Si desea comprar la propiedad de sus sueños, necesita mucho dinero. Lo mismo se aplica a los trabajos de modernización y rehabilitación. En estos casos, los gastos pueden alcanzar rápidamente sumas que ya no puede pagar de su propio bolsillo. En este caso, un crédito inmobiliario es una opción sensata. El préstamo con amortización es especialmente común. ¿Qué es exactamente? Le damos consejos sobre esta financiación.
¿Qué es un préstamo con amortización?
El préstamo con amortización es quizá la forma más conocida de financiación inmobiliaria. Se trata de un préstamo que, por lo general, se inscribe en el Registro de la Propiedad. De este modo, el banco cuenta con una garantía en caso de que ya no pueda efectuar los reembolsos.
Esta forma de financiación también se conoce como préstamo de reembolso o préstamo de amortización. Se trata de un crédito clásico. Pero tiene una particularidad. Cada mes paga una suma fija al prestamista, normalmente el banco. Esto tiene una influencia considerable en el desarrollo de la amortización.
¿Cómo se compone la cuota del crédito?
La carga crediticia mensual suele mantenerse igual durante el plazo del préstamo. Esto se aplica siempre que haya acordado un tipo de interés fijo durante varios años. Esta suma mensual se compone de dos elementos:
- Intereses del crédito, con los que paga la puesta a disposición del préstamo.
- Importes de amortización, con los que devuelve el crédito poco a poco.
Ambos conceptos juntos dan como resultado una suma que, calculada anualmente, se denomina anualidad. En ella, los intereses del crédito se basan en un porcentaje del importe total actual del préstamo. Un ejemplo de los últimos años, caracterizados por tipos de interés bajos, son unos elevados tres por ciento como costes del crédito.
Pero no solo paga mensualmente intereses por el dinero prestado, sino que también amortiza el préstamo poco a poco. La diferencia entre la suma total mensual que debe pagar y los intereses que debe abonar, expresada en euros, es el importe de amortización. Esta suma está destinada exclusivamente a reducir la deuda restante.
Los intereses y la amortización forman juntos la anualidad. Por consiguiente, la fórmula de la cuota de un préstamo con amortización es:
Anualidad = tipo de interés + tipo de amortización
Con cuotas constantes cambian las proporciones
Ahora llega la gran ventaja del préstamo con amortización: dado que solo paga intereses sobre la deuda restante y cada mes amortiza una parte del crédito amortizar, la proporción de los pagos de intereses dentro de la cuota mensual disminuye continuamente. Por tanto, cada mes queda algo más de la suma total que debe pagarse para la amortización. La evolución de los intereses y la amortización es, por tanto, opuesta. De este modo, al principio reduce el préstamo solo lentamente; sin embargo, la reducción de la deuda restante cobra claramente velocidad con el tiempo.
Importante: Esto se aplica a un tipo de interés fijo, en el que acuerda con el prestamista un tipo de interés fijo durante un periodo de, por ejemplo, diez o 15 años. En el caso de tipos de interés variables, la proporción de la suma de intereses puede fluctuar junto con los tipos de interés. Por ello, debería contratar préstamos de cuota constante preferentemente solo con un tipo de interés fijo. De lo contrario, si suben los tipos de interés, el efecto de amortización podría desaparecer y no reduciría la deuda restante con suficiente rapidez.
Ejemplo de cálculo de un préstamo de cuota constante
La interacción entre los intereses y la amortización es difícil de entender al principio. Un ejemplo le muestra cómo incluso los primeros meses suponen un cambio.
Suponga que compra una casa y, después de utilizar sus fondos propios, necesita un préstamo restante de 250.000 euros. Su banco le concede este crédito como préstamo de cuota constante y usted fija el tipo de interés durante diez años. Este es del tres por ciento. Como gana bien y desea amortizar el crédito rápidamente, comienza con una amortización igualmente del tres por ciento.
Su carga inicial de intereses en el primer mes asciende a 625 euros (250.000 euros x 0,03/12). La suma de amortización que desea también asciende a 625 euros. Por tanto, su cuota mensual es de 1.250 euros. Este denominado servicio de la deuda se mantiene igual cada mes.
Calcule: en el primer mes paga 625 euros. Queda una deuda restante de 249.375 euros. Con la misma carga mensual, ahora paga solo 623,44 euros de intereses, y la proporción de amortización aumenta a 626,56 euros. Esto significa que ya después de un mes se produce un pequeño cambio. En el mes siguiente, la deuda restante asciende ya solo a 248.748,44 euros. La proporción de intereses ya cae a 621,87 euros. En consecuencia, la proporción de amortización aumenta a 628,13 euros.
Esto también puede calcularse mediante sumas anuales. Para ello, tome de forma simplificada las sumas anuales de intereses, amortización y préstamo restante del ejemplo anterior.
| Año | Cuota constante/año | Intereses/año | Amortización/año | Préstamo restante |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 euros | 7.500,00 euros | 7.500,00 euros | 242.500,00 euros |
| 2 | 15.000,00 euros | 7.275,00 euros | 7.725,00 euros | 234.775,00 euros |
| 3 | 15.000,00 euros | 7.043,25 euros | 7.956,75 euros | 226.818,25 euros |
| 4 | 15.000,00 euros | 6.804,55 euros | 8.195,45 euros | 218.622,80 euros |
| 5 | 15.000,00 euros | 6.558,68 euros | 8.441,32 euros | 210.181,48 euros |
Después de cinco años, de la paridad inicial entre intereses y amortización ya se ha desarrollado una diferencia de casi 2.000 euros a favor de la amortización. Al mismo tiempo, ya ha amortizado algo menos de 40.000 euros.
La proporción de amortización debería ser lo más elevada posible
Según la experiencia, con tipos de interés bajos y una suma de amortización suficientemente elevada, en los primeros diez años se puede amortizar al menos alrededor de una cuarta parte del importe del crédito. Cuanto más amortice mensualmente, más rápidamente se reduce el importe restante del préstamo.
Si, por el contrario, se ve obligado a fijar una proporción inicial de amortización muy baja, incluso después de diez años seguirá soportando una enorme carga crediticia. Ejemplo extremo: si no amortizara nada, pagaría intereses mes tras mes, pero el importe del crédito permanecería igual. No reduciría nada.
Por tanto, el préstamo con cuota constante solo le resulta ventajoso si desde el principio puede amortizar una cantidad considerable. Esto funciona muy bien en un entorno de tipos de interés bajos como el de los últimos años. Pues, independientemente de los ingresos, la proporción de intereses es comparativamente baja. Unos tipos de interés más altos implican, con los mismos ingresos, una mayor carga de intereses y una menor amortización. Tardará más en pagar.
Posibles variantes
El préstamo con cuota constante es el préstamo inmobiliario más habitual en Alemania. Si necesita un crédito para su inmueble o para la compra de un inmueble, por regla general el banco le propondrá este crédito.
Sin embargo, existen distintas variantes. El sistema básico se mantiene en cada caso, pero cambian algunos componentes. Entre ellos se incluyen:
- Acuerdo de tipo de interés fijo: El plazo de los intereses fijados contractualmente puede variar. Lo habitual son diez o 15 años. En un entorno de tipos de interés crecientes, generalmente resulta conveniente una vinculación más larga del tipo de interés. Sin embargo, esta eleva el tipo de interés, ya que los bancos incorporan un recargo de riesgo. Además, una vinculación larga del tipo de interés puede ser perjudicial si los tipos de interés de los créditos bajan. Importante para usted: el Código Civil alemán le concede, después de diez años, una posibilidad de rescisión especial, incluso si ha acordado una vinculación más larga del tipo de interés. Una desventaja es que usted "normalmente no pueden amortizar la carga crediticia dentro del plazo. Por lo tanto, necesitará una financiación posterior, cuyo entorno de mercado solo puede estimarse de forma muy aproximada.
- Préstamo a plazo: En combinación con un período de interés fijo, puede acordar con su banco un préstamo a plazo. Se trata de un crédito acordado con condiciones fijas que solo se dispondrá en el futuro. Esta forma de financiación solo tiene sentido en combinación con otras formas de préstamo o para trabajos de modernización planificados para el futuro.
- Posibilidades de amortización extraordinaria: Si se le conceden posibilidades de amortización extraordinaria, por lo general su tipo de interés aumentará algunas décimas. Pero siempre que disponga de suficiente capital sobrante podrá realizar pagos extraordinarios que reduzcan directamente la deuda residual. De este modo, el importe del préstamo disminuye más rápidamente. Este procedimiento le ofrece más flexibilidad y seguridad.
- Intereses flexibles: Incluso con un período de interés fijo puede acordar con su banco un corredor de tipos de interés. En este caso, el tipo de interés efectivo sube y baja, por un lado, junto con el tipo de referencia (normalmente con el Euríbor). Por otro lado, tiene un límite superior e inferior fijo que el tipo de interés no puede cruzar. Estos corredores deberían acordarse preferentemente en combinación con posibilidades de amortización extraordinaria.
- Préstamos con amortización total: En algunos casos puede ser conveniente acordar un préstamo con amortización total. En este caso, el final del período de interés fijo está vinculado a una amortización completa definitiva. Si, por ejemplo, ha invertido a largo plazo una suma fija de capital que quedará disponible dentro de algunos años, esto permite planificar bien. Sin embargo, solo debería elegir esta opción si dispone de dinero con seguridad. Si no puede pagar el importe final, existe el riesgo de una subasta forzosa. La única alternativa es una financiación posterior.
- Cancelación anticipada: Si dispone de dinero suficiente, puede cancelar por completo y anticipadamente las cargas crediticias. Sin embargo, los bancos calculan una indemnización por amortización anticipada, que debe pagarse adicionalmente. No obstante, esta suele ser inferior a la carga de intereses derivada de continuar con la amortización. En la práctica, ahorra dinero.
- Anualidad no real: De vez en cuando, los bancos pueden ofrecerle una anualidad no real. En este caso, el tipo de interés se reduce como de costumbre, pero la parte de amortización permanece constante. Esto significa que la cuota mensual disminuye de forma constante. La desventaja es un plazo más largo dePlazo, ya que la suma de amortización no aumenta como en un verdadero préstamo de anualidad.
Factores que influyen en el tipo de interés
El préstamo de anualidad se basa, como cualquier crédito, en la aplicación de intereses. Estos no dependen únicamente del tipo de interés actual para la construcción o hipotecario. También influyen su solvencia personal y el inmueble deseado.
Tenga en cuenta que puede reducir considerablemente el tipo de interés si tiene una solvencia excelente y puede ofrecer garantías adicionales al inmueble, por ejemplo, otros inmuebles, seguros de vida con ahorro u otros activos. Por otro lado, las ventajas como las amortizaciones extraordinarias o los periodos de interés fijo suelen adquirirse mediante recargos.
Consejo: No hable únicamente con su banco habitual. Recurra a un intermediario de crédito gratuito. Este solicitará ofertas y comparará las condiciones por usted. Así encontrará más fácilmente un crédito especialmente atractivo.
Su principal garantía es el inmueble. El banco hará inscribir la carga del préstamo en el registro de la propiedad. De este modo, si no se pagan las cuotas, tendrá la posibilidad de vender el inmueble y amortizar el crédito con el producto de la venta.
Según la experiencia, con la misma solvencia y garantías similares obtendrá un tipo de interés especialmente favorable si puede aportar con fondos propios el 40 por ciento del importe total de la compra del inmueble. Si necesita bastante menos dinero que en una financiación del 60 por ciento, el interés ya no seguirá bajando de forma apreciable. El capital propio mínimo debería situarse entre el diez y el 15 por ciento del importe total, incluidos los gastos adicionales. Las financiaciones del 100 por cien son posibles, pero suponen un riesgo para el banco y el tipo de interés aumenta considerablemente. En ese caso, difícilmente obtendrá un préstamo de anualidad para el inmueble de sus sueños.