Makelaars zijn bemiddelaars wanneer een onroerende zaak van eigenaar moet wisselen. Veel van deze dienstverleners fungeren ook als aanspreekpunt voor verhuurders en huurders. Ze ondersteunen hun klanten bij het zoeken naar nieuwe huurders of geschikte woonruimte. Daarvoor brengen ze courtage in rekening. Maar wie betaalt de makelaarskosten? Zijn de provisiekosten voor rekening van de eigenaar van de woning of van de kandidaat-huurder?
Het opdrachtgeversprincipe bij verhuur
Wie bij een verhuur de makelaar moet betalen, is wettelijk geregeld. In Duitsland geldt sinds juni 2015 het zogenaamde opdrachtgeversprincipe. Dit is vastgelegd in de Wet tot regeling van de woningbemiddeling (WoVermRG). Daarnaast zijn de paragrafen 652 tot en met 654 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) van toepassing.
Het opdrachtgeversprincipe houdt vereenvoudigd gezegd in: alleen wie een makelaar inschakelt, moet deze ook betalen. Daaruit volgen vier mogelijke situaties:
- Bent u op zoek naar een woning en neemt u contact op met een makelaar die namens de verhuurder een woning aanbiedt, dan hoeft u geen makelaarscourtage te betalen.
- Bent u kandidaat-huurder en schakelt u een makelaar in om een woning te zoeken, dan betaalt u deze dienstverlener bij succes courtage.
- Bent u verhuurder en schakelt u een makelaar in om uw woning te bemiddelen, dan moet u de makelaarskosten dragen. U mag deze niet afwentelen op de huurder!
- Bent u verhuurder en neemt een makelaar contact met u op om voor een klant een huurovereenkomst tot stand te brengen, dan hoeft u niets te betalen. De courtage betaalt de kandidaat-huurder.
Voor de wettelijke wijziging was het gebruikelijk dat makelaars namens verhuurders een woning bemiddelden, maar dat de huurder bij het sluiten van de overeenkomst de makelaarskosten moest dragen. Om huurders van kosten te ontlasten, had de wetgever het opdrachtgeversprincipe met een wetswijziging ingevoerd. Sindsdien geldt de eenvoudige regel: wie de makelaar inschakelt, betaalt hem ook.
Opdrachtgeversprincipe bij alle particuliere verhuur
Het opdrachtgeversprincipe geldt voor alle verhuur van woonruimte, voor zover er een makelaar bij betrokken is. Daaronder vallen woningen en huizen. Het is echter niet van toepassing op commerciële verhuur en op de aankoop en verkoop van onroerende zaken. Gaat het bij het gehuurde object echter om een combinatie van bedrijfsruimten met een woning, dan geldt bij bemiddeling door een makelaar eveneens het opdrachtgeversprincipe.
Bestellersprincipe: Wat betekent „een makelaar inschakelen“?
Het bestellersprincipe is gekoppeld aan een opdracht. Alleen wanneer u de makelaar inschakelt, moet u later ook makelaarskosten betalen. In § 2, lid 2, zin 2 WoVermRG staat:
„De bemiddelingsovereenkomst moet in tekstvorm worden gesloten.“
Dat betekent: mondelinge opdrachten of handdrukovereenkomsten gelden niet. Er moet een schriftelijke opdracht zijn die u ten minste als e-mail of fax hebt verzonden. Ook schriftelijke vorm als brief of een ondertekend document is mogelijk.
Als er geen tekstvorm is, kan de makelaar geen aanspraak maken op een vergoeding. U hoeft dergelijke facturen niet te betalen.
Hoe hoog is de makelaarsprovisie bij de bemiddeling van een huurwoning?
De courtage van de makelaar hangt af van zijn opdrachtgever. Als u woningzoekende bent, geldt:
- De provisie voor het bemiddelen van een woning of huurhuis is gemaximeerd op twee maanden kale huur plus btw.
- Bij een staffelhuur geldt de overeengekomen huur voor het eerste jaar als berekeningsgrondslag.
- Als de overeengekomen huur de gebruikelijke vergelijkingshuur ter plaatse met meer dan 20 procent overschrijdt, geldt de vergelijkingshuur als berekeningsgrondslag.
In alle gevallen mag de makelaar u alleen courtage in rekening brengen als de huurovereenkomst door zijn bemiddelingsactiviteiten tot stand is gekomen.
Als u daarentegen verhuurder bent, gelden andere berekeningsgrondslagen. De makelaar kan met u eigen voorwaarden onderhandelen. Deze kunnen gebaseerd zijn op de kale huur of bestaan uit verschillende componenten, zoals bemiddeling, bezichtigingsafspraken enz. In dit geval mag de makelaar zelfs overeengekomen en niet aan succes gebonden diensten in rekening brengen als hij geen huurovereenkomst heeft bemiddeld.
De makelaar mag u echter onafhankelijk van het bestellersprincipe in het algemeen geen kosten in rekening brengen wanneer
- hij sociale huurwoningen bemiddelt;
- hij zelf eigenaar, beheerder, huurder of verhuurder van de bemiddelde woonruimte is of daar economisch nauw mee verbonden is;
- een bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet, verlengd of vernieuwd.
Wanneer is de makelaarscourtage na verhuur verschuldigd?
In de regel betaalt u als klant de makelaar alleen bij succes een makelaarsvergoeding. Omdat voorschotten voor bemiddelingsdiensten niet zijn toegestaan, brengt de bemiddelaar zijn provisie gewoonlijk na ondertekening van de huurovereenkomst in rekening bij de partij die hem heeft ingeschakeld.