الوسطاء العقاريون هم وسطاء عندما يُراد تغيير مالك عقار. ويعمل العديد من مقدمي هذه الخدمات أيضًا كجهات اتصال للمؤجرين والمستأجرين. وهم يدعمون عملاءهم في البحث عن مستأجرين جدد أو مساكن مناسبة. ويتقاضون مقابل ذلك عمولة. لكن، من يدفع عمولة الوسيط العقاري؟ هل تكون العمولة من مسؤولية مالك الشقة أم المهتم بالاستئجار؟
مبدأ الطالب عند التأجير
يُنظَّم قانونًا من يتعين عليه دفع أتعاب الوسيط عند التأجير. ومنذ يونيو 2015، يسري في ألمانيا ما يسمى بمبدأ الطالب. وهذا المبدأ منصوص عليه في قانون تنظيم وساطة السكن (WoVermRG). وبالإضافة إلى ذلك، تسري المواد 652 إلى 654 من القانون المدني الألماني (BGB).
وبصياغة مبسطة، ينص مبدأ الطالب على ما يلي: لا يتعين دفع أتعاب الوسيط إلا على من كلّفه. وينتج عن ذلك أربعة سيناريوهات محتملة:
- إذا كنتم تبحثون عن شقة واتصلتم بوسيط يعرض شقة نيابةً عن المؤجر، فلا يتعين عليكم دفع عمولة الوسيط.
- إذا كنتم مهتمين بالاستئجار وكلّفتم وسيطًا بالبحث عن شقة، فعليكم دفع عمولة لمقدم الخدمة هذا عند نجاحه.
- إذا كنتم مؤجرين واستعنتم بوسيط لتسويق شقتكم، فيتعين عليكم تحمل تكاليف الوسيط. ولا يجوز لكم تحميلها على المستأجر!
- إذا كنتم مؤجرين واتصل بكم وسيط لإبرام عقد إيجار لأحد عملائه، فلا يتعين عليكم دفع أي شيء. ويدفع العمولةَ المهتمُّ بالاستئجار.
قبل التعديل القانوني، كان من المعتاد أن يقوم الوسطاء بتسويق شقة للمؤجر، بينما كان المستأجر يتحمل عمولة الوسيط عند إبرام العقد. ولإعفاء المستأجرين من التكاليف، استحدث المشرّع مبدأ الطالب من خلال تعديل قانوني. ومنذ ذلك الحين، تسري القاعدة البسيطة التالية: من يكلّف الوسيط يدفع له أيضًا.
مبدأ الطالب في جميع عمليات التأجير الخاصة
يسري مبدأ الطالب على جميع عمليات تأجير المساكن، ما دام هناك وسيط مشارك. ويشمل ذلك الشقق والمنازل. لكنه لا ينطبق على عمليات التأجير التجارية ولا على شراء العقارات وبيعها. أما إذا كان العقار المؤجَّر عبارة عن مزيج من مساحات تجارية وشقة، فيسري أيضًا مبدأ الطالب عند قيام وسيط بالتوسط في التأجير.
مبدأ العميل الدافع: ماذا يعني «تكليف وكيل عقاري»؟
يرتبط مبدأ العميل الدافع بتكليف. ولا يتعين عليكم دفع أتعاب الوكيل العقاري لاحقًا إلا إذا كلفتموه بذلك. وتنص § 2، الفقرة 2، الجملة 2 من WoVermRG على ما يلي:
«يجب أن يكون عقد الوساطة في شكل نصي.»
وهذا يعني أن التكليفات الشفهية أو الاتفاقات بالمصافحة لا تُعتد بها. ويجب أن يكون هناك تكليف خطي أرسلتموه على الأقل عبر البريد الإلكتروني أو الفاكس. كما يمكن أن يكون في شكل كتابي على هيئة رسالة أو مستند موقّع.
في حال عدم توافر الشكل النصي، لا يجوز للوكيل العقاري الاستناد إلى أي أتعاب. ولا يتعين عليكم دفع الفواتير ذات الصلة.
ما قيمة عمولة الوكيل العقاري عند وساطة استئجار شقة؟
تعتمد أتعاب الوكيل العقاري على عميله. وإذا كنتم من المهتمين باستئجار العقار، ينطبق ما يلي:
- تُحدَّد عمولة وساطة استئجار شقة أو منزل مستأجر بحد أقصى يعادل إيجار شهرين صافيين باردين، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
- في حالة الإيجار التدريجي، يُعتد بالإيجار المتفق عليه للسنة الأولى كأساس للحساب.
- إذا تجاوز الإيجار المتفق عليه الإيجار المقارن المعتاد محليًا بأكثر من 20 بالمائة، يُعتد بالإيجار المقارن كأساس للحساب.
في جميع الحالات، لا يجوز للوكيل العقاري أن يحتسب لكم عمولة إلا إذا أُبرم عقد الإيجار نتيجة نشاط الوساطة الذي قام به.
أما إذا كنتم مؤجرين، فتسري أسس حساب أخرى. ويمكن للوكيل العقاري التفاوض معكم على شروط خاصة. وقد تستند هذه الشروط إلى الإيجار الصافي البارد أو تتكون من مكونات مختلفة مثل الوساطة ومواعيد المعاينة وما إلى ذلك. وفي هذه الحالة، يجوز للوكيل العقاري أيضًا أن يفوتر الخدمات المتفق عليها وغير المرتبطة بتحقيق نتيجة، حتى إذا لم ينجح في التوسط لإبرام عقد إيجار.
ومع ذلك، لا يجوز للوكيل العقاري، بصرف النظر عن مبدأ العميل الدافع، أن يفرض عليكم أي رسوم عمومًا إذا
- توسط في توفير سكن اجتماعي؛
- كان هو نفسه مالكًا أو مديرًا أو مستأجرًا أو مؤجرًا للمسكن موضوع الوساطة، أو كان مرتبطًا به ارتباطًا اقتصاديًا وثيقًا؛
- جرى استمرار عقد إيجار قائم أو تمديده أو تجديده.
متى تستحق عمولة الوكيل العقاري بعد التأجير؟
كقاعدة عامة، لا يدفع العميل للوكيل العقاري أتعابًا إلا في حال نجاح الوساطة. وبما أن الدفعات المقدمة مقابل خدمات الوساطة غير مسموح بها، فعادةً ما يرسل الوسيط فاتورة عمولته بعد توقيع عقد الإيجار إلى الطرف الذي كلفه.