitą a odsetkami wyrażonymi w euro stanowi kwotę spłaty kapitału. Jest ona przeznaczona wyłącznie na zmniejszenie pozostałego zadłużenia.
Odsetki i spłata kapitału razem tworzą annuitet. Wzór raty kredytu annuitetowego przedstawia się odpowiednio następująco:
Annuitet = stopa odsetek + stopa spłaty kapitału
Przy stałych ratach zmieniają się proporcje
Teraz pojawia się największa zaleta kredytu annuitetowego: ponieważ płacą Państwo odsetki tylko od pozostałego zadłużenia i co miesiąc spłacają Państwo część kredytu spłacasz kapitał, udział odsetek w miesięcznej racie stale maleje. Oznacza to, że każdego miesiąca nieco większa część całkowitej należnej kwoty pozostaje na spłatę kapitału. Rozwój odsetek i spłaty kapitału przebiega więc w przeciwnych kierunkach. W ten sposób na początku spłacasz kredyt powoli, jednak z czasem redukcja pozostałego zadłużenia wyraźnie przyspiesza.
Ważne: Dotyczy to stałego oprocentowania, w przypadku którego ustalasz z kredytodawcą stałą stopę kredytu na okres na przykład dziesięciu lub 15 lat. W przypadku zmiennych stóp procentowych udział kwoty odsetek może się zmieniać wraz z oprocentowaniem. Dlatego kredyty annuitetowe należy zawierać przede wszystkim z ustalonym okresem stałego oprocentowania. W przeciwnym razie przy rosnących stopach procentowych efekt spłaty kapitału może nie wystąpić i nie zmniejszysz wystarczająco szybko pozostałego zadłużenia.
Przykład obliczenia kredytu annuitetowego
Wzajemne oddziaływanie odsetek i spłaty kapitału jest początkowo trudne do zrozumienia. Przykład pokazuje, jak już pierwsze miesiące przynoszą zmianę.
Załóżmy, że kupujesz dom i po wykorzystaniu własnego kapitału potrzebujesz pozostałego kredytu w wysokości 250.000 euro. Bank udziela Ci tego kredytu jako kredytu annuitetowego, a Ty ustalasz oprocentowanie na dziesięć lat. Wynosi ono trzy procent. Ponieważ dobrze zarabiasz i chcesz szybko spłacić kredyt, zaczynasz również od spłaty kapitału w wysokości trzech procent.
Twoje początkowe obciążenie odsetkami w pierwszym miesiącu wynosi 625 euro (250.000 euro x 0,03/12). Żądana przez Ciebie kwota spłaty kapitału również wynosi 625 euro. Twoja miesięczna rata wynosi zatem 1.250 euro. Ta tak zwana obsługa kapitału pozostaje co miesiąc taka sama.
Oblicz: w pierwszym miesiącu spłacasz 625 euro. Pozostaje zadłużenie w wysokości 249.375 euro. Przy takim samym miesięcznym obciążeniu płacisz teraz tylko 623,44 euro odsetek, a udział spłaty kapitału wzrasta do 626,56 euro. Oznacza to, że już po miesiącu następuje niewielka zmiana. W kolejnym miesiącu pozostałe zadłużenie wynosi już tylko 248.748,44 euro. Udział odsetek spada już do 621,87 euro. Udział spłaty kapitału odpowiednio wzrasta do 628,13 euro.
Można to również obliczyć w ujęciu rocznym. W tym celu w uproszczeniu przyjmujesz roczne sumy odsetek, spłaty kapitału i pozostałego kredytu z powyższego przykładu.
| Rok | Rata annuitetowa/rok | Odsetki/rok | Spłata kapitału/rok | Pozostały kredyt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 euro | 7.500,00 euro | 7.500,00 euro | 242.500,00 euro |
| 2 | 15.000,00 euro | 7.275,00 euro | 7.725,00 euro | 234.775,00 euro |
| 3 | 15.000,00 euro | 7.043,25 euro | 7.956,75 euro | 226.818,25 euro |
| 4 | 15.000,00 euro | 6.804,55 euro | 8.195,45 euro | 218.622,80 euro |
| 5 | 15.000,00 euro | 6.558,68 euro | 8.441,32 euro | 210.181,48 euro |
Po pięciu latach z początkowej równowagi między odsetkami a spłatą kapitału powstała już różnica wynosząca prawie 2.000 euro na korzyść spłaty kapitału. Jednocześnie spłacili Państwo już niemal 40.000 euro.
Udział spłaty kapitału powinien być możliwie duży
Z doświadczenia wynika, że przy niskich odsetkach i odpowiednio wysokiej kwocie spłaty kapitału w ciągu pierwszych dziesięciu lat można spłacić co najmniej około jednej czwartej kwoty kredytu. Im więcej spłacają Państwo co miesiąc, tym szybciej zmniejsza się pozostała kwota kredytu.
Jeśli natomiast są Państwo zmuszeni ustalić początkowy udział spłaty kapitału na bardzo niskim poziomie, nawet po dziesięciu latach pozostaną Państwo z ogromnym obciążeniem kredytowym. Skrajny przykład: jeśli w ogóle nie spłacaliby Państwo kapitału, z miesiąca na miesiąc płaciliby Państwo odsetki, ale kwota kredytu pozostałaby taka sama. Nie zmniejszaliby Państwo zadłużenia.
Kredyt annuitetowy działa więc dla Państwa korzystnie tylko wtedy, gdy od samego początku mogą Państwo spłacać znaczącą kwotę. W warunkach niskich stóp procentowych, takich jak w ostatnich latach, działa to bardzo dobrze. Niezależnie od dochodów udział odsetek jest bowiem stosunkowo niski. Rosnące odsetki oznaczają przy takim samym dochodzie wyższe obciążenie odsetkami i niższą spłatę kapitału. Spłata trwa dłużej.
Możliwe warianty
Kredyt annuitetowy jest najczęściej stosowanym kredytem hipotecznym w Niemczech. Jeśli potrzebują Państwo kredytu na swoją nieruchomość lub jej zakup, bank z reguły zaproponuje Państwu właśnie ten kredyt.
Istnieją jednak różne warianty. Podstawowy system pozostaje w każdym przypadku taki sam, zmieniają się jednak niektóre elementy. Należą do nich:
- Umowa o stałym oprocentowaniu: Okres obowiązywania ustalonego oprocentowania może być różny. Typowe są okresy dziesięcio- lub 15-letnie. W warunkach rosnących stóp procentowych dłuższe związanie oprocentowania jest zasadniczo korzystne. Podnosi ono jednak oprocentowanie, ponieważ banki uwzględniają narzut za ryzyko. Ponadto długi okres stałego oprocentowania może być niekorzystny, jeśli oprocentowanie kredytów spadnie. Ważne dla Państwa: niemiecki kodeks cywilny przyznaje Państwu po dziesięciu latach możliwość nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy, nawet jeśli uzgodnili Państwo dłuższy okres stałego oprocentowania. Wadą jest to, że Państwoz reguły nie będą w stanie spłacić obciążenia kredytowego w okresie kredytowania. Dlatego potrzebują Państwo finansowania uzupełniającego, którego otoczenie rynkowe można oszacować jedynie bardzo ogólnie.
- Kredyt forward: W połączeniu z okresem stałego oprocentowania mogą Państwo uzgodnić z bankiem kredyt forward. Jest to kredyt ze stałymi, z góry ustalonymi warunkami, który zostanie uruchomiony dopiero w przyszłości. Ta forma finansowania ma sens tylko w połączeniu z innymi formami kredytów lub w przypadku zaplanowanych w przyszłości prac modernizacyjnych.
- Możliwość dokonywania nadpłat: Jeśli uzyskają Państwo możliwość dokonywania nadpłat, oprocentowanie z reguły wzrośnie o kilka dziesiątych punktu procentowego. Mogą jednak Państwo dokonywać dodatkowych płatności zawsze wtedy, gdy dysponują nadwyżką kapitału, co bezpośrednio zmniejsza pozostałe zadłużenie. Dzięki temu suma kredytu szybciej się zmniejsza. Takie rozwiązanie zapewnia Państwu większą elastyczność i bezpieczeństwo.
- Elastyczne oprocentowanie: Również przy stałym oprocentowaniu mogą Państwo uzgodnić z bankiem korytarz oprocentowania. Rzeczywiste oprocentowanie rośnie i spada z jednej strony wraz ze stopą referencyjną (najczęściej z Euriborem). Z drugiej strony obowiązuje stała górna i dolna granica, których oprocentowanie nie przekracza. Takie korytarze powinni Państwo uzgadniać przede wszystkim w połączeniu z możliwością dokonywania nadpłat.
- Kredyt z pełną spłatą: W niektórych przypadkach celowe może być uzgodnienie kredytu z pełną spłatą. Koniec okresu stałego oprocentowania jest wtedy powiązany z ostateczną całkowitą spłatą. Jeśli na przykład posiadają Państwo określoną sumę kapitału zainwestowaną długoterminowo, która zostanie uwolniona za kilka lat, można ją dobrze uwzględnić w planowaniu. Z tej opcji powinni Państwo korzystać jednak tylko wtedy, gdy pieniądze na pewno będą dostępne. Jeśli nie będą Państwo w stanie zapłacić końcowej kwoty, grozi licytacja przymusowa. Jedyną alternatywą jest finansowanie uzupełniające.
- Wcześniejsza spłata: Jeśli dysponują Państwo wystarczającymi środkami, mogą Państwo całkowicie spłacić zobowiązania kredytowe przed terminem. Banki naliczają jednak rekompensatę za wcześniejszą spłatę, którą należy uiścić dodatkowo. Zwykle jest ona jednak niższa niż obciążenie odsetkowe przy dalszej spłacie. W efekcie oszczędzają Państwo pieniądze.
- Nieprawdziwa rata annuitetowa: Od czasu do czasu banki mogą zaoferować Państwu nieprawdziwą ratę annuitetową. Oprocentowanie zmniejsza się wtedy jak zwykle, ale udział kapitałowy pozostaje stały. Oznacza to, że miesięczna rata stale maleje. Wadą jest dłuższyOkres spłaty, ponieważ kwota spłaty kapitału nie rośnie tak jak w przypadku prawdziwego kredytu annuitetowego.
Czynniki wpływające na oprocentowanie
Kredyt annuitetowy, podobnie jak każdy kredyt, opiera się na oprocentowaniu. Zależy ono nie tylko od aktualnego oprocentowania kredytów budowlanych/hipotecznych. Znaczenie ma również Państwa osobista zdolność kredytowa oraz wybrana nieruchomość.
Należy pamiętać, że można czasem znacznie obniżyć oprocentowanie, jeśli mają Państwo pierwszorzędną zdolność kredytową i mogą zaoferować dodatkowe zabezpieczenia poza nieruchomością – na przykład inne nieruchomości, polisy ubezpieczenia na życie z elementem oszczędnościowym lub inny majątek. Z drugiej strony korzyści takie jak możliwość dokonywania nadzwyczajnych spłat lub stałe oprocentowanie są zazwyczaj uzyskiwane za cenę dodatkowych opłat.
Wskazówka: Nie należy rozmawiać wyłącznie z własnym bankiem. Warto skorzystać z bezpłatnego pośrednika kredytowego. Zbiera on oferty i porównuje dla Państwa warunki. Dzięki temu łatwiej znaleźć szczególnie atrakcyjny kredyt.
Najważniejszym zabezpieczeniem jest nieruchomość. Bank zleci wpisanie obciążenia kredytowego do księgi wieczystej. Dzięki temu, w przypadku braku spłaty rat, będzie mógł sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt z uzyskanych środków.
Z doświadczenia wynika, że przy takiej samej zdolności kredytowej i podobnych zabezpieczeniach szczególnie korzystne oprocentowanie otrzymają Państwo, jeśli będą mogli sfinansować 40 procent całkowitej ceny zakupu nieruchomości ze środków własnych. Jeśli potrzebują Państwo znacznie mniej pieniędzy niż w przypadku finansowania na poziomie 60 procent, oprocentowanie nie spadnie już wyraźnie. Minimalny udział kapitału własnego powinien wynosić od dziesięciu do 15 procent całkowitej kwoty wraz z kosztami dodatkowymi. Pełne finansowanie jest możliwe, ale oznacza dla banku ryzyko, a oprocentowanie znacznie wzrasta. Wówczas otrzymanie kredytu annuitetowego na wymarzoną nieruchomość będzie prawie niemożliwe.