Hayalinizdeki gayrimenkulü satın almak istiyorsanız çok paraya ihtiyacınız vardır. Aynı durum modernizasyon ve yenileme çalışmaları için de geçerlidir. Bu harcamalar, kısa sürede artık kendi cebinizden karşılayamayacağınız tutarlara ulaşabilir. Böyle bir durumda gayrimenkul kredisi mantıklı bir seçenektir. Anüite kredisi özellikle yaygındır. Peki bu tam olarak nedir? Bu finansmanla ilgili size ipuçları veriyoruz.
Anüite kredisi nedir?
Anüite kredisi, gayrimenkul finansmanının belki de en bilinen şeklidir. Genellikle tapu siciline kaydedilen bir kredidir. Böylece banka, geri ödemeleri artık yapamamanız durumunda bir teminata sahip olur.
Bu finansman şekli taksitli kredi veya anapara geri ödemeli kredi olarak da bilinir. Klasik bir kredidir. Ancak bir özelliği vardır. Her ay kredi verene - çoğunlukla bankaya - sabit bir tutar ödersiniz. Bunun geri ödeme sürecinde önemli bir etkisi vardır.
Kredi taksiti nasıl oluşur?
Kredinin aylık yükü, kredi vadesi boyunca genellikle aynı kalır. Bu, birkaç yıllık bir faiz sabitleme süresini kabul etmiş olmanız hâlinde geçerlidir. Bu aylık tutar iki bileşenden oluşur:
- Kredinin kullandırılması karşılığında ödediğiniz kredi faizleri.
- Krediyi parça parça geri ödediğiniz anapara geri ödeme tutarları.
İkisinin toplamı, yıllık olarak hesaplandığında anüite olarak adlandırılan bir tutarı oluşturur. Burada kredi faizleri, ilgili güncel toplam kredi tutarının belirli bir yüzdesine dayanır. Düşük faizlerin damgasını vurduğu son yıllardan bir örnek, kredi maliyeti olarak yüksek kabul edilen yüzde üçtür.
Ödünç aldığınız para için yalnızca aylık faiz ödemekle kalmaz, krediyi de parça parça geri ödersiniz. Ödenecek aylık toplam tutar ile ödenmesi gereken faiz arasındaki avro cinsinden fark, anapara geri ödeme tutarıdır. Bu tutar yalnızca kalan borcun azaltılması için kullanılır.
Faiz ve anapara geri ödemesi birlikte anüiteyi oluşturur. Buna göre anüite kredisinin taksit formülü şöyledir:
Anüite = Faiz oranı + Anapara geri ödeme oranı
Sabit taksitlerde paylar değişir
Şimdi anüite kredisinin büyük avantajı ortaya çıkar: Yalnızca kalan borç için faiz ödediğiniz ve her ay kredinin bir kısmını azaldıkça, aylık tutar içindeki faiz ödemelerinin payı sürekli düşer. Böylece her ay ödenmesi gereken toplam tutarın biraz daha fazlası anapara geri ödemesine ayrılır. Dolayısıyla faiz ve anapara geri ödemesinin gelişimi birbirine zıttır. Bu şekilde başlangıçta krediyi yalnızca yavaş azaltırsınız; ancak zaman içinde kalan borcu azaltma hızı belirgin şekilde artar.
Önemli: Bu durum, kredi verenle örneğin on veya 15 yıl süreyle sabit kredi faizi üzerinde anlaştığınız sabit faiz döneminde geçerlidir. Değişken faiz oranlarında faiz tutarının payı, faizlerle birlikte dalgalanabilir. Bu nedenle, annüite kredilerini öncelikli olarak yalnızca sabit faiz dönemiyle kullanmalısınız. Aksi takdirde faizlerin yükselmesi durumunda anapara geri ödeme etkisi ortadan kalkabilir ve kalan borcu yeterince hızlı azaltamazsınız.
Annüite kredisinin hesaplanmasına ilişkin örnek
Faiz ve anapara geri ödemesi arasındaki etkileşimi başlangıçta anlamak zordur. Bir örnek, daha ilk ayların bile nasıl bir değişiklik yarattığını gösterir.
Bir ev satın aldığınızı ve öz sermayenizi kullandıktan sonra 250.000 Euro tutarında kalan krediye ihtiyaç duyduğunuzu varsayalım. Bankanız bu krediyi size annüite kredisi olarak verir ve faiz oranını on yıl süreyle sabitlersiniz. Bu oran yüzde üçtür. İyi kazandığınız ve krediyi hızlı bir şekilde geri ödemek istediğiniz için başlangıçta yüzde üç oranında anapara geri ödemesiyle başlarsınız.
İlk ayda başlangıçtaki faiz yükünüz 625 Euro'dur (250.000 Euro x 0,03/12). İstediğiniz anapara geri ödeme tutarı da 625 Euro'dur. Böylece aylık taksidiniz 1.250 Euro olur. Söz konusu borç servisi her ay aynı kalır.
Hesaplayın: İlk ayda 625 Euro geri ödersiniz. 249.375 Euro kalan borç kalır. Aylık yük aynı olduğunda artık yalnızca 623,44 Euro faiz ödersiniz; anapara geri ödeme payı 626,56 Euro'ya yükselir. Yani daha bir ay sonra bile küçük bir değişiklik meydana gelir. Sonraki ayda kalan borç yalnızca 248.748,44 Euro'dur. Faiz payı şimdiden 621,87 Euro'ya düşer. Buna bağlı olarak anapara geri ödeme payı 628,13 Euro'ya yükselir.
Bu, yıllık toplamlar üzerinden de hesaplanabilir. Bunun için yukarıdaki örnekteki faiz, anapara geri ödemesi ve kalan krediye ilişkin yıllık toplamları basitleştirilmiş şekilde ele alırsınız.
| Yıl | Annüite/yıl | Faiz/yıl | Anapara geri ödemesi/yıl | Kalan kredi |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 Euro | 7.500,00 Euro | 7.500,00 Euro | 242.500,00 Euro |
| 2 | 15.000,00 Euro | 7.275,00 Euro | 7.725,00 Euro | 234.775,00 Euro |
| 3 | 15.000,00 Euro | 7.043,25 Euro | 7.956,75 Euro | 226.818,25 Euro |
| 4 | 15.000,00 Euro | 6.804,55 Euro | 8.195,45 Euro | 218.622,80 Euro |
| 5 | 15.000,00 Euro | 6.558,68 Euro | 8.441,32 Euro | 210.181,48 Euro |
Beş yılın ardından, başlangıçtaki faiz ve anapara geri ödemesi eşitliğinden, anapara geri ödemesi lehine yaklaşık 2.000 Euro'luk bir fark oluşmuştur. Aynı zamanda yaklaşık 40.000 Euro geri ödeme yaptınız.
Anapara geri ödeme payı mümkün olduğunca yüksek olmalıdır
Deneyimler, düşük faiz oranları ve yeterince yüksek bir anapara geri ödeme tutarıyla ilk on yılda kredi tutarının en az yaklaşık dörtte birinin geri ödenebileceğini göstermektedir. Aylık geri ödemeniz ne kadar yüksek olursa, kalan kredi tutarı o kadar hızlı azalır.
Buna karşılık, başlangıçtaki anapara geri ödeme payını çok düşük belirlemek zorunda kalırsanız, on yıl sonra bile üzerinizde muazzam bir kredi yükü kalır. Aşırı örnek: Hiç anapara geri ödemesi yapmazsanız, aydan aya faiz ödersiniz, ancak kredi tutarı aynı kalır. Borcu azaltamazsınız.
Bu nedenle taksitli kredi, sizin için ancak en başından itibaren kayda değer bir tutarı geri ödeyebiliyorsanız avantajlıdır. Son yıllardaki gibi düşük faiz ortamında bu çok iyi işler. Çünkü gelirden bağımsız olarak faiz payı görece düşüktür. Aynı gelir düzeyinde yükselen faiz oranları daha yüksek bir faiz yükü ve daha düşük bir anapara geri ödemesi anlamına gelir. Daha uzun süre ödeme yaparsınız.
Çeşitli seçenekler mümkündür
Taksitli kredi, Almanya'da en yaygın gayrimenkul kredisidir. Gayrimenkulünüz veya gayrimenkul satın alımınız için krediye ihtiyacınız varsa, banka genellikle size bu krediyi önerecektir.
Ancak çeşitli seçenekler vardır. Temel sistem her durumda aynı kalır, ancak bazı bileşenler değişir. Bunlar arasında şunlar bulunur:
- Sabit faiz anlaşması: Sabit olarak kararlaştırılan faizlerin vadesi değişebilir. On veya 15 yıl tipiktir. Faizlerin yükseldiği bir ortamda daha uzun bir faiz sabitleme süresi genellikle avantajlıdır. Ancak bu, faiz oranını yükseltir; çünkü bankalar risk primi ekler. Ayrıca kredi faizleri düşerse uzun bir faiz sabitleme süresi dezavantajlı olabilir. Sizin için önemli: Alman Medeni Kanunu, daha uzun bir faiz sabitleme süresi kararlaştırmış olsanız bile, on yıl sonra size özel fesih imkânı tanır. Bir dezavantaj, kredi yükünü genellikle vade içinde tamamen ödeyemezler. Bu nedenle, piyasa koşullarının yalnızca çok kabaca tahmin edilebildiği bir yeniden finansmana ihtiyaç duyarsınız.
- Forward kredisi: Bir faiz sabitlemesiyle birlikte bankanızla bir forward kredisi kararlaştırabilirsiniz. Bu, sabit koşullarla önceden kararlaştırılmış ve ancak gelecekte kullanacağınız bir kredidir. Bu finansman biçimi yalnızca diğer kredi türleriyle birlikte veya gelecekte kesin olarak planlanmış modernizasyon çalışmaları için anlamlıdır.
- Özel geri ödeme imkânları: Özel geri ödeme imkânları tanınmasını talep ederseniz, faiz oranınız genellikle birkaç onda bir oranında artar. Ancak yeterli sermayeniz olduğunda, kalan borcu doğrudan azaltan ek ödemeler yapabilirsiniz. Böylece kredi tutarı daha hızlı azalır. Bu yöntem size daha fazla esneklik ve güvenlik sağlar.
- Esnek faizler: Faiz sabitlemesi durumunda da bankanızla bir faiz koridoru kararlaştırabilirsiniz. Bu durumda fiilî faiz bir yandan politika faiziyle (çoğunlukla Euribor) birlikte yükselip düşer. Diğer yandan, faizin aşamayacağı sabit bir üst ve alt sınırınız olur. Bu koridorları öncelikle özel geri ödeme imkânlarıyla birlikte kararlaştırmalısınız.
- Tam geri ödemeli kredi: Bazı durumlarda tam geri ödemeli bir kredi kararlaştırmak anlamlı olabilir. Bu durumda faiz sabitleme döneminin sonu, kredinin tamamen geri ödenmesine bağlanır. Örneğin birkaç yıl içinde serbest kalacak sabit bir sermaye tutarını uzun vadeli olarak yatırdıysanız, bununla iyi bir planlama yapılabilir. Ancak bu seçeneği yalnızca paranın kesin olarak mevcut olması durumunda tercih etmelisiniz. Son ödeme tutarını karşılayamazsanız, cebrî icra yoluyla satış tehlikesi doğar. Tek alternatif bir yeniden finansmandır.
- Erken kapatma: Yeterli paranız varsa, kredi borçlarını vadesinden önce tamamen kapatabilirsiniz. Ancak bankalar bunun için ayrıca ödenmesi gereken bir erken ödeme tazminatı hesaplar. Bununla birlikte bu tazminat çoğu zaman ödemelerin sürmesi hâlindeki faiz yükünden daha düşüktür. Fiilen tasarruf edersiniz.
- Gerçek olmayan annüite: Zaman zaman bankalar size gerçek olmayan annüite teklifinde bulunabilir. Bu durumda faiz oranı her zamanki gibi azalır, ancak anapara geri ödeme payı sabit kalır. Yani aylık taksit sürekli olarak düşer. Dezavantajı daha uzun bir Geri ödeme tutarı gerçek bir taksitli kredi gibi artmadığı için vade.
Faiz oranını etkileyen faktörler
Taksitli kredi, her kredi gibi faizlendirmeye dayanır. Bu oran yalnızca güncel inşaat faizi/ipotek faizine bağlı değildir. Aksine, kişisel kredi değerliliğiniz ve istediğiniz taşınmaz da rol oynar.
Birinci sınıf kredi değerliliğiniz varsa ve taşınmazın yanı sıra ek teminatlar (örneğin başka taşınmazlar, sermaye hayat sigortaları veya diğer varlıklar) sunabiliyorsanız faiz oranını kısmen önemli ölçüde düşürebileceğinizi unutmayın. Öte yandan, özel geri ödeme imkânları veya faiz sabitleme gibi avantajlar çoğunlukla ek ücretlerle elde edilir.
İpucu: Yalnızca kendi bankanızla görüşmeyin. Ücretsiz bir kredi aracısını devreye sokun. Bu aracı teklifler alır ve koşulları sizin için karşılaştırır. Böylece özellikle cazip bir krediyi daha kolay bulabilirsiniz.
En önemli teminatınız taşınmazdır. Banka kredi borcunu tapu siciline kaydettirecektir. Böylece taksitlerin ödenmemesi durumunda taşınmazı satma ve elde edilen gelirle krediyi geri ödeme imkânına sahip olur.
Deneyimler, aynı kredi değerliliğine ve benzer teminatlara sahip olduğunuzda, taşınmaz satın alımının toplam tutarının yüzde 40'ını öz kaynaklardan karşılayabiliyorsanız özellikle uygun bir faiz oranı elde ettiğinizi göstermektedir. Yüzde 60 finansmandan önemli ölçüde daha az paraya ihtiyacınız varsa faiz artık belirgin biçimde düşmez. Yan giderler dâhil toplam tutarın yüzde on ila 15'i öz sermaye olarak bulunmalıdır. Tam finansman mümkündür, ancak banka açısından risk anlamına gelir ve faiz oranı belirgin biçimde yükselir. Bu durumda hayalinizdeki taşınmaz için taksitli kredi alma ihtimaliniz oldukça düşer.