Bir taşınmazın el değiştirmesi gerektiğinde emlakçılar aracılık yapar. Bu hizmet sağlayıcıların çoğu kiraya verenler ve kiracılar için de iletişim noktası olarak faaliyet gösterir. Müşterilerini yeni kiracılar veya uygun konut arayışında desteklerler. Bunun karşılığında komisyon talep ederler. Peki emlakçı ücretini kim öder? Komisyon daire sahibinin mi yoksa kiracı adayının mı sorumluluğundadır?
Kiralamada sipariş veren ilkesi
Kiralamada emlakçıya kimin ödeme yapması gerektiği yasal olarak düzenlenmiştir. Almanya’da Haziran 2015’ten bu yana sözde sipariş veren ilkesi geçerlidir. Bu ilke Konut Aracılığına İlişkin Kanun’da (WoVermRG) yer almaktadır. Ayrıca Medeni Kanun’un (BGB) 652 ila 654. maddeleri uygulanır.
Sipariş veren ilkesi basitçe şu anlama gelir: Emlakçıyı yalnızca görevlendiren kişi ona ödeme yapmak zorundadır. Bundan dört olası durum ortaya çıkar:
- Daire arıyorsanız ve kiraya veren adına bir daire sunan emlakçıyla iletişime geçerseniz, emlakçı komisyonu ödemeniz gerekmez.
- Kiracı adayıysanız ve daire aramak üzere bir emlakçı görevlendirirseniz, başarı sağlandığında bu hizmet sağlayıcıya komisyon ödersiniz.
- Kiraya verenseniz ve dairenizi pazarlamak için bir emlakçı görevlendirirseniz, emlakçı masraflarını karşılamak zorundasınız. Bunları kiracıya yansıtamazsınız!
- Kiraya verenseniz ve bir emlakçı, müşterisi için kira sözleşmesi yapmak amacıyla sizinle iletişime geçerse, hiçbir ödeme yapmanız gerekmez. Komisyonu kiracı adayı öder.
Yasal düzenlemedeki değişiklikten önce, emlakçıların kiraya verenler adına daire aracılığı yapması, ancak sözleşme imzalandığında emlakçı ücretini kiracının ödemesi yaygındı. Kiracıları masraflardan kurtarmak amacıyla yasa koyucu, kanun değişikliğiyle sipariş veren ilkesini getirdi. O zamandan beri basit kural geçerlidir: Emlakçıyı görevlendiren, ücretini de öder.
Tüm özel kiralamalarda sipariş veren ilkesi
Bir emlakçının dahil olduğu tüm konut kiralamalarında sipariş veren ilkesi uygulanır. Buna daireler ve evler dahildir. Ancak ticari kiralamalarda ve taşınmazların alım satımında uygulanmaz. Bununla birlikte kiralanan taşınmaz, ticari alanlarla bir dairenin birleşiminden oluşuyorsa, emlakçı aracılığıyla yapılan kiralamalarda da sipariş veren ilkesi geçerlidir.
Sipariş veren ilkesi: “Emlakçı görevlendirmek” ne anlama gelir?
Sipariş veren ilkesi bir görevlendirmeye bağlıdır. Yalnızca emlakçıyı siz görevlendirirseniz daha sonra emlakçı ücreti ödemek zorunda kalırsınız. WoVermRG § 2, fıkra 2, cümle 2’de şöyle denir:
„Aracılık sözleşmesi metin biçiminde yapılmalıdır.“
Bu şu anlama gelir: Sözlü görevlendirmeler veya el sıkışma anlaşmaları geçerli değildir. En azından e-posta veya faks olarak ilettiğiniz yazılı bir görevlendirme bulunmalıdır. Mektup veya imzalı bir belge şeklindeki yazılı biçim de mümkündür.
Metin biçimi mevcut değilse emlakçı bir ücrete dayanamaz. İlgili faturaları ödemek zorunda değilsiniz.
Kiralık bir dairenin aracılığında emlakçı komisyonu ne kadar?
Emlakçının komisyonu müşterisine bağlıdır. Kiracı adayıysanız şu kurallar geçerlidir:
- Bir dairenin veya kiralık evin aracılığına ilişkin komisyon, iki aylık net soğuk kira artı KDV ile sınırlandırılmıştır.
- Kademeli kira söz konusuysa, ilk yıl için kararlaştırılan kira hesaplama esasını oluşturur.
- Kararlaştırılan kira, yerel karşılaştırılabilir kirayı yüzde 20’den fazla aşıyorsa, karşılaştırılabilir kira hesaplama esası olarak kabul edilir.
Her durumda emlakçı sizden ancak kira sözleşmesi onun aracılık faaliyeti sonucunda kurulmuşsa komisyon talep edebilir.
Buna karşılık ev sahibiyseniz farklı hesaplama esasları geçerlidir. Emlakçı sizinle kendi koşullarını müzakere edebilir. Bunlar net kiraya dayanabilir veya aracılık, gösterim randevuları vb. çeşitli bileşenlerden oluşabilir. Bu durumda emlakçı, kira sözleşmesi aracılık etmemiş olsa bile kararlaştırılmış ve başarıya bağlı olmayan hizmetleri faturalandırabilir.
Ancak emlakçı, sipariş veren ilkesinden bağımsız olarak genel olarak aşağıdaki durumlarda sizden ücret talep edemez:
- sosyal konut aracılığı yapıyorsa;
- aracılık edilen konutun kendisi maliki, yöneticisi, kiracısı veya ev sahibiyse ya da bu konutla ekonomik açıdan yakından bağlantılıysa;
- mevcut bir kira sözleşmesi sürdürülüyor, uzatılıyor veya yenileniyorsa.
Kiralama sonrasında emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?
Kural olarak müşteri olarak emlakçıya yalnızca başarı halinde emlakçı ücreti ödersiniz. Aracılık hizmetleri için avans alınması yasak olduğundan, aracı genellikle komisyonunu kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, kendisini görevlendiren tarafa fatura eder.