Если вы хотите купить недвижимость своей мечты, вам потребуется много денег. То же самое касается работ по модернизации и ремонту. При этом расходы могут быстро достичь сумм, которые вы уже не сможете оплатить из собственного кармана. В этом случае ипотечный кредит является разумным вариантом. Особенно распространён аннуитетный кредит. Что именно это такое? Мы дадим вам советы по вопросам такого финансирования.
Что такое аннуитетный кредит?
Аннуитетный кредит, пожалуй, является самой известной формой финансирования недвижимости. Речь идёт о кредите, который, как правило, регистрируется в земельной книге. Таким образом, банк получает обеспечение на случай, если вы больше не сможете осуществлять выплаты.
Эта форма финансирования также известна как кредит с погашением или кредит с амортизацией. Это классический кредит. Но есть одна особенность. Вы ежемесячно выплачиваете кредитору — чаще всего банку — фиксированную сумму. Это существенно влияет на процесс погашения кредита.
Из чего состоит кредитный платёж?
Ежемесячная кредитная нагрузка обычно остаётся неизменной на протяжении срока действия кредита. Это справедливо, если вы заключили договор с фиксированной процентной ставкой на несколько лет. Эта ежемесячная сумма состоит из двух компонентов:
- Проценты по кредиту, которыми вы платите за предоставление кредита.
- Суммы погашения, с помощью которых вы постепенно возвращаете кредит.
Вместе они образуют сумму, рассчитанную за год и называемую аннуитетом. При этом проценты по кредиту рассчитываются как процент от текущей общей суммы кредита. Примером последних лет, характеризовавшихся низкими процентными ставками, являются высокие три процента в качестве стоимости кредита.
Однако вы не только ежемесячно платите проценты за заёмные деньги, но и постепенно погашаете кредит. Разница между общей ежемесячной суммой, подлежащей выплате, и процентами в евро, которые необходимо уплатить, является суммой погашения. Она предназначена исключительно для уменьшения остаточной задолженности.
Проценты и погашение вместе образуют аннуитет. Соответственно, формула платежа по аннуитетному кредиту выглядит так:
Аннуитет = процентная ставка + ставка погашения
При постоянных платежах доли изменяются
Теперь проявляется большое преимущество аннуитетного кредита: поскольку вы платите проценты только за остаточную задолженность и каждый месяц погашаете часть кредита если погашать кредит, доля процентных платежей в ежемесячной сумме постоянно уменьшается. Таким образом, каждый месяц на погашение основной суммы остаётся немного больше от общей суммы к оплате. Динамика процентов и погашения, следовательно, разнонаправленная. Таким образом, вначале вы погашаете кредит лишь медленно, однако со временем сокращение остаточной задолженности заметно ускоряется.
Важно: Это относится к фиксированной процентной ставке, при которой вы договариваетесь с кредитором о фиксированной ставке по кредиту на срок, например, десять или 15 лет. В случае переменных процентных ставок доля процентной суммы может колебаться вместе с процентными ставками. Поэтому аннуитетные кредиты следует преимущественно оформлять только с фиксированной процентной ставкой. Иначе при повышении процентных ставок эффект погашения может отсутствовать, и вы не будете достаточно быстро сокращать остаточную задолженность.
Пример расчёта аннуитетного кредита
Взаимодействие между процентами и погашением вначале трудно понять. Пример показывает, какие изменения происходят уже в первые месяцы.
Предположим, вы покупаете дом и после использования собственного капитала вам необходим остаточный кредит в размере 250.000 евро. Ваш банк предоставляет вам этот кредит как аннуитетный, и вы фиксируете процентную ставку на десять лет. Она составляет три процента. Поскольку вы хорошо зарабатываете и хотите быстро погасить кредит, вы начинаете также с погашения в размере трёх процентов.
Ваша первоначальная процентная нагрузка в первый месяц составляет 625 евро (250.000 евро x 0,03/12). Желаемая сумма погашения также составляет 625 евро. Таким образом, ваш ежемесячный платёж составляет 1.250 евро. Этот так называемый платёж по обслуживанию капитала каждый месяц остаётся неизменным.
Рассчитаем: в первый месяц вы погашаете 625 евро. Остаточная задолженность составляет 249.375 евро. При той же ежемесячной нагрузке вы теперь платите только 623,44 евро процентов, а доля погашения увеличивается до 626,56 евро. Это означает, что уже через месяц происходит небольшое изменение. В следующем месяце остаточная задолженность составляет лишь 248.748,44 евро. Доля процентов уже снижается до 621,87 евро. Соответственно, доля погашения увеличивается до 628,13 евро.
Это также можно рассчитать в годовых суммах. Для этого упрощённо возьмите годовые суммы процентов, погашения и остаточного кредита из приведённого выше примера.
| Год | Аннуитет/год | Проценты/год | Погашение/год | Остаточный кредит |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 евро | 7.500,00 евро | 7.500,00 евро | 242.500,00 евро |
| 2 | 15.000,00 евро | 7.275,00 евро | 7.725,00 евро | 234.775,00 евро |
| 3 | 15.000,00 евро | 7.043,25 евро | 7.956,75 евро | 226.818,25 евро |
| 4 | 15.000,00 евро | 6.804,55 евро | 8.195,45 евро | 218.622,80 евро |
| 5 | 15.000,00 евро | 6.558,68 евро | 8.441,32 евро | 210.181,48 евро |
Через пять лет изначального равенства процентов и погашения уже сформировалась разница почти в 2.000 евро в пользу погашения. Одновременно вы уже выплатили почти 40.000 евро.
Доля погашения должна быть как можно больше
Как показывает опыт, при низких процентах и достаточно большой сумме погашения за первые десять лет можно выплатить как минимум около четверти суммы кредита. Чем больше вы погашаете ежемесячно, тем быстрее уменьшается оставшаяся сумма займа.
Если же вы вынуждены установить первоначальную долю погашения на очень низком уровне, то даже через десять лет на вас останется огромная кредитная нагрузка. Крайний пример: если вы вообще не будете погашать кредит, то будете месяц за месяцем платить проценты, а сумма кредита останется прежней. Вы ничего не погасите.
Поэтому аннуитетный кредит выгоден для вас только в том случае, если с самого начала вы можете погашать значительную сумму. Это очень хорошо работает в условиях низких процентных ставок, как в последние годы. Ведь независимо от дохода доля процентов сравнительно мала. Рост процентных ставок при том же доходе означает более высокую процентную нагрузку и более низкое погашение. Вы будете выплачивать кредит дольше.
Возможны варианты
Аннуитетный кредит является самым распространённым видом ипотечного кредита в Германии. Если вам нужен кредит на недвижимость или её покупку, банк, как правило, предложит вам именно этот кредит.
Однако существуют различные варианты. Основная система в каждом случае остаётся одинаковой, но некоторые компоненты меняются. К ним относятся:
- Соглашение о фиксированной процентной ставке: Срок действия фиксированной процентной ставки может различаться. Обычно это десять или 15 лет. В условиях роста процентных ставок, как правило, выгоднее более длительная фиксация ставки. Однако она повышает процентную ставку, поскольку банки включают надбавку за риск. Кроме того, длительная фиксация ставки может быть невыгодной, если процентные ставки по кредитам снизятся. Важно для вас: Гражданский кодекс предоставляет вам возможность досрочного расторжения через десять лет, даже если вы договорились о более длительной фиксации ставки. Недостаток заключается в том, что вы как правило, не сможете погасить кредитную нагрузку в течение срока. Поэтому вам потребуется последующее финансирование, рыночную ситуацию для которого можно оценить лишь очень приблизительно.
- Форвардный кредит: В сочетании с фиксацией процентной ставки вы можете заключить с банком договор о форвардном кредите. Это кредит с заранее согласованными фиксированными условиями, который вы получите только в будущем. Эта форма финансирования имеет смысл только в сочетании с другими формами кредитования или при запланированных на будущее масштабных работах по модернизации.
- Возможность досрочного погашения: Если вам предоставляют возможность досрочного погашения, ваша процентная ставка, как правило, повышается на несколько десятых долей процента. Но каждый раз, когда у вас остаётся достаточно капитала, вы можете вносить дополнительные платежи, которые непосредственно уменьшают остаток долга. Благодаря этому сумма кредита сокращается быстрее. Такой подход обеспечивает вам больше гибкости и безопасности.
- Гибкие процентные ставки: Даже при фиксации процентной ставки вы можете согласовать с банком процентный коридор. При этом фактическая процентная ставка, с одной стороны, повышается и снижается вместе с ключевой ставкой (чаще всего с Euribor). С другой стороны, у вас есть фиксированные верхний и нижний пределы, которые ставка не пересекает. Такие коридоры следует прежде всего согласовывать в сочетании с возможностью досрочного погашения.
- Кредит с полной выплатой: В некоторых случаях может иметь смысл оформить кредит с полной выплатой. При этом окончание периода фиксации процентной ставки связано с окончательным полным погашением. Например, если вы разместили фиксированную сумму капитала на длительный срок, которая станет доступной через несколько лет, это позволяет хорошо планировать. Однако выбирать этот вариант следует только при наличии гарантированно доступных денежных средств. Если вы не сможете выплатить итоговую сумму, вам грозит принудительная продажа имущества. Единственная альтернатива — последующее финансирование.
- Досрочное погашение: Если у вас достаточно денежных средств, вы можете досрочно полностью погасить кредитную нагрузку. Однако банки при этом начисляют компенсацию за досрочное погашение, которую необходимо уплатить дополнительно. Но обычно она ниже, чем процентная нагрузка при продолжении погашения. Фактически вы экономите деньги.
- Неистинный аннуитет: Время от времени банки могут предложить вам неистинный аннуитет. При этом процентная ставка, как обычно, снижается, а доля погашения остаётся постоянной. Это означает: ежемесячный платёж постоянно уменьшается. Недостатком является более длительный Срок, поскольку сумма погашения не увеличивается, как при настоящем аннуитетном кредите.
Факторы, влияющие на процентную ставку
Аннуитетный кредит, как и любой другой кредит, предполагает начисление процентов. Ставка зависит не только от текущей строительной/ипотечной ставки. Важную роль играют также ваша личная кредитоспособность и выбранная недвижимость.
Учтите, что при первоклассной кредитоспособности и возможности предоставить дополнительное обеспечение помимо недвижимости — например, другие объекты недвижимости, страхование жизни с формированием капитала или иное имущество — вы можете значительно снизить процентную ставку. С другой стороны, такие преимущества, как возможность досрочного погашения или фиксация процентной ставки, обычно оплачиваются надбавками.
Совет: обращайтесь не только в свой основной банк. Воспользуйтесь услугами бесплатного кредитного брокера. Он запросит предложения и сравнит условия для вас. Так вы быстрее найдёте особенно выгодный кредит.
Ваше важнейшее обеспечение — недвижимость. Банк внесёт долговое обязательство в земельную книгу. В случае непоступления платежей это даст ему возможность продать недвижимость и погасить кредит за счёт вырученных средств.
По опыту, при одинаковой кредитоспособности и сопоставимом обеспечении особенно выгодную процентную ставку вы получите, если сможете внести 40 процентов общей суммы покупки недвижимости из собственных средств. Если вам требуется значительно меньше средств, чем при финансировании 60 процентов, процентная ставка больше не будет ощутимо снижаться. Минимальный размер собственного капитала должен составлять от десяти до 15 процентов общей суммы, включая дополнительные расходы. Полное финансирование возможно, но означает риск для банка, поэтому процентная ставка значительно возрастает. В таком случае вы вряд ли получите аннуитетный кредит на недвижимость своей мечты.