Якщо ви хочете придбати нерухомість своєї мрії, вам знадобиться багато грошей. Те саме стосується модернізаційних і ремонтних робіт. Витрати можуть швидко сягнути сум, які ви вже не зможете покрити власними коштами. У такому разі кредит на нерухомість є доцільним варіантом. Особливо поширеним є ануїтетний кредит. Що це саме таке? Ми дамо вам поради щодо цього виду фінансування.
Що таке ануїтетний кредит?
Ануїтетний кредит, можливо, є найвідомішою формою фінансування нерухомості. Це кредит, який зазвичай реєструється в поземельній книзі. Таким чином, банк має забезпечення на випадок, якщо ви більше не зможете здійснювати виплати.
Ця форма фінансування також відома як кредит із погашенням або кредит із виплатою основної суми. Це класичний кредит. Але є одна особливість. Ви щомісяця сплачуєте кредитодавцю — зазвичай банку — фіксовану суму. Це суттєво впливає на перебіг погашення кредиту.
З чого складається кредитний платіж?
Щомісячне кредитне навантаження зазвичай залишається незмінним протягом строку дії кредиту. Це стосується випадку, якщо ви погодили фіксацію процентної ставки на кілька років. Ця щомісячна сума складається з двох компонентів:
- Кредитні відсотки, якими ви платите за надання кредиту.
- Суми погашення, за допомогою яких ви поступово повертаєте кредит.
Разом вони утворюють суму, яка в річному обчисленні називається ануїтетом. У ній кредитні відсотки ґрунтуються на процентному значенні від відповідної поточної загальної суми кредиту. Прикладом останніх років, позначених низькими процентними ставками, є високі три відсотки як вартість кредиту.
Однак ви щомісяця сплачуєте не лише відсотки за позичені гроші, а й поступово погашаєте кредит. Різниця між загальною щомісячною сумою до сплати та відсотками в євро, які необхідно сплатити, є сумою погашення. Вона використовується виключно для зменшення залишкового боргу.
Відсотки та погашення разом утворюють ануїтет. Відповідно, формула платежу за ануїтетним кредитом має такий вигляд:
Ануїтет = процентна ставка + ставка погашення
За незмінних платежів частки змінюються
Тепер переходимо до великої переваги ануїтетного кредиту: оскільки ви сплачуєте відсотки лише за залишковий борг і щомісяця погашаєте частину кредиту погашаєте, частка процентних платежів у щомісячній сумі постійно зменшується. Отже, щомісяця дещо більша частина загальної суми, яку потрібно сплатити, залишається для погашення. Таким чином, динаміка процентів і погашення є протилежною. У такий спосіб спочатку ви повільно зменшуєте кредит, однак із часом скорочення залишкового боргу набирає значно більших темпів.
Важливо: Це стосується фіксованої процентної ставки, за якої ви погоджуєте з кредитором фіксовану ставку за кредитом на певний строк, наприклад десять або 15 років. У разі змінних процентних ставок частка процентної суми може коливатися разом із процентними ставками. Тому ануїтетні кредити вам слід укладати переважно лише з фіксацією процентної ставки. Інакше в разі підвищення ставок ефект погашення може не настати, і ви не зменшуватимете залишковий борг достатньо швидко.
Приклад розрахунку ануїтетного кредиту
Спочатку взаємозв’язок між процентами та погашенням важко зрозуміти. Приклад покаже вам, як уже перші місяці означають зміни.
Припустімо, ви купуєте будинок і після використання власного капіталу потребуєте залишковий кредит у розмірі 250.000 євро. Ваш банк надає вам цей кредит як ануїтетний кредит, і ви також фіксуєте процентну ставку на десять років. Вона становить три відсотки. Оскільки ви добре заробляєте та хочете швидко погасити кредит, ви починаєте з погашення, що також становить три відсотки.
Ваше початкове процентне навантаження в перший місяць становить 625 євро (250.000 євро x 0,03/12). Бажана сума погашення також становить 625 євро. Отже, ваш щомісячний платіж становить 1.250 євро. Ця так звана виплата капіталу залишається однаковою щомісяця.
Порахуйте: у перший місяць ви сплачуєте 625 євро. Залишається борг у розмірі 249.375 євро. За незмінного щомісячного платежу ви тепер сплачуєте лише 623,44 євро процентів, а частка погашення зростає до 626,56 євро. Це означає: уже через місяць відбувається невелика зміна. Наступного місяця залишковий борг становить лише 248.748,44 євро. Частка процентів уже зменшується до 621,87 євро. Відповідно, частка погашення зростає до 628,13 євро.
Це також можна визначити в річних сумах. Для цього спрощено візьміть річні суми процентів, погашення та залишкового кредиту з наведеного вище прикладу.
| Рік | Ануїтет/рік | Проценти/рік | Погашення/рік | Залишковий кредит |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 євро | 7.500,00 євро | 7.500,00 євро | 242.500,00 євро |
| 2 | 15.000,00 євро | 7.275,00 євро | 7.725,00 євро | 234.775,00 євро |
| 3 | 15.000,00 євро | 7.043,25 євро | 7.956,75 євро | 226.818,25 євро |
| 4 | 15.000,00 євро | 6.804,55 євро | 8.195,45 євро | 218.622,80 євро |
| 5 | 15.000,00 євро | 6.558,68 євро | 8.441,32 євро | 210.181,48 євро |
Через п’ять років із початкового паритету між відсотками та погашенням уже утворилася різниця майже у 2.000 євро на користь погашення. Водночас ви вже погасили майже 40.000 євро.
Частка погашення має бути якомога більшою
Як показує досвід, за низьких відсотків і достатньо великої суми погашення протягом перших десяти років можна погасити щонайменше близько чверті суми кредиту. Чим більше ви погашаєте щомісяця, тим швидше зменшується залишкова сума позики.
Якщо ж ви змушені встановити початкову частку погашення на дуже низькому рівні, навіть через десять років на вас залишатиметься величезне кредитне навантаження. Крайній приклад: якщо ви взагалі не погашатимете кредит, то щомісяця сплачуватимете відсотки, але сума кредиту залишатиметься незмінною. Ви нічого не погашаєте.
Тому ануїтетний кредит є вигідним для вас лише тоді, коли від самого початку ви можете погашати значну суму. Це дуже добре працює в умовах низьких відсотків, як у минулі роки. Адже незалежно від доходу частка відсотків є порівняно низькою. Зростання відсотків за незмінного доходу означає вище процентне навантаження та нижчу суму погашення. Ви погашатимете кредит довше.
Можливі варіанти
Ануїтетний кредит є найпоширенішим видом кредиту на нерухомість у Німеччині. Якщо вам потрібен кредит на вашу нерухомість або її придбання, банк, як правило, запропонує вам саме цей кредит.
Однак існують різні варіанти. Основна система в кожному випадку залишається незмінною, але деякі компоненти змінюються. До них належать:
- Фіксована процентна ставка: Строк дії фіксованої процентної ставки може бути різним. Типовими є десять або 15 років. В умовах зростання відсотків тенденційно вигіднішим є довший період фіксації ставки. Однак це підвищує процентну ставку, оскільки банки враховують надбавку за ризик. Крім того, тривала фіксація ставки може бути невигідною, якщо кредитні відсотки знизяться. Важливо для вас: Цивільний кодекс Німеччини надає вам можливість дострокового розірвання договору через десять років, навіть якщо ви погодили довший період фіксації ставки. Недоліком є те, що ви зазвичай не можуть погасити кредитне навантаження протягом строку. Тому вам потрібне подальше фінансування, ринкове середовище для якого можна оцінити лише дуже приблизно.
- Форвардний кредит: У поєднанні з фіксацією відсоткової ставки ви можете укласти зі своїм банком форвардний кредит. Це кредит із фіксованими умовами, погоджений заздалегідь, який ви отримаєте лише в майбутньому. Ця форма фінансування має сенс лише в поєднанні з іншими формами кредитування або у випадку запланованих на майбутнє модернізаційних робіт.
- Можливість дострокових додаткових погашень: Якщо вам нададуть можливість дострокових додаткових погашень, ваша відсоткова ставка зазвичай зросте на кілька десятих. Але щоразу, коли у вас залишається достатньо капіталу, ви можете здійснювати додаткові платежі, які безпосередньо зменшують залишок боргу. Завдяки цьому сума кредиту зменшується швидше. Такий підхід забезпечує вам більше гнучкості та безпеки.
- Гнучкі відсоткові ставки: Навіть за фіксації відсоткової ставки ви можете погодити з банком коридор відсоткової ставки. При цьому фактична ставка, з одного боку, зростає та знижується разом із базовою ставкою (здебільшого разом із Euribor). З іншого боку, ви маєте фіксовану верхню та нижню межу, яку ставка не перетинає. Такі коридори слід передусім погоджувати в поєднанні з можливістю дострокових додаткових погашень.
- Кредит із повним погашенням: У деяких випадках може бути доцільно укласти кредит із повним погашенням. При цьому завершення періоду фіксації відсоткової ставки пов’язане з остаточним повним погашенням. Якщо, наприклад, ви довгостроково інвестували фіксовану суму капіталу, яка стане вільною через кілька років, це дає змогу добре планувати. Однак цей варіант слід обирати лише за наявності гарантованих коштів. Якщо ви не зможете сплатити остаточну суму, загрожує примусовий продаж. Єдина альтернатива — подальше фінансування.
- Дострокове погашення: Якщо у вас є достатньо коштів, ви можете достроково повністю погасити кредитне навантаження. Однак банки при цьому нараховують компенсацію за дострокове погашення, яку потрібно сплатити додатково. Проте зазвичай вона менша, ніж сума відсотків у разі продовження погашення. Фактично ви заощаджуєте гроші.
- Несправжній ануїтет: Час від часу банки можуть запропонувати вам варіант несправжнього ануїтету. При цьому відсоткова ставка зменшується, як зазвичай, але частка погашення залишається сталою. Це означає: щомісячний платіж постійно зменшується. Недоліком є довший Строк дії, оскільки сума погашення не зростає, як у справжньому ануїтетному кредиті.
Фактори впливу на процентну ставку
Ануїтетний кредит, як і будь-який кредит, передбачає нарахування відсотків. Відсоткова ставка залежить не лише від поточної будівельної/іпотечної ставки. Важливу роль також відіграють ваша особиста кредитоспроможність і бажана нерухомість.
Зверніть увагу, що ви можете суттєво знизити процентну ставку, якщо маєте відмінну кредитоспроможність і можете надати додаткове забезпечення, окрім нерухомості, — наприклад, іншу нерухомість, страхування життя з виплатою капіталу або інші активи. З іншого боку, такі переваги, як можливість дострокового погашення чи фіксація процентної ставки, зазвичай компенсуються надбавками.
Порада: Не звертайтеся лише до свого основного банку. Скористайтеся послугами безкоштовного кредитного посередника. Він збере пропозиції та порівняє для вас умови. Так вам буде легше знайти особливо вигідний кредит.
Вашим найважливішим забезпеченням є нерухомість. Банк зареєструє боргове навантаження в поземельній книзі. У разі несплати платежів це дає йому можливість продати нерухомість і погасити кредит за рахунок отриманих коштів.
Зазвичай за однакової кредитоспроможності та подібного забезпечення ви отримуєте особливо вигідну процентну ставку, якщо можете профінансувати 40 відсотків загальної суми купівлі нерухомості власними коштами. Якщо вам потрібно значно менше коштів, ніж для фінансування 60 відсотків, процентна ставка більше не знижується відчутно. Мінімальний власний капітал має становити від десяти до 15 відсотків загальної суми, включно з додатковими витратами. Повне фінансування можливе, але для банку воно означає ризик, тому процентна ставка суттєво зростає. У такому разі ви навряд чи отримаєте ануїтетний кредит на нерухомість своєї мрії.