De woningmarkt is in veel regio’s gespannen. Personen met een laag inkomen kunnen zich nauwelijks passende woningen veroorloven. Om deze sociale scheefgroei te verzachten, biedt de overheid onder bepaalde voorwaarden toegang tot bijzonder betaalbare woningen. Voor dergelijke woonruimte is een woonvergunning vereist, die ook B-Schein, WBS of §5-Schein dan wel §8-Schein wordt genoemd. Wat is een woonvergunning precies, wat staat deze toe en aan welke voorwaarden moet u voldoen?
Functie van de woonvergunning
Als u over een laag inkomen beschikt, kunt u mogelijk profiteren van een WBS. Hiermee kunt u zogenoemde „sociale woningen” huren. Het gaat hierbij om met overheidsmiddelen gesubsidieerde woonruimte met bijzonder lage nettokale huren. Deze staat – op uitzonderingen na – in principe alleen ter beschikking van behoeftige personen.
De woonvergunning is een officieel document van de gemeente. Hiermee kunt u als woningzoekende aantonen dat u gerechtigd bent om gesubsidieerde woonruimte, zogenoemde „toewijzingsgebonden woningen”, te huren.
Juridische grondslagen van de WBS
Er zijn twee belangrijke wetten die relevant zijn voor de aanvraag van een woonvergunning:
- § 5 WoBindG (Wet ter waarborging van de doelbestemming van sociale woningen - Wet inzake woningbinding)
- § 27 lid 1 tot en met 5 WoFG (Wet inzake de sociale bevordering van woonruimte - Wet ter bevordering van woonruimte)
Uit deze twee grondslagen vloeien alle relevante regelingen voort die belangrijk zijn bij de aanvraag en voor het gebruik van een dergelijk document.
De Wet inzake woningbinding gaat over sociale woningen. In § 5 WoBindG noemt de wetgever de verklaring, maar verwijst hij voor nadere regels naar de Wet ter bevordering van woonruimte. Daarin staan de voorwaarden vermeld waaronder u een woonvergunning kunt verkrijgen.
Belangrijk: De deelstaten en gemeenten beslissen zelf over de inrichting van de wettelijke randvoorwaarden. Informeer daarom rechtstreeks ter plaatse hoe en tot welk inkomen u een WBS kunt krijgen. De gedetailleerde regels van uw woonplaats zijn doorslaggevend.
Wie geeft de WBS af?
De WBS wordt afgegeven door de bevoegde lokale instantie. Meestal is dat het Sozialamt of het Wohnungsamt. Meer informatiekunt u via de website van de gemeente achterhalen of bij het burgerzakenloket navragen.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen woonrechtverklaringen van type A en type B. De gemeente geeft verklaringen van type A af bij bijzonder lage inkomens. Deze geldt meestal voor bijzonder lage huren. De toewijzing van de woningen gebeurt doorgaans via de bevoegde instantie door directe toewijzing. Verklaringen van type B hebben gewoonlijk betrekking op een hoger inkomen en gelden voor overeenkomstig hogere huren. Het wezenlijke verschil is echter dat de verhuurders (meestal gemeentelijke maatschappijen of coöperaties) zelf over de toewijzing beslissen.
Ook vermelden de gemeenten de urgentieniveaus van de WBS. Hoe acuter de woningnood is, des te belangrijker deze waarde wordt. De goedkoopste woningen worden vaak op basis van het urgentieniveau toegewezen. Deze indeling moet ertoe bijdragen bijzondere sociale hardheden (bijvoorbeeld dreigende dakloosheid) op korte termijn te verhelpen en een sociaal rechtvaardige woningtoewijzing te waarborgen.
Wie krijgt een B-verklaring?
In principe kan iedereen een woonrechtverklaring krijgen, mits aan de voorwaarden is voldaan. Daarom kunnen zowel alleenstaanden, stellen, gezinnen als alleenstaande ouders van deze bijzondere bevoegdheid gebruikmaken.
Als u een WBS wilt aanvragen, mag uw inkomen niet toereikend zijn om een gebruikelijke huur ter plaatse te kunnen betalen. Daarbij worden inkomsten uit arbeid, werkloosheidsuitkering, „Hartz IV“/sociale bijstand en verdere ondersteuningsuitkeringen in de berekening meegenomen.
Welke inkomensgrenzen gelden?
De wetgever noemt duidelijke inkomensgrenswaarden. Maar: de deelstaten kunnen deze per verordening aan de regionale vereisten aanpassen. Dit houdt ook in dat gemeenten deels vrij kunnen bepalen. Afhankelijk van de sociale structuur en de woningmarkt ter plaatse kunnen er dus afwijkende cijfers gelden voor uw woonplaats!
De wet noemt echter in § 9 WoFG de volgende inkomensgrenzen:
- Eenpersoonshuishoudens mogen maximaal 12.000 euro per jaar tot hun beschikking hebben.
- Tweepersoonshuishoudens mogen maximaal 18.000 euro per jaar tot hun beschikking hebben.
- Voor iedere extra persoon in het huishouden mag 4.100 euro worden toegevoegd.
- Voor ieder extra kind overeenkomstig § 32 lid 1 tot en met 5 van de Wet op de inkomstenbelasting komt daar 500 euro bij.
Er geldt het netto-inkomen, rekening houdend met beroepskosten en aftrekposten voor sociale verzekeringen. Kinderbijslag wordt hierbij niet meegerekend. Verdere Vrijstellingen zijn afhankelijk van de individuele situatie mogelijk.
Voorbeeld: Als u samen met een partner (gezamenlijk 18.000 euro), een volwassen kind met een eigen inkomen (+ 4.100 euro) en twee andere minderjarige kinderen (+ 2 x 500 euro) een huishouden vormt, mag uw huishoudinkomen in totaal niet hoger zijn dan 23.1000 euro. Lokale aanpassingen van de inkomensgrens zijn hiervan uitgezonderd.
Let op: Voor mensen met een handicap gelden bijzondere wettelijke regelingen. Personen die niet de nationaliteit van een EU-lidstaat hebben, moeten bovendien over een geldige verblijfsvergunning beschikken en – regionaal verschillend lang – in Duitsland een vaste woonplaats hebben.
Hoe vraagt u een woonberechtigingsbewijs aan?
De bevoegde instanties beoordelen individuele gevallen. Dat betekent: u moet een aanvraag indienen en bewijsstukken overleggen. De aanvraag zelf ontvangt u van de bevoegde sociale dienst of woningdienst. Soms kunt u deze als documentservice van de website van de gemeente downloaden.
Bij de aanvraag zijn onder andere de volgende documenten belangrijk en kunnen deze door de instantie worden opgevraagd. De te overleggen bewijsstukken verschillen per individueel geval en kunnen afwijken van de hier genoemde documenten:
- identiteitskaart (eventueel paspoort);
- inkomensbewijzen van de afgelopen twaalf maanden voor alle personen die in het huishouden wonen en over inkomen, kapitaalopbrengsten enz. beschikken of inkomsten zoals werkloosheidsuitkering, Hartz IV, sociale bijstand, pensioenen enz. ontvangen;
- eventueel geboorteakten van de kinderen;
- eventueel huwelijksakten of partnerverklaringen;
- eventueel studieverklaringen;
- eventueel bewijs van een verblijfsvergunning;
- eventueel bewijs van een handicap of zorgbehoevendheid;
- eventueel bewijs van alimentatiebetalingen of buitengewone uitgaven.
Als alle documenten de aanvraag ondersteunen, verstrekt de bevoegde instantie u een woonberechtigingsbewijs. Dit is twaalf maanden geldig. In deze periode kunt u daarmee aan verhuurders aantonen dat u bijzonder voordelige sociale huurwoningen mag huren. De grootte van de woning hangt daarbij af van het aantal personen. In de regel wordt een eenpersoonshuishouden een woninggrootte van ca. 50 m² toegestaan. Voor elke extra persoon wordt deze richtwaarde met ca. 15 m² verhoogd.
Wat gebeurt er als het inkomen te hoog is?
U heeft de mogelijkheid om ook met een hoger inkomen een sociale huurwoning te "betrekken. In dat geval dient de verhuurder bij de gemeente een verzoek tot vrijstelling in. Als de gemeente hiermee instemt, stijgt de netto-kale huur als compensatie echter enigszins. Dergelijke instemmingen zijn met name mogelijk wanneer de stad het ontstaan van sociale brandhaarden wil tegengaan door een mix van de woon- en inkomensstructuur.
Tip: Lijken de huren ter plaatse nauwelijks betaalbaar, dan kan een aanvraag voor huurtoeslag een alternatief zijn voor de huisvestingsvergunning. Hiervoor moet aan andere voorwaarden worden voldaan.
Hoe vindt u gesubsidieerde woonruimte?
Alleen in acute gevallen zal de gemeente u bij het verkrijgen van een huisvestingsvergunning rechtstreeks een woning toewijzen. In de regel moet u dus zelf op zoek gaan naar een woning. Daarbij moet u echter niet alleen de klassieke kanalen zoals vastgoedportalen of krantenadvertenties gebruiken. Veel woningen worden namelijk rechtstreeks door gemeentelijke woningbouwverenigingen of woningcorporaties – deels met wachtlijsten – toegewezen. Ook de gemeente zelf beschikt eventueel over contactgegevens van verhuurders die sociale huurwoningen aanbieden.