यदि आप अपनी सपनों की संपत्ति खरीदना चाहते हैं, तो आपको बहुत धनराशि की आवश्यकता होगी। यही बात आधुनिकीकरण और नवीनीकरण कार्यों पर भी लागू होती है। ऐसे में खर्च तेजी से उन रकमों तक पहुँच सकता है, जिन्हें आप अपनी जेब से चुका पाने में सक्षम नहीं रह जाते। इस स्थिति में रियल एस्टेट ऋण एक उपयोगी विकल्प है। वार्षिकी ऋण विशेष रूप से प्रचलित है। यह वास्तव में क्या है? हम आपको इस वित्तपोषण से संबंधित सुझाव देते हैं।
वार्षिकी ऋण क्या है?
वार्षिकी ऋण शायद रियल एस्टेट वित्तपोषण का सबसे प्रसिद्ध रूप है। यह एक ऐसा ऋण है, जिसे आमतौर पर भूमि रजिस्टर में दर्ज किया जाता है। इससे बैंक को उस स्थिति के लिए सुरक्षा मिलती है, जब आप पुनर्भुगतान करने में सक्षम न रहें।
वित्तपोषण के इस रूप को किस्त ऋण या मूलधन-भुगतान ऋण के नाम से भी जाना जाता है। यह एक पारंपरिक ऋण है। लेकिन इसमें एक विशेषता है। आप हर महीने ऋणदाता—आमतौर पर बैंक—को एक निश्चित राशि का भुगतान करते हैं। इसका मूलधन चुकाने की प्रक्रिया पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।
ऋण की किस्त कैसे बनती है?
ऋण की मासिक देनदारी आमतौर पर ऋण की अवधि के दौरान समान रहती है। यह तब लागू होता है, जब आपने कई वर्षों के लिए ब्याज-दर निश्चितता स्वीकार की हो। यह मासिक राशि दो घटकों से मिलकर बनती है:
- ऋण ब्याज, जिसका भुगतान आप ऋण उपलब्ध कराने के लिए करते हैं।
- मूलधन भुगतान, जिससे आप ऋण को धीरे-धीरे चुकाते हैं।
दोनों को मिलाकर एक ऐसी राशि बनती है, जिसे वर्ष के आधार पर वार्षिकी कहा जाता है। इसमें ऋण ब्याज उस समय की कुल शेष ऋण राशि के प्रतिशत पर आधारित होता है। हाल के निम्न-ब्याज दर वाले वर्षों का एक उदाहरण ऋण लागत के रूप में निर्धारित उच्च तीन प्रतिशत है।
आप उधार लिए गए धन पर केवल मासिक ब्याज ही नहीं चुकाते, बल्कि ऋण का मूलधन भी धीरे-धीरे चुकाते हैं। भुगतान की जाने वाली मासिक कुल राशि और देय ब्याज के बीच का यूरो में अंतर मूलधन भुगतान राशि होता है। यह राशि केवल शेष ऋण घटाने के लिए उपलब्ध होती है।
ब्याज और मूलधन भुगतान मिलकर वार्षिकी बनाते हैं। तदनुसार, वार्षिकी ऋण की किस्त का सूत्र है:
वार्षिकी = ब्याज दर + मूलधन भुगतान दर
स्थिर किस्तों में हिस्से बदलते रहते हैं
अब वार्षिकी ऋण का बड़ा लाभ सामने आता है: चूँकि आप केवल शेष ऋण पर ब्याज चुकाते हैं और हर महीने ऋण का एक हिस्सा चुकौती करने पर मासिक किस्त में ब्याज भुगतान का हिस्सा लगातार घटता जाता है। इसलिए हर महीने चुकाई जाने वाली कुल राशि में से थोड़ा अधिक हिस्सा मूलधन की चुकौती के लिए बचता है। अतः ब्याज और चुकौती का विकास विपरीत दिशा में होता है। इस तरह आप शुरुआत में ऋण को केवल धीरे-धीरे कम करते हैं, हालांकि समय के साथ शेष ऋण को घटाने की गति स्पष्ट रूप से बढ़ जाती है।
महत्वपूर्ण: यह उस स्थिति में लागू होता है जब ब्याज-दर तय हो और आप ऋणदाता के साथ, उदाहरण के लिए दस या 15 वर्षों की अवधि के लिए, एक निश्चित ऋण-ब्याज दर तय करते हैं। परिवर्तनीय ब्याज दरों के मामले में ब्याज राशि का हिस्सा ब्याज दरों के साथ बदल सकता है। इसलिए आपको अधिमानतः केवल निश्चित ब्याज-दर वाले वार्षिकी ऋण ही लेना चाहिए। अन्यथा ब्याज दरों में वृद्धि होने पर चुकौती का प्रभाव समाप्त हो सकता है और आप शेष ऋण को पर्याप्त तेजी से कम नहीं कर पाएँगे।
वार्षिकी ऋण की गणना का उदाहरण
शुरुआत में ब्याज और चुकौती के बीच का संबंध समझना कठिन होता है। एक उदाहरण आपको दिखाता है कि पहले कुछ महीने भी किस तरह बदलाव ला सकते हैं।
मान लीजिए कि आप एक घर खरीदते हैं और अपनी स्वयं की पूँजी लगाने के बाद आपको 250.000 यूरो के शेष ऋण की आवश्यकता है। आपका बैंक आपको यह ऋण वार्षिकी ऋण के रूप में देता है और आप दस वर्षों के लिए ब्याज दर भी तय करवा लेते हैं। यह तीन प्रतिशत है। चूँकि आपकी आय अच्छी है और आप ऋण को जल्दी चुकाना चाहते हैं, इसलिए आप तीन प्रतिशत की चुकौती से शुरुआत करते हैं।
पहले महीने में आपका प्रारंभिक ब्याज भार 625 यूरो (250.000 यूरो x 0,03/12) है। आपकी वांछित चुकौती राशि भी 625 यूरो है। इस प्रकार आपकी मासिक किस्त 1.250 यूरो है। यह तथाकथित पूँजी सेवा हर महीने समान रहती है।
गणना करें: पहले महीने में आप 625 यूरो चुकाते हैं। शेष ऋण 249.375 यूरो रह जाता है। समान मासिक भार के साथ अब आप केवल 623,44 यूरो ब्याज चुकाते हैं, जबकि चुकौती का हिस्सा बढ़कर 626,56 यूरो हो जाता है। इसका अर्थ है: केवल एक महीने के बाद ही थोड़ा बदलाव आ जाता है। अगले महीने शेष ऋण केवल 248.748,44 यूरो रह जाता है। ब्याज का हिस्सा पहले ही घटकर 621,87 यूरो हो जाता है। इसके अनुरूप चुकौती का हिस्सा बढ़कर 628,13 यूरो हो जाता है।
इसे वार्षिक योग के रूप में भी निर्धारित किया जा सकता है। इसके लिए ऊपर दिए गए उदाहरण से ब्याज, चुकौती और शेष ऋण के वार्षिक योग को सरल रूप में लें।
| वर्ष | वार्षिकी/वर्ष | ब्याज/वर्ष | चुकौती/वर्ष | शेष ऋण |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 यूरो | 7.500,00 यूरो | 7.500,00 यूरो | 242.500,00 यूरो |
| 2 | 15.000,00 यूरो | 7.275,00 यूरो | 7.725,00 यूरो | 234.775,00 यूरो |
| 3 | 15.000,00 यूरो | 7.043,25 यूरो | 7.956,75 यूरो | 226.818,25 यूरो |
| 4 | 15.000,00 यूरो | 6.804,55 यूरो | 8.195,45 यूरो | 218.622,80 यूरो |
| 5 | 15.000,00 यूरो | 6.558,68 यूरो | 8.441,32 यूरो | 210.181,48 यूरो |
पाँच वर्षों के बाद ब्याज और मूलधन चुकौती की शुरुआती समानता से मूलधन चुकौती के पक्ष में लगभग 2.000 यूरो का अंतर विकसित हो चुका है। साथ ही, आप लगभग 40.000 यूरो चुका चुके हैं।
मूलधन चुकौती का हिस्सा जितना संभव हो उतना बड़ा होना चाहिए
अनुभव के अनुसार, कम ब्याज दरों और पर्याप्त रूप से बड़ी मूलधन चुकौती राशि के साथ पहले दस वर्षों में ऋण राशि का कम से कम लगभग एक चौथाई चुकाया जा सकता है। आप हर महीने जितनी अधिक मूलधन चुकौती करेंगे, शेष ऋण राशि उतनी ही तेजी से कम होगी।
इसके विपरीत, यदि आप शुरुआती मूलधन चुकौती का हिस्सा बहुत कम रखने के लिए मजबूर हैं, तो दस वर्षों के बाद भी आप भारी ऋण बोझ में फँसे रहेंगे। चरम उदाहरण: यदि आप बिल्कुल भी मूलधन नहीं चुकाएँगे, तो महीने-दर-महीने ब्याज चुकाते रहेंगे, लेकिन ऋण राशि वही रहेगी। आप इसमें कोई कमी नहीं करेंगे।
इसलिए वार्षिकी ऋण आपके लिए तभी लाभदायक रूप से काम करता है, जब आप शुरुआत से ही एक उल्लेखनीय राशि चुका सकें। पिछले वर्षों जैसी कम ब्याज दरों वाली परिस्थितियों में यह बहुत अच्छी तरह काम करता है। क्योंकि आय से स्वतंत्र रूप से ब्याज का हिस्सा तुलनात्मक रूप से कम होता है। बढ़ती ब्याज दरों का अर्थ है समान आय पर अधिक ब्याज भार और कम मूलधन चुकौती। आप अधिक लंबे समय तक भुगतान करते हैं।
विकल्प संभव हैं
वार्षिकी ऋण जर्मनी में सबसे आम रियल एस्टेट ऋण है। यदि आपको अपनी संपत्ति या संपत्ति खरीदने के लिए ऋण की आवश्यकता है, तो बैंक आमतौर पर आपको यही ऋण सुझाएगा।
हालाँकि, इसके विभिन्न विकल्प हैं। मूल प्रणाली समान रहती है, लेकिन कुछ घटक बदल जाते हैं। इनमें शामिल हैं:
- निश्चित ब्याज समझौता: निश्चित रूप से तय ब्याज की अवधि अलग-अलग हो सकती है। दस या 15 वर्ष सामान्य हैं। बढ़ती ब्याज दरों के माहौल में लंबी ब्याज-बाध्यता सामान्यतः लाभदायक होती है। हालाँकि, इससे ब्याज दर बढ़ जाती है, क्योंकि बैंक जोखिम अधिभार शामिल करते हैं। इसके अलावा, यदि ऋण की ब्याज दरें गिरती हैं, तो लंबी ब्याज-बाध्यता नुकसानदेह हो सकती है। आपके लिए महत्वपूर्ण: जर्मन नागरिक संहिता आपको दस वर्षों के बाद विशेष समाप्ति का अधिकार देती है, भले ही आपने लंबी ब्याज-बाध्यता पर सहमति दी हो। एक नुकसान यह है कि आप आमतौर पर ऋण का बोझ अवधि के भीतर पूरी तरह चुकाया नहीं जा सकता। इसलिए आपको पुनर्वित्तपोषण की आवश्यकता होती है, जिसके लिए बाज़ार की परिस्थितियों का केवल बहुत मोटे तौर पर अनुमान लगाया जा सकता है।
- फॉरवर्ड ऋण: ब्याज-दर की स्थिरता के संयोजन में आप अपने बैंक के साथ फॉरवर्ड ऋण तय कर सकते हैं। यह निश्चित शर्तों वाला एक पूर्व-सहमति ऋण है, जिसे आप भविष्य में ही प्राप्त करते हैं। यह वित्तपोषण-रूप केवल अन्य ऋण-रूपों के संयोजन में या भविष्य में पहले से निर्धारित आधुनिकीकरण कार्यों के लिए उपयोगी है।
- विशेष पुनर्भुगतान की संभावनाएँ: यदि आपको विशेष पुनर्भुगतान की सुविधाएँ मिलती हैं, तो आमतौर पर आपकी ब्याज-दर कुछ दशमलव अंकों तक बढ़ जाती है। लेकिन जब भी आपके पास पर्याप्त अतिरिक्त पूँजी हो, आप विशेष भुगतान कर सकते हैं, जो सीधे शेष ऋण को कम करते हैं। इससे ऋण राशि तेजी से घटती है। यह तरीका आपके लिए अधिक लचीलापन और सुरक्षा प्रदान करता है।
- लचीली ब्याज-दरें: ब्याज-दर की स्थिरता के बावजूद आप अपने बैंक के साथ ब्याज-दर गलियारा तय कर सकते हैं। इसमें वास्तविक ब्याज-दर एक ओर प्रमुख ब्याज-दर (आमतौर पर Euribor के साथ) बढ़ती और घटती है। दूसरी ओर, आपकी एक निश्चित ऊपरी और निचली सीमा होती है, जिसे ब्याज-दर पार नहीं करती। इन गलियारों को आपको प्राथमिकता से विशेष पुनर्भुगतान की सुविधाओं के संयोजन में तय करना चाहिए।
- पूर्ण पुनर्भुगतान ऋण: कुछ मामलों में पूर्ण पुनर्भुगतान ऋण तय करना उपयोगी हो सकता है। इसमें ब्याज-दर की स्थिर अवधि का अंत अंतिम पूर्ण पुनर्भुगतान से जुड़ा होता है। उदाहरण के लिए, यदि आपने एक निश्चित पूँजी राशि को दीर्घकाल के लिए निवेश किया है, जो कुछ वर्षों में उपलब्ध होगी, तो इससे अच्छी तरह योजना बनाई जा सकती है। हालांकि, यह विकल्प केवल तभी चुनें जब धन निश्चित रूप से उपलब्ध हो। यदि आप अंतिम राशि का भुगतान नहीं कर पाते हैं, तो अनिवार्य नीलामी का खतरा रहता है। एकमात्र विकल्प पुनर्वित्तपोषण है।
- समयपूर्व भुगतान: यदि आपके पास पर्याप्त धन उपलब्ध हो, तो आप ऋण के बोझ को समय से पहले पूरी तरह चुका सकते हैं। हालांकि, बैंक इसके लिए पूर्वभुगतान क्षतिपूर्ति की गणना करते हैं, जिसका अतिरिक्त भुगतान करना पड़ता है। फिर भी यह आमतौर पर निरंतर पुनर्भुगतान पर लगने वाले ब्याज-भार से कम होती है। आप प्रभावी रूप से धन बचाते हैं।
- अवास्तविक वार्षिकी: कभी-कभी आपको बैंकों से अवास्तविक वार्षिकी का प्रस्ताव मिल सकता है। इसमें ब्याज-दर सामान्य रूप से घटती है, लेकिन पुनर्भुगतान का हिस्सा स्थिर रहता है। इसका अर्थ है: मासिक किस्त लगातार घटती रहती है। इसका नुकसान एक लंबी अवधि, क्योंकि वास्तविक वार्षिकी ऋण की तरह पुनर्भुगतान राशि नहीं बढ़ती।
ब्याज दर को प्रभावित करने वाले कारक
वार्षिकी ऋण भी हर ऋण की तरह ब्याज पर आधारित होता है। यह केवल वर्तमान निर्माण ब्याज/बंधक ब्याज पर निर्भर नहीं होता। बल्कि आपकी व्यक्तिगत साख के साथ-साथ वांछित संपत्ति भी इसमें भूमिका निभाती है।
ध्यान रखें कि यदि आपकी साख उत्कृष्ट है और आप संपत्ति के अतिरिक्त अन्य जमानतें—जैसे अन्य संपत्तियाँ, पूंजी जीवन बीमा या अन्य परिसंपत्तियाँ—प्रदान कर सकते हैं, तो आप ब्याज दर को आंशिक रूप से काफी कम कर सकते हैं। दूसरी ओर, विशेष पुनर्भुगतान की संभावनाएँ या ब्याज दर की निश्चित अवधि जैसे लाभ आमतौर पर अतिरिक्त शुल्क देकर प्राप्त किए जाते हैं।
सुझाव: केवल अपने बैंक से ही बात न करें। किसी निःशुल्क ऋण मध्यस्थ की सहायता लें। वह आपके लिए प्रस्ताव प्राप्त करके शर्तों की तुलना करता है। इस तरह आपको विशेष रूप से आकर्षक ऋण आसानी से मिल सकता है।
आपकी सबसे महत्वपूर्ण जमानत संपत्ति है। बैंक भूमि रजिस्टर में ऋण का भार दर्ज करवाएगा। इससे किस्तें न चुकाए जाने पर उसे संपत्ति बेचने और प्राप्त राशि से ऋण चुकाने की संभावना रहती है।
अनुभव के अनुसार, समान साख और समान जमानत होने पर आपको विशेष रूप से अनुकूल ब्याज दर तब मिलती है, जब आप संपत्ति खरीद की कुल राशि का 40 Prozent अपने स्वयं के धन से जुटा सकते हैं। यदि आपको 60-Prozent- Finanzierung की तुलना में काफी कम धन की आवश्यकता है, तो ब्याज अब उल्लेखनीय रूप से कम नहीं होता। कुल राशि, जिसमें अतिरिक्त लागत भी शामिल है, की दस से 15 Prozent पूंजी आपके पास होनी चाहिए। पूर्ण वित्तपोषण संभव है, लेकिन बैंक के लिए जोखिम का अर्थ है और ब्याज दर काफी बढ़ जाती है। तब आपको अपनी सपनों की संपत्ति के लिए शायद ही कोई वार्षिकी ऋण मिल पाएगा।