إذا كنتم ترغبون في شراء عقار أحلامكم، فأنتم بحاجة إلى الكثير من المال. وينطبق الأمر نفسه على أعمال التحديث والتجديد. فقد تصل النفقات بسرعة إلى مبالغ لا تعودون قادرين على سدادها من أموالكم الخاصة. في هذه الحالة، يُعد القرض العقاري خيارًا منطقيًا. ويُعد القرض السنوي من أكثر الأنواع انتشارًا. فما هو بالضبط؟ نقدم لكم نصائح حول هذا التمويل.
ما هو القرض السنوي؟
ربما يكون القرض السنوي الشكل الأكثر شهرة لتمويل العقارات. وهو قرض يُسجَّل عادةً في السجل العقاري. وبذلك يمتلك البنك ضمانًا في حال لم تعودوا قادرين على سداد الدفعات.
يُعرف هذا الشكل من التمويل أيضًا باسم قرض السداد أو قرض الإطفاء. وهو قرض تقليدي، لكنه يتميز بخصوصية معينة. إذ تدفعون كل شهر مبلغًا ثابتًا إلى المُقرض - وغالبًا ما يكون البنك. ولهذا تأثير كبير على مسار سداد القرض.
ممّ تتكوّن دفعة القرض؟
تبقى أعباء القرض الشهرية عادةً متساوية طوال مدة القرض. وينطبق ذلك إذا التزمتم بتثبيت سعر الفائدة لعدة سنوات. ويتكوّن هذا المبلغ الشهري من عنصرين:
- فوائد القرض، التي تدفعونها مقابل توفير القرض.
- مبالغ السداد، التي تسددون بها القرض تدريجيًا.
ويشكّل العنصران معًا مبلغًا يُحسب سنويًا ويُسمّى القسط السنوي. وتستند فوائد القرض فيه إلى نسبة مئوية من إجمالي مبلغ القرض الحالي في كل مرة. ومن الأمثلة من السنوات الأخيرة التي اتسمت بانخفاض أسعار الفائدة، احتساب ثلاثة بالمئة مرتفعة كتكاليف للقرض.
لكنكم لا تدفعون فوائد شهرية على الأموال المقترضة فحسب، بل تسددون القرض أيضًا تدريجيًا. والفرق بين إجمالي المبلغ الشهري المستحق والفوائد المستحقة باليورو هو مبلغ السداد. ويُتاح هذا المبلغ حصريًا لتقليص الدين المتبقي.
تشكل الفوائد والسداد معًا القسط السنوي. وبناءً عليه، تكون صيغة قسط القرض السنوي كما يلي:
القسط السنوي = معدل الفائدة + معدل السداد
تتغير النسب مع ثبات الأقساط
والآن تأتي الميزة الكبرى للقرض السنوي: بما أنكم تدفعون فوائد على الدين المتبقي فقط، وأنكم تسددون جزءًا من القرض كل شهر إذا قمت بالسداد، تنخفض حصة مدفوعات الفائدة من المبلغ الشهري باستمرار. وبالتالي يتبقى كل شهر جزء أكبر قليلًا من المبلغ الإجمالي المستحق للسداد. ولذلك فإن تطور الفوائد والسداد يسيران في اتجاهين متعاكسين. وبهذه الطريقة، تقلل القرض ببطء في البداية، إلا أن تقليص الدين المتبقي يكتسب سرعة ملحوظة مع مرور الوقت.
مهم: ينطبق ذلك عند تثبيت سعر الفائدة، حيث تتفق مع المُقرض على سعر فائدة ثابت للقرض لمدة، مثلًا، عشر أو 15 سنة. وفي حالة أسعار الفائدة المتغيرة، يمكن أن تتذبذب حصة مبلغ الفائدة مع أسعار الفائدة. لذلك ينبغي أن تبرم قروض الأقساط السنوية في المقام الأول مع تثبيت سعر الفائدة. وإلا فقد لا يظهر تأثير السداد عند ارتفاع أسعار الفائدة، ولن تتمكن من خفض الدين المتبقي بالسرعة الكافية.
مثال على حساب قرض الأقساط السنوية
يصعب في البداية فهم التفاعل بين الفوائد والسداد. ويوضح لك مثال كيف تعني الأشهر الأولى بالفعل حدوث تغيير.
لنفترض أنك تشتري منزلًا وتحتاج، بعد استخدام رأس مالك الخاص، إلى قرض متبقٍ قدره 250.000 يورو. يمنحك بنكك هذا القرض باعتباره قرض أقساط سنوية، وتطلب أيضًا تثبيت سعر الفائدة لمدة عشر سنوات. ويبلغ سعر الفائدة ثلاثة بالمائة. وبما أنك تكسب دخلًا جيدًا وترغب في سداد القرض بسرعة، فإنك تبدأ بنسبة سداد تبلغ أيضًا ثلاثة بالمائة.
تبلغ أعباء الفائدة الأولية في الشهر الأول 625 يورو (250.000 يورو x 0,03/12). كما يبلغ مبلغ السداد الذي ترغب فيه 625 يورو. وبذلك يبلغ قسطك الشهري 1.250 يورو. وتبقى خدمة رأس المال المسماة هذه ثابتة كل شهر.
احسب: تسدد 625 يورو في الشهر الأول. ويتبقى دين قدره 249.375 يورو. ومع بقاء العبء الشهري نفسه، ستدفع الآن فوائد قدرها 623,44 يورو فقط، وترتفع حصة السداد إلى 626,56 يورو. وهذا يعني أنه يحدث تغيير بسيط بالفعل بعد شهر واحد. وفي الشهر التالي لا يتبقى سوى دين قدره 248.748,44 يورو. وتنخفض حصة الفوائد بالفعل إلى 621,87 يورو. وترتفع حصة السداد تبعًا لذلك إلى 628,13 يورو.
يمكن أيضًا تحديد ذلك في صورة مجاميع سنوية. ولتبسيط الأمر، خذ المجاميع السنوية للفائدة والسداد والقرض المتبقي من المثال أعلاه.
| السنة | القسط السنوي/السنة | الفوائد/السنة | السداد/السنة | القرض المتبقي |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000,00 يورو | 7.500,00 يورو | 7.500,00 يورو | 242.500,00 يورو |
| 2 | 15.000,00 يورو | 7.275,00 يورو | 7.725,00 يورو | 234.775,00 يورو |
| 3 | 15.000,00 يورو | 7.043,25 يورو | 7.956,75 يورو | 226.818,25 يورو |
| 4 | 15.000,00 يورو | 6.804,55 يورو | 8.195,45 يورو | 218.622,80 يورو |
| 5 | 15.000,00 يورو | 6.558,68 يورو | 8.441,32 يورو | 210.181,48 يورو |
بعد خمس سنوات، تطوّر الفارق الأولي بين الفوائد والسداد بالفعل إلى فجوة تقارب 2.000 يورو لصالح السداد. وفي الوقت نفسه، تكون قد سددت بالفعل ما يقارب 40.000 يورو.
ينبغي أن تكون حصة السداد كبيرة قدر الإمكان
وفقًا للخبرة، يمكن سداد ما لا يقل عن نحو ربع مبلغ القرض خلال السنوات العشر الأولى، بفضل الفوائد المنخفضة ومبلغ السداد الكبير بما يكفي. وكلما زاد المبلغ الذي تسدده شهريًا، انخفض مبلغ القرض المتبقي بسرعة أكبر.
أما إذا كنت مضطرًا إلى تحديد حصة السداد الأولية عند مستوى منخفض جدًا، فستظل حتى بعد عشر سنوات مثقلًا بعبء ائتماني هائل. مثال متطرف: إذا لم تسدد أي مبلغ على الإطلاق، فسوف تدفع الفوائد شهرًا بعد شهر، بينما يظل مبلغ القرض كما هو. ولن تخفض شيئًا منه.
لذلك لا يكون قرض الأقساط السنوية مفيدًا لك إلا إذا تمكنت منذ البداية من سداد مبلغ ملحوظ. وهذا ينجح بشكل جيد جدًا في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة كما حدث في السنوات الأخيرة. فبغض النظر عن الدخل، تكون حصة الفوائد منخفضة نسبيًا. أما ارتفاع أسعار الفائدة فيعني، مع ثبات الدخل، عبئًا أكبر من الفوائد وسدادًا أقل. وستستمر في السداد لفترة أطول.
إمكان وجود أنواع مختلفة
يُعد قرض الأقساط السنوية أكثر أنواع القروض العقارية شيوعًا في ألمانيا. فإذا كنت بحاجة إلى قرض لعقارك أو لشراء عقار، فستقترح عليك المصرف عادةً هذا القرض.
ومع ذلك، توجد أنواع مختلفة. ويظل النظام الأساسي متطابقًا في كل حالة، لكن بعض المكونات تتغير. وتشمل هذه:
- اتفاقية فائدة ثابتة: قد تتفاوت مدة الفائدة المتفق عليها بثبات. والمدد المعتادة هي عشر سنوات أو 15 سنة. وفي ظل ارتفاع أسعار الفائدة، يُنصح عمومًا بربط الفائدة لمدة أطول. إلا أن ذلك يرفع سعر الفائدة، لأن المصارف تفرض علاوة مخاطر. علاوة على ذلك، قد يكون ربط الفائدة لمدة طويلة غير مفيد إذا انخفضت أسعار الفائدة على القروض. المهم بالنسبة لك: يمنحك القانون المدني الألماني بعد عشر سنوات إمكانية الإنهاء الاستثنائي، حتى إذا كنت قد اتفقت على ربط الفائدة لمدة أطول. ومن عيوب ذلك أنك عادةً لا يستطيعون سداد عبء القرض بالكامل خلال مدة القرض. لذلك تحتاجون إلى تمويل لاحق، ولا يمكن تقدير ظروف السوق لهذا الغرض إلا بصورة تقريبية للغاية.
- قرض فوري آجل: بالتزامن مع تثبيت سعر الفائدة، يمكنكم الاتفاق مع بنككم على قرض فوري آجل. وهو قرض متفق عليه بسعر وشروط ثابتة، لا تسحبونه إلا في المستقبل. ولا يكون هذا الشكل من التمويل مفيدًا إلا بالتزامن مع أشكال قروض أخرى أو عند التخطيط المسبق لأعمال تحديث مستقبلية.
- إمكانيات السداد الاستثنائي: إذا مُنحت لكم إمكانية السداد الاستثنائي، يرتفع سعر الفائدة عادةً ببضعة أعشار من النقطة المئوية. لكن يمكنكم، كلما توفر لديكم رأس مال فائض، إجراء دفعات استثنائية تقلل مباشرةً من الدين المتبقي. وبذلك ينخفض مبلغ القرض بسرعة أكبر. ويوفر هذا الأسلوب مرونة وأمانًا أكبر لكم.
- فوائد مرنة: حتى مع تثبيت سعر الفائدة، يمكنكم الاتفاق مع بنككم على نطاق لسعر الفائدة. وفي هذه الحالة يرتفع سعر الفائدة الفعلي وينخفض من ناحية تبعًا لسعر الفائدة الأساسي (غالبًا وفقًا لـ Euribor). ومن ناحية أخرى، يكون لديكم حد أعلى وحد أدنى ثابتان لا يتجاوزهما سعر الفائدة. وينبغي أن تتفقوا على هذه النطاقات قبل كل شيء بالتزامن مع إمكانيات السداد الاستثنائي.
- قرض السداد الكامل: في بعض الحالات قد يكون من المفيد الاتفاق على قرض للسداد الكامل. إذ يرتبط انتهاء فترة تثبيت سعر الفائدة بسداد كامل ونهائي للقرض. فإذا كنتم، على سبيل المثال، قد استثمرتم مبلغًا ثابتًا من رأس المال على المدى الطويل وسيصبح متاحًا بعد عدة سنوات، فيمكن التخطيط جيدًا على هذا الأساس. لكن ينبغي اختيار هذا الخيار فقط عند وجود أموال مؤكدة. فإذا لم تتمكنوا من دفع المبلغ النهائي، فقد يواجه العقار خطر البيع الجبري بالمزاد. والبديل الوحيد هو التمويل اللاحق.
- السداد المبكر: إذا كان لديكم ما يكفي من المال، يمكنكم سداد أعباء القروض بالكامل قبل موعدها. إلا أن البنوك تحتسب في هذه الحالة تعويضًا عن السداد المبكر يجب دفعه بالإضافة إلى ذلك. لكنه يكون غالبًا أقل من عبء الفوائد عند استمرار السداد. وبذلك توفرون المال فعليًا.
- القسط السنوي غير الحقيقي: من حين إلى آخر قد تحصلون من البنوك على عرض لقسط سنوي غير حقيقي. وفي هذه الحالة ينخفض سعر الفائدة كالمعتاد، لكن يظل جزء السداد ثابتًا. وهذا يعني أن القسط الشهري ينخفض باستمرار. والعيب هو مدة أطول مدة القرض، لأن مبلغ السداد لا يرتفع كما هو الحال في قرض الأقساط السنوية الحقيقي.
العوامل المؤثرة في سعر الفائدة
يعتمد قرض الأقساط السنوية، شأنه شأن أي ائتمان، على احتساب الفائدة. ولا يتوقف ذلك فقط على سعر فائدة البناء/سعر فائدة الرهن العقاري الحالي، بل تؤثر أيضاً جدارتكم الائتمانية الشخصية والعقار المرغوب فيه.
يرجى ملاحظة أنه يمكنكم خفض سعر الفائدة بشكل ملحوظ أحياناً إذا كانت لديكم جدارة ائتمانية ممتازة وتستطيعون تقديم ضمانات تتجاوز العقار، مثل عقارات إضافية أو وثائق تأمين على الحياة مرتبطة برأس المال أو أصول أخرى. ومن ناحية أخرى، فإن مزايا مثل إمكانية السداد الاستثنائي أو تثبيت الفائدة تُكتسب غالباً مقابل زيادات في السعر.
نصيحة: لا تتحدثوا فقط مع بنككم الرئيسي، بل استعِينوا بوسيط ائتماني مجاني. فهو يحصل على عروض ويقارن الشروط نيابةً عنكم. وبذلك تجدون بسهولة قرضاً جذاباً بشكل خاص.
أهم ضمان لكم هو العقار. سيطلب البنك تسجيل عبء القرض في السجل العقاري. وبذلك تتاح له، في حال عدم سداد الأقساط، إمكانية بيع العقار وسداد القرض من حصيلة البيع.
وفقاً للخبرة، تحصلون على سعر فائدة منخفض بشكل خاص، مع تساوي الجدارة الائتمانية وتشابه الضمانات، إذا تمكنتم من تمويل 40 بالمائة من إجمالي قيمة شراء العقار من أموالكم الذاتية. وإذا كنتم تحتاجون إلى أموال أقل بكثير من تمويل بنسبة 60 بالمائة، فلن ينخفض سعر الفائدة بشكل ملحوظ بعد ذلك. وينبغي أن تبلغ الحد الأدنى من حقوق الملكية عشرة إلى 15 بالمائة من المبلغ الإجمالي، بما في ذلك التكاليف الإضافية. أما التمويل الكامل فهو ممكن، لكنه يمثل مخاطرة للبنك، ولذلك يرتفع سعر الفائدة بشكل ملحوظ. وعندها لن تكادوا تحصلون على قرض أقساط سنوية لعقار أحلامكم.