Rynek mieszkaniowy w wielu regionach jest napięty. Osoby o niskich dochodach mogą sobie pozwolić zaledwie na niewiele odpowiednich mieszkań. Aby złagodzić tę nierównowagę społeczną, państwo pod określonymi warunkami zapewnia dostęp do szczególnie tanich mieszkań. Do wynajęcia takiego lokalu wymagane jest zaświadczenie o prawie do mieszkania, nazywane również B-Schein, WBS lub zaświadczeniem na podstawie § 5 lub § 8. Czym dokładnie jest zaświadczenie o prawie do mieszkania, do czego uprawnia i jakie warunki trzeba spełnić, aby je otrzymać?
Funkcja zaświadczenia o prawie do mieszkania
Jeśli dysponują Państwo niskim dochodem, mogą ewentualnie skorzystać z WBS. Uprawnia on do wynajęcia tak zwanych „mieszkań socjalnych”. Są to mieszkania finansowane ze środków publicznych, z wyjątkowo niskim czynszem netto. Zasadniczo – z wyjątkami – są one dostępne wyłącznie dla osób potrzebujących.
Zaświadczenie o prawie do mieszkania jest urzędowym dokumentem gminy. Jako osoba zainteresowana najmem mogą Państwo za jego pomocą wykazać, że są uprawnieni do wynajęcia mieszkania objętego dofinansowaniem, tak zwanego „mieszkania objętego obowiązkiem przydziału”.
Podstawy prawne WBS
Istnieją dwie najważniejsze ustawy, które mają znaczenie przy składaniu wniosku o zaświadczenie o prawie do mieszkania:
- § 5 WoBindG (ustawa o zabezpieczeniu przeznaczenia mieszkań socjalnych – ustawa o ograniczeniach w dysponowaniu mieszkaniami)
- § 27 ust. 1–5 WoFG (ustawa o społecznym wspieraniu budownictwa mieszkaniowego – ustawa o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego)
Z tych dwóch podstaw wynikają wszystkie istotne regulacje, które mają znaczenie przy składaniu wniosku i korzystaniu z takiego dokumentu.
Ustawa o ograniczeniach w dysponowaniu mieszkaniami dotyczy mieszkań socjalnych. W § 5 WoBindG ustawodawca wymienia zaświadczenie, ale odsyła do ustawy o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego w zakresie szczegółowych regulacji. Określono tam warunki, na jakich można uzyskać zaświadczenie o prawie do mieszkania.
Ważne: Kraje związkowe i gminy samodzielnie decydują o kształcie ram prawnych. Proszę zasięgnąć informacji bezpośrednio na miejscu, w jaki sposób i do jakiej wysokości dochodu można otrzymać WBS. Decydujące znaczenie mają szczegółowe przepisy obowiązujące w Państwa miejscu zamieszkania.
Kto wydaje WBS?
WBS wydaje właściwy miejscowo urząd. Z reguły jest to urząd ds. socjalnych albo urząd ds. mieszkalnictwa. Dokładniejsze informacjemożna znaleźć na stronie internetowej gminy lub uzyskać informacje w urzędzie obywatelskim.
Należy rozróżnić zaświadczenia o uprawnieniu do mieszkania (Wohnberechtigungsschein) typu A i typu B. Urząd wydaje zaświadczenia typu A osobom o szczególnie niskich dochodach. Zwykle uprawnia ono do mieszkań o szczególnie niskim czynszu. Przydział mieszkań odbywa się zazwyczaj za pośrednictwem właściwego urzędu w ramach bezpośredniego przydziału. Zaświadczenia typu B dotyczą zazwyczaj wyższych dochodów i obowiązują w przypadku odpowiednio wyższych czynszów. Istotna różnica polega jednak na tym, że wynajmujący (najczęściej miejskie spółki lub spółdzielnie) sami decydują o przydziale mieszkań.
Gminy wskazują również na stopnie pilności WBS. Im bardziej nagła jest potrzeba mieszkaniowa, tym większe znaczenie ma ta wartość. Najtańsze mieszkania są często przydzielane według stopnia pilności. Klasyfikacja ta ma pomóc w krótkim czasie przezwyciężyć szczególne trudności społeczne (na przykład grożącą bezdomność) oraz zapewnić sprawiedliwy społecznie przydział mieszkań.
Kto otrzymuje zaświadczenie typu B?
Zasadniczo każdy może otrzymać zaświadczenie o uprawnieniu do mieszkania, o ile spełnia wymagania. Z tego względu z tego szczególnego uprawnienia mogą skorzystać zarówno osoby samotne, pary, rodziny, jak i osoby samotnie wychowujące dzieci.
Jeśli chcą Państwo złożyć wniosek o WBS, Państwa dochody nie mogą wystarczać na opłacenie czynszu zwyczajowego dla danej miejscowości. Przy obliczaniu uwzględnia się dochody z pracy zarobkowej, zasiłek dla bezrobotnych, „Hartz IV”/pomoc społeczną oraz inne świadczenia pomocowe.
Jakie limity dochodów obowiązują?
Ustawodawca określa jasne wartości progowe dochodów. Jednakże: kraje związkowe mogą dostosować je rozporządzeniem do wymogów regionalnych. Obejmuje to również możliwość częściowo swobodnego ustalania ich przez gminy. W zależności od struktury społecznej i lokalnego rynku mieszkaniowego mogą więc obowiązywać inne wartości dla Państwa miejsca zamieszkania!
Ustawa wymienia jednak w § 9 WoFG następujące limity dochodów:
- Gospodarstwa jednoosobowe mogą dysponować maksymalnie kwotą 12.000 euro rocznie.
- Gospodarstwa dwuosobowe mogą dysponować maksymalnie kwotą 18.000 euro rocznie.
- Na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym można doliczyć 4.100 euro.
- Na każde kolejne dziecko zgodnie z § 32 ust. 1–5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dolicza się 500 euro.
Uwzględnia się dochód netto po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu i składek na ubezpieczenia społeczne. Zasiłek rodzinny nie jest przy tym uwzględniany. Dalsze Możliwe są kwoty wolne od podatku zależnie od indywidualnej sytuacji.
Przykład: Jeśli prowadzisz gospodarstwo domowe z partnerem (łącznie 18 000 euro), pełnoletnim dzieckiem z własnym dochodem (+ 4 100 euro) oraz dwojgiem małoletnich dzieci (+ 2 x 500 euro), łączny dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć 23.1000 euro. Wyjątek stanowią lokalne dostosowania limitu dochodów.
Uwaga: W przypadku osób z niepełnosprawnością obowiązują szczególne regulacje prawne. Osoby, które nie posiadają obywatelstwa państwa członkowskiego UE, muszą ponadto posiadać ważne zezwolenie na pobyt oraz — w zależności od regionu przez różny okres — mieć stałe miejsce zamieszkania w Niemczech.
Jak złożyć wniosek o zaświadczenie o prawie do mieszkania?
Właściwe urzędy rozpatrują poszczególne przypadki. Oznacza to, że należy złożyć wniosek i przedstawić odpowiednie dokumenty. Sam wniosek można otrzymać w właściwym urzędzie ds. socjalnych lub mieszkaniowych. Częściowo można go pobrać ze strony gminy jako dokument w ramach usługi dokumentowej.
W toku składania wniosku ważne są między innymi następujące dokumenty, o które może poprosić urząd. Wymagane dokumenty różnią się w zależności od indywidualnego przypadku i mogą odbiegać od wymienionych tutaj:
- dowód osobisty (ewentualnie paszport);
- zaświadczenia o dochodach z ostatnich dwunastu miesięcy wszystkich osób mieszkających w gospodarstwie domowym, które posiadają dochody, przychody z kapitału itp. lub otrzymują świadczenia takie jak zasiłek dla bezrobotnych, Hartz IV, pomoc socjalną, emeryturę itp.;
- ewentualnie akty urodzenia dzieci;
- ewentualnie akty małżeństwa lub oświadczenia o partnerstwie;
- ewentualnie zaświadczenia o studiach;
- ewentualnie dokument potwierdzający zezwolenie na pobyt;
- ewentualnie dokument potwierdzający niepełnosprawność lub konieczność sprawowania opieki;
- ewentualnie dokument potwierdzający świadczenia alimentacyjne lub nadzwyczajne wydatki.
Jeśli wszystkie dokumenty potwierdzają zasadność wniosku, właściwy urząd wystawi zaświadczenie o prawie do mieszkania. Jest ono ważne przez dwanaście miesięcy. W tym czasie można przedkładać je wynajmującym jako dowód, że przysługuje Państwu prawo do wynajęcia szczególnie korzystnie czynszowych mieszkań socjalnych. Wielkość mieszkania zależy przy tym od liczby osób. Z reguły gospodarstwu jednoosobowemu przysługuje mieszkanie o powierzchni ok. 50 m². W przypadku każdej kolejnej osoby wartość orientacyjna zwiększa się o ok. 15 m².
Co się dzieje, gdy dochód jest zbyt wysoki?
Istnieje możliwość wynajęcia mieszkania socjalnego również przy wyższym dochodzie, aby otrzymać. W takim przypadku wynajmujący składa w gminie wniosek o zwolnienie. Jeśli gmina wyrazi zgodę, czynsz netto bez opłat dodatkowych nieco wzrasta w ramach rekompensaty. Zgody takie są możliwe w szczególności wtedy, gdy miasto chce przeciwdziałać powstawaniu obszarów problemowych poprzez zróżnicowanie struktury mieszkaniowej i dochodowej.
Wskazówka: Jeśli czynsze w danym miejscu wydają się prawie nieosiągalne, wniosek o dodatek mieszkaniowy może stanowić alternatywę dla zaświadczenia o uprawnieniu do mieszkania. W tym celu należy spełnić inne wymagania.
Jak znaleźć mieszkanie dofinansowane?
Tylko w nagłych przypadkach gmina przydzieli Państwu mieszkanie bezpośrednio po otrzymaniu zaświadczenia o uprawnieniu do mieszkania. Z reguły muszą więc Państwo samodzielnie poszukiwać mieszkania. Nie należy jednak ograniczać się do klasycznych sposobów, takich jak portale nieruchomości czy ogłoszenia prasowe. Wiele mieszkań jest bowiem przydzielanych bezpośrednio przez miejskie spółki mieszkaniowe lub spółdzielnie – częściowo z listami oczekujących. Również sama gmina może posiadać dane kontaktowe wynajmujących oferujących mieszkania socjalne.