जब किसी अचल संपत्ति का स्वामित्व बदलना हो, तो ब्रोकर मध्यस्थ की भूमिका निभाते हैं। इनमें से कई सेवा प्रदाता मकान-मालिकों और किरायेदारों के लिए संपर्क व्यक्ति के रूप में भी कार्य करते हैं। वे अपने ग्राहकों को नए किरायेदारों या उपयुक्त आवास की तलाश में सहायता करते हैं। इसके लिए वे कमीशन लेते हैं। लेकिन ब्रोकर शुल्क कौन चुकाता है? क्या कमीशन अपार्टमेंट के मालिक की जिम्मेदारी है या किराये में रुचि रखने वाले व्यक्ति की?
किराये पर देने में ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत
किराये पर देने की स्थिति में ब्रोकर को भुगतान कौन करेगा, यह कानून द्वारा निर्धारित है। जर्मनी में जून 2015 से तथाकथित ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत लागू है। यह आवास Vermittlung को विनियमित करने वाले कानून (WoVermRG) में निहित है। इसके अतिरिक्त, नागरिक संहिता (BGB) की धाराएं 652 से 654 लागू होती हैं।
ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत सरल शब्दों में कहता है: केवल वही व्यक्ति ब्रोकर को नियुक्त करता है, जिसे उसका भुगतान भी करना होता है। इससे चार संभावित स्थितियां उत्पन्न होती हैं:
- यदि आप अपार्टमेंट की तलाश कर रहे हैं और ऐसे ब्रोकर से संपर्क करते हैं जो मकान-मालिक के लिए एक अपार्टमेंट की पेशकश कर रहा है, तो आपको ब्रोकर कमीशन नहीं देना होगा।
- यदि आप किराये में रुचि रखने वाले व्यक्ति हैं और अपार्टमेंट की तलाश के लिए किसी ब्रोकर को नियुक्त करते हैं, तो सफलता मिलने पर आप इस सेवा प्रदाता को कमीशन देंगे।
- यदि आप मकान-मालिक हैं और अपने अपार्टमेंट का Vermittlung कराने के लिए ब्रोकर को नियुक्त करते हैं, तो आपको ब्रोकर की लागत वहन करनी होगी। आप इसे किरायेदार पर नहीं डाल सकते!
- यदि आप मकान-मालिक हैं और कोई ब्रोकर किसी ग्राहक के लिए किराये का अनुबंध कराने हेतु आपसे संपर्क करता है, तो आपको कुछ भी भुगतान नहीं करना होगा। कमीशन किराये में रुचि रखने वाला व्यक्ति देगा।
कानूनी नए विनियमन से पहले यह आम था कि ब्रोकर मकान-मालिकों के लिए एक अपार्टमेंट की Vermittlung करते थे, लेकिन अनुबंध होने पर ब्रोकर शुल्क किरायेदार को वहन करना पड़ता था। किरायेदारों को लागत से राहत देने के लिए कानून निर्माता ने कानून में संशोधन करके ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत लागू किया। तब से सरल नियम लागू है: जो ब्रोकर को नियुक्त करता है, वही उसका भुगतान भी करता है।
सभी निजी किराये पर देने में ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत
ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत आवास के सभी किराये पर देने के मामलों में लागू होता है, बशर्ते कोई ब्रोकर शामिल हो। इसमें अपार्टमेंट और घर दोनों शामिल हैं। हालांकि, यह व्यावसायिक किराये पर देने तथा अचल संपत्तियों की खरीद और बिक्री में लागू नहीं होता। हालांकि, यदि किराये की संपत्ति व्यावसायिक परिसरों और एक आवास के संयोजन से बनी हो, तो ब्रोकर द्वारा Vermittlung किए जाने पर भी ऑर्डर देने वाले का सिद्धांत लागू होता है।
ब्रोकर नियुक्त करने का सिद्धांत: „रियल एस्टेट एजेंट को नियुक्त करना“ का क्या अर्थ है?
ब्रोकर नियुक्त करने का सिद्धांत एक आदेश से जुड़ा है। केवल तभी, जब आप ब्रोकर को नियुक्त करते हैं, आपको बाद में ब्रोकर शुल्क का भुगतान करना होगा। § 2, अनुच्छेद 2, वाक्य 2 WoVermRG में कहा गया है:
„मध्यस्थता अनुबंध लिखित टेक्स्ट रूप में होना आवश्यक है।“
इसका अर्थ है: मौखिक आदेश या हाथ मिलाकर किए गए समझौते मान्य नहीं हैं। एक लिखित आदेश होना चाहिए, जिसे आपने कम-से-कम ई-मेल या फैक्स के रूप में भेजा हो। पत्र या हस्ताक्षरित कागज़ के रूप में लिखित प्रारूप भी संभव है।
यदि टेक्स्ट रूप उपलब्ध नहीं है, तो ब्रोकर शुल्क का दावा नहीं कर सकता। आपको ऐसे बिलों का भुगतान नहीं करना होगा।
किराये के मकान के मध्यस्थता में ब्रोकर कमीशन कितना है?
ब्रोकर की दलाली उसके ग्राहक पर निर्भर करती है। यदि आप किराये के इच्छुक व्यक्ति हैं, तो लागू होगा:
- किसी अपार्टमेंट या किराये के मकान की मध्यस्थता के लिए कमीशन अधिकतम दो महीने के शुद्ध ठंडे किराये plus मूल्य वर्धित कर तक सीमित है।
- क्रमिक किराये में पहले वर्ष के लिए सहमत किराया गणना का आधार माना जाता है।
- यदि सहमत किराया स्थानीय तुलनात्मक किराये से 20 प्रतिशत से अधिक है, तो तुलनात्मक किराया गणना का आधार माना जाता है।
सभी मामलों में ब्रोकर आपसे दलाली तभी ले सकता है, जब किराया अनुबंध उसकी मध्यस्थता गतिविधि के कारण हुआ हो।
इसके विपरीत, यदि आप मकान-मालिक हैं, तो अन्य गणना आधार लागू होते हैं। ब्रोकर आपके साथ अपनी शर्तों पर बातचीत कर सकता है। ये शुद्ध ठंडे किराये पर आधारित हो सकती हैं या मध्यस्थता, निरीक्षण-भेंट आदि जैसे विभिन्न घटकों से मिलकर बनी हो सकती हैं। इस मामले में ब्रोकर सहमत और सफलता पर आधारित न होने वाली सेवाओं का बिल तब भी दे सकता है, जब उसने कोई किराया अनुबंध नहीं कराया हो।
हालाँकि, ब्रोकर को ब्रोकर नियुक्त करने के सिद्धांत से स्वतंत्र रूप से सामान्यतः कोई शुल्क नहीं लेना चाहिए, यदि
- वह सामाजिक आवास की मध्यस्थता करता है;
- वह स्वयं मध्यस्थित आवास का मालिक, प्रबंधक, किरायेदार या मकान-मालिक है या उससे आर्थिक रूप से घनिष्ठ रूप से जुड़ा हुआ है;
- किसी मौजूदा किराया अनुबंध को जारी, विस्तारित या नवीनीकृत किया जाता है।
किराये पर देने के बाद ब्रोकर की दलाली कब देय होती है?
आमतौर पर ग्राहक के रूप में आप ब्रोकर को ब्रोकर शुल्क केवल सफलता की स्थिति में देते हैं। चूँकि मध्यस्थता सेवाओं के लिए अग्रिम भुगतान अनुमत नहीं है, इसलिए मध्यस्थ आमतौर पर किराया अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद अपना कमीशन उस पक्ष को बिल करता है जिसने उसे नियुक्त किया है।