Маклеры выступают посредниками, когда недвижимость должна сменить владельца. Многие из этих поставщиков услуг также являются контактными лицами для арендодателей и арендаторов. Они помогают своим клиентам найти новых арендаторов или подходящее жильё. За это они взимают комиссионное вознаграждение. Но кто оплачивает комиссию маклеру? Является ли комиссия обязанностью собственника квартиры или потенциального арендатора?
Принцип заказчика при сдаче в аренду
Кто при сдаче жилья в аренду должен платить маклеру, регулируется законом. В Германии с июня 2015 года действует так называемый принцип заказчика. Он закреплён в Законе о регулировании посредничества при аренде жилья (WoVermRG). Кроме того, применяются параграфы 652–654 Гражданского кодекса Германии (BGB).
Принцип заказчика в упрощённой форме означает: платить маклеру должен только тот, кто его нанял. Из этого вытекают четыре возможных варианта:
- Если вы ищете квартиру и обращаетесь к маклеру, который предлагает квартиру от имени арендодателя, вы не должны платить маклерскую комиссию.
- Если вы потенциальный арендатор и нанимаете маклера для поиска квартиры, то в случае успеха вы платите этому поставщику услуг комиссионное вознаграждение.
- Если вы арендодатель и привлекаете маклера для поиска арендатора для вашей квартиры, вы должны нести расходы на услуги маклера. Вы не вправе переложить их на арендатора!
- Если вы арендодатель и маклер связывается с вами, чтобы заключить договор аренды для клиента, вы ничего не должны платить. Комиссию оплачивает потенциальный арендатор.
До законодательного нововведения было принято, что маклеры подыскивали арендатора для арендодателей, однако при заключении договора расходы на услуги маклера нёс арендатор. Чтобы освободить арендаторов от этих расходов, законодатель посредством изменения закона ввёл принцип заказчика. С тех пор действует простое правило: кто нанимает маклера, тот его и оплачивает.
Принцип заказчика при любой частной сдаче жилья в аренду
Принцип заказчика применяется при любой сдаче жилого помещения в аренду, если в сделке участвует маклер. Это включает квартиры и дома. Однако он не применяется к коммерческой аренде, а также к покупке и продаже недвижимости. Если же объект аренды представляет собой сочетание коммерческих помещений с квартирой, при посредничестве маклера также действует принцип заказчика.
Принцип заказчика: что означает «поручить работу маклеру»?
Принцип заказчика связан с поручением. Только если вы поручили работу маклеру, впоследствии вы также обязаны будете заплатить маклерское вознаграждение. В § 2, абз. 2, предложении 2 WoVermRG говорится:
«Договор посредничества должен быть заключён в текстовой форме.»
Это означает: устные поручения или договорённости, скреплённые рукопожатием, не считаются действительными. Должно существовать письменное поручение, переданное вами как минимум по электронной почте или факсу. Также возможна письменная форма в виде письма или подписанного документа.
Если текстовая форма отсутствует, маклер не может требовать вознаграждение. Вы не обязаны оплачивать соответствующие счета.
Каков размер маклерской комиссии при посредничестве при аренде квартиры?
Комиссия маклера зависит от того, кто является его клиентом. Если вы претендуете на аренду, действует следующее:
- Комиссия за посредничество при аренде квартиры или сдаваемого внаём дома ограничена размером двух месячных арендных плат без учёта коммунальных расходов плюс НДС.
- При ступенчатой арендной плате расчётной базой считается согласованная арендная плата за первый год.
- Если согласованная арендная плата более чем на 20 процентов превышает обычную для данного места сопоставимую арендную плату, расчётной базой считается сопоставимая арендная плата.
Во всех случаях маклер может начислить вам комиссию только в том случае, если договор аренды был заключён в результате его посреднической деятельности.
Если же вы являетесь арендодателем, применяются другие расчётные основы. Маклер может согласовать с вами собственные условия. Они могут ориентироваться на арендную плату без учёта коммунальных расходов или состоять из различных компонентов, таких как посредничество, организация просмотров и т. д. В этом случае маклер может выставить счёт даже за согласованные услуги, не зависящие от успешного результата, если он не смог заключить договор аренды.
Однако независимо от принципа заказчика маклер вообще не имеет права взимать с вас плату, если
- он осуществляет посредничество при предоставлении социального жилья;
- он сам является собственником, управляющим, арендатором или арендодателем предоставляемого жилья либо тесно связан с ним в экономическом отношении;
- существующий договор аренды продолжается, продлевается или возобновляется.
Когда после сдачи жилья возникает обязанность уплатить маклерскую комиссию?
Как правило, вы как клиент оплачиваете маклеру вознаграждение только в случае успеха. Поскольку авансовые платежи за посреднические услуги недопустимы, посредник обычно выставляет счёт на свою комиссию после подписания договора аренды той стороне, которая его наняла.