Si vous souhaitez acheter le bien immobilier de vos rêves, vous avez besoin de beaucoup d’argent. Il en va de même pour les travaux de modernisation et de rénovation. Les dépenses peuvent rapidement atteindre des montants que vous ne pouvez plus payer de votre poche. Dans ce cas, un crédit immobilier constitue une option judicieuse. Le prêt amortissable est particulièrement répandu. De quoi s’agit-il exactement ? Nous vous donnons des conseils concernant ce financement.
Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?
Le prêt amortissable est peut-être la forme de financement immobilier la plus connue. Il s’agit d’un prêt qui est généralement inscrit au registre foncier. La banque dispose ainsi d’une garantie au cas où vous ne pourriez plus assurer les remboursements.
Cette forme de financement est également connue sous le nom de prêt à remboursement ou de prêt avec amortissement. Il s’agit d’un crédit classique. Mais il présente une particularité. En effet, vous versez chaque mois une somme fixe au prêteur - généralement la banque. Cela a une influence considérable sur l’évolution de l’amortissement.
De quoi se compose la mensualité du crédit ?
La charge mensuelle du crédit reste généralement identique pendant toute la durée du prêt. Cela vaut si vous avez souscrit un taux fixe sur plusieurs années. Cette somme mensuelle se compose de deux éléments :
- Les intérêts du crédit, que vous payez en contrepartie de la mise à disposition du prêt.
- Les montants d’amortissement, avec lesquels vous remboursez progressivement le crédit.
Ensemble, ces deux éléments constituent une somme qui, calculée sur l’année, est appelée annuité. Les intérêts du crédit sont alors calculés sur la base d’un pourcentage du montant total restant dû. Un exemple des dernières années marquées par des taux bas est un taux élevé de trois pour cent comme coût du crédit.
Vous ne payez toutefois pas seulement des intérêts mensuels sur l’argent emprunté, vous remboursez également progressivement le prêt. La différence entre la somme mensuelle totale à payer et les intérêts dus en euros constitue le montant de l’amortissement. Celui-ci sert exclusivement à réduire la dette restante.
Les intérêts et l’amortissement forment ensemble l’annuité. La formule de la mensualité d’un prêt amortissable est donc la suivante :
Annuité = taux d’intérêt + taux d’amortissement
Avec des mensualités constantes, les parts évoluent
Voici maintenant le grand avantage du prêt amortissable : puisque vous ne payez des intérêts que sur la dette restante et que vous remboursez chaque mois une partie du crédit rembourser, la part des paiements d’intérêts dans le montant mensuel diminue continuellement. Il reste donc chaque mois un peu plus de la somme totale à payer pour le remboursement du capital. L’évolution des intérêts et du remboursement du capital est donc inverse. De cette manière, vous réduisez initialement le prêt seulement lentement, mais la réduction de la dette restante gagne nettement en vitesse au fil du temps.
Important : Cela s’applique à un taux fixe, lorsque vous convenez avec le prêteur d’un taux d’intérêt fixe pour une durée de, par exemple, dix ou 15 ans. En cas de taux variables, la part des intérêts peut fluctuer avec les taux. Vous devriez donc, en priorité, ne souscrire des prêts amortissables à annuités qu’avec un taux fixe. Sinon, en cas de hausse des taux, l’effet d’amortissement risque de ne pas se produire et vous ne réduirez pas suffisamment rapidement la dette restante.
Exemple de calcul d’un prêt amortissable à annuités
L’interaction entre les intérêts et le remboursement du capital est difficile à comprendre au début. Un exemple vous montre comment les premiers mois entraînent déjà une modification.
Supposons que vous achetiez une maison et qu’après l’utilisation de vos fonds propres, vous ayez besoin d’un prêt restant de 250.000 euros. Votre banque vous accorde ce crédit sous forme de prêt amortissable à annuités et vous faites encore fixer le taux d’intérêt pour dix ans. Celui-ci s’élève à trois pour cent. Comme vous gagnez bien votre vie et souhaitez rembourser rapidement le crédit, vous commencez également avec un amortissement de trois pour cent.
Votre charge d’intérêts initiale au cours du premier mois s’élève à 625 euros (250.000 euros x 0,03/12). Le montant de remboursement souhaité s’élève également à 625 euros. Votre mensualité s’élève donc à 1.250 euros. Ce que l’on appelle le service de la dette reste identique chaque mois.
Faites le calcul : vous remboursez 625 euros au cours du premier mois. Il reste une dette de 249.375 euros. Avec la même charge mensuelle, vous ne payez désormais plus que 623,44 euros d’intérêts, tandis que la part consacrée au remboursement du capital augmente à 626,56 euros. Cela signifie qu’une petite modification intervient déjà après un mois. Le mois suivant, la dette restante ne s’élève plus qu’à 248.748,44 euros. La part des intérêts tombe déjà à 621,87 euros. La part consacrée au remboursement du capital augmente en conséquence à 628,13 euros.
Cela peut également être calculé en montants annuels. Pour cela, vous prenez, de manière simplifiée, les montants annuels des intérêts, du remboursement du capital et du prêt restant de l’exemple ci-dessus.
| Année | Annuité/an | Intérêts/an | Remboursement du capital/an | Prêt restant |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 euros | 7.500,00 euros | 7.500,00 euros | 242.500,00 euros |
| 2 | 15.000,00 euros | 7.275,00 euros | 7.725,00 euros | 234.775,00 euros |
| 3 | 15.000,00 euros | 7.043,25 euros | 7.956,75 euros | 226.818,25 euros |
| 4 | 15.000,00 euros | 6.804,55 euros | 8.195,45 euros | 218.622,80 euros |
| 5 | 15.000,00 euros | 6.558,68 euros | 8.441,32 euros | 210.181,48 euros |
Après cinq ans, de la parité initiale entre intérêts et amortissement s’est déjà développée une différence de près de 2.000 euros en faveur de l’amortissement. Dans le même temps, vous avez déjà remboursé près de 40.000 euros.
La part de l’amortissement devrait être aussi importante que possible
D’après l’expérience, des taux d’intérêt bas et une somme d’amortissement suffisamment importante permettent de rembourser au moins environ un quart du montant du crédit au cours des dix premières années. Plus vous amortissez chaque mois, plus rapidement le montant restant du prêt diminue.
En revanche, si vous êtes contraint de fixer la part initiale de l’amortissement à un niveau très bas, vous restez également, après dix ans, avec une charge de crédit énorme. Exemple extrême : si vous ne remboursiez rien, vous paieriez des intérêts mois après mois, mais le montant du crédit resterait inchangé. Vous ne réduiriez rien.
Le prêt amortissable à annuités ne fonctionne donc à votre avantage que si vous pouvez amortir dès le départ un montant significatif. Cela fonctionne très bien dans un environnement de taux bas comme celui des dernières années. En effet, indépendamment des revenus, la part des intérêts est relativement faible. La hausse des taux d’intérêt signifie, à revenus identiques, une charge d’intérêts plus élevée et un amortissement plus faible. Vous remboursez plus longtemps.
Variantes possibles
Le prêt amortissable à annuités est le prêt immobilier le plus courant en Allemagne. Si vous avez besoin d’un crédit pour votre bien immobilier ou pour l’achat d’un bien immobilier, la banque vous proposera généralement ce crédit.
Il existe toutefois différentes variantes. Le système de base reste le même, mais certains composants changent. Il s’agit notamment de :
- Convention de taux fixe : La durée des taux d’intérêt fixés contractuellement peut varier. Les durées de dix ou 15 ans sont typiques. Dans un contexte de hausse des taux, une durée de fixation plus longue est généralement intéressante. Elle fait toutefois augmenter le taux d’intérêt, car les banques appliquent une majoration de risque. En outre, une longue période de fixation des taux peut être désavantageuse si les taux des crédits baissent. Important pour vous : Le Code civil allemand vous accorde, après dix ans, une possibilité de résiliation spéciale, même si vous avez convenu d’une période de fixation des taux plus longue. Un inconvénient est que vous ne pourrez généralement pas rembourser la dette dans sa totalité pendant la durée prévue. Vous avez donc besoin d’un financement de suivi, dont l’environnement de marché ne peut être évalué que très approximativement.
- Prêt à terme : En combinaison avec une période de taux fixe, vous pouvez convenir avec votre banque d’un prêt à terme. Il s’agit d’un crédit convenu à l’avance à des conditions fixes, que vous ne mobiliserez qu’à l’avenir. Cette forme de financement n’est judicieuse qu’en combinaison avec d’autres formes de prêt ou pour des travaux de modernisation planifiés à l’avance.
- Possibilités de remboursements anticipés exceptionnels : Si vous obtenez la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés exceptionnels, votre taux d’intérêt augmente généralement de quelques dixièmes de point. Mais chaque fois que vous disposez d’un capital suffisant, vous pouvez effectuer des versements exceptionnels qui réduisent directement la dette restante. Le montant du prêt diminue ainsi plus rapidement. Cette approche vous offre davantage de flexibilité et de sécurité.
- Taux d’intérêt flexibles : Même avec une période de taux fixe, vous pouvez convenir avec votre banque d’un corridor de taux d’intérêt. Le taux réel évolue alors, d’une part, en fonction du taux directeur (le plus souvent avec l’Euribor). D’autre part, vous disposez d’une limite supérieure et inférieure fixes que le taux ne franchit pas. Vous devriez convenir de ces corridors en priorité en combinaison avec des possibilités de remboursements anticipés exceptionnels.
- Prêt amortissable intégralement : Dans certains cas, il peut être judicieux de convenir d’un prêt amortissable intégralement. La fin de la période de taux fixe est alors liée à un remboursement intégral définitif. Si, par exemple, vous avez placé à long terme un capital fixe qui sera disponible dans quelques années, cette solution permet de bien planifier. Vous ne devriez toutefois choisir cette option que si vous disposez de fonds garantis. Si vous ne pouvez pas payer le montant final, une vente forcée risque d’être engagée. La seule alternative est un financement de suivi.
- Remboursement anticipé intégral : Si vous disposez de fonds suffisants, vous pouvez rembourser intégralement vos dettes de crédit avant terme. Les banques calculent toutefois une indemnité de remboursement anticipé, qui doit être payée en supplément. Celle-ci est cependant généralement inférieure aux intérêts à payer en cas de remboursement continu. Vous économisez effectivement de l’argent.
- Annuité non véritable : Il peut arriver que les banques vous proposent une annuité non véritable. Le taux d’intérêt diminue alors comme prévu, mais la part d’amortissement reste constante. Cela signifie que la mensualité diminue de manière constante. L’inconvénient est une durée plus longueDurée, car le montant de l’amortissement n’augmente pas comme pour un véritable prêt à annuités constantes.
Facteurs influençant le taux d’intérêt
Comme tout crédit, le prêt à annuités constantes repose sur un taux d’intérêt. Celui-ci ne dépend pas uniquement du taux actuel des prêts à la construction/des prêts hypothécaires. Votre solvabilité personnelle ainsi que le bien immobilier souhaité jouent également un rôle.
Notez que vous pouvez parfois réduire sensiblement le taux d’intérêt si vous avez une excellente solvabilité et si vous pouvez offrir des garanties allant au-delà du bien immobilier – par exemple d’autres biens immobiliers, des assurances vie avec constitution d’un capital ou d’autres actifs. En revanche, des avantages tels que les possibilités de remboursement anticipé exceptionnel ou les fixations de taux sont généralement obtenus moyennant des majorations.
Conseil : ne vous adressez pas uniquement à votre banque habituelle. Faites appel à un intermédiaire de crédit gratuit. Celui-ci recueille des offres et compare les conditions pour vous. Vous trouverez ainsi plus facilement un crédit particulièrement avantageux.
Votre principale garantie est le bien immobilier. La banque fera inscrire la charge du prêt au registre foncier. En cas de non-paiement des échéances, elle pourra ainsi vendre le bien immobilier et rembourser le crédit avec le produit de la vente.
D’après l’expérience, à solvabilité et garanties similaires, vous obtenez un taux d’intérêt particulièrement avantageux si vous pouvez financer 40 pour cent du montant total de l’achat immobilier avec vos fonds propres. Si vous avez besoin de nettement moins d’argent qu’avec un financement à 60 pour cent, le taux ne baisse plus de manière sensible. Le minimum de fonds propres devrait représenter dix à 15 pour cent du montant total, frais annexes compris. Les financements à 100 pour cent sont possibles, mais ils représentent un risque pour la banque et le taux d’intérêt augmente sensiblement. Vous aurez alors difficilement accès à un prêt à annuités constantes pour le bien immobilier de vos rêves.