Les agents immobiliers jouent le rôle d’intermédiaires lorsqu’un bien immobilier doit changer de propriétaire. Nombre de ces prestataires servent également d’interlocuteurs aux bailleurs et aux locataires. Ils accompagnent leurs clients dans la recherche de nouveaux locataires ou d’un logement adapté. En contrepartie, ils facturent une commission. Mais qui paie les frais d’agence ? La commission est-elle à la charge du propriétaire du logement ou du candidat locataire ?
Le principe du donneur d’ordre lors d’une location
La personne qui doit rémunérer l’agent immobilier lors d’une location est définie par la loi. En Allemagne, le principe dit du donneur d’ordre s’applique depuis juin 2015. Il est ancré dans la loi relative à la réglementation de l’intermédiation de logements (WoVermRG). Les paragraphes 652 à 654 du Code civil allemand (BGB) s’appliquent également.
En termes simples, le principe du donneur d’ordre signifie que seule la personne qui mandate un agent immobilier doit le rémunérer. Quatre scénarios sont donc possibles :
- Si vous recherchez un logement et contactez un agent immobilier qui propose un logement pour le compte du bailleur, vous ne devez payer aucune commission d’agence.
- Si vous êtes candidat locataire et mandatez un agent immobilier pour rechercher un logement, vous lui devez une commission en cas de succès.
- Si vous êtes bailleur et faites appel à un agent immobilier pour louer votre logement, vous devez prendre en charge les frais d’agence. Vous ne pouvez pas les répercuter sur le locataire !
- Si vous êtes bailleur et qu’un agent immobilier vous contacte afin de conclure un contrat de location pour un client, vous n’avez rien à payer. La commission est réglée par le candidat locataire.
Avant la réforme législative, il était courant que les agents immobiliers trouvent un logement pour les bailleurs, tandis que le locataire devait payer les frais d’agence lors de la conclusion du contrat. Afin d’alléger les coûts supportés par les locataires, le législateur a instauré le principe du donneur d’ordre par une modification de la loi. Depuis lors, la règle est simple : la personne qui mandate l’agent immobilier le paie également.
Principe du donneur d’ordre pour toutes les locations privées
Le principe du donneur d’ordre s’applique à toutes les locations de logements lorsqu’un agent immobilier intervient. Cela inclut les appartements et les maisons. Il ne s’applique toutefois pas aux locations commerciales ni à l’achat et à la vente de biens immobiliers. Si le bien loué consiste cependant en un ensemble composé de locaux commerciaux et d’un logement, le principe du donneur d’ordre s’applique également lorsqu’un agent immobilier intervient.
Principe du payeur : que signifie « mandater un agent immobilier » ?
Le principe du payeur est lié à un mandat. Ce n’est que si vous mandatez l’agent immobilier que vous devrez ensuite payer des honoraires d’agence. Le § 2, al. 2, phrase 2 de la WoVermRG dispose :
« Le contrat d’intermédiation doit être établi sous forme textuelle. »
Cela signifie que les mandats verbaux ou les accords conclus par poignée de main ne comptent pas. Un mandat écrit doit exister et avoir été transmis au moins par e-mail ou par fax. La forme écrite est également possible sous forme de lettre ou de document signé.
En l’absence de forme textuelle, l’agent immobilier ne peut pas invoquer le droit à des honoraires. Vous n’êtes pas tenu de payer les factures correspondantes.
Quel est le montant de la commission d’agence pour l’intermédiation d’un logement locatif ?
Les honoraires de l’agent immobilier dépendent de son client. Si vous êtes candidat à la location, les règles suivantes s’appliquent :
- La commission pour l’intermédiation d’un logement ou d’une maison à louer est plafonnée à deux loyers mensuels hors charges, auxquels s’ajoute la TVA.
- En cas de loyer progressif, le loyer convenu pour la première année sert de base de calcul.
- Si le loyer convenu dépasse de plus de 20 % le loyer comparatif habituel dans la localité, ce dernier sert de base de calcul.
Dans tous les cas, l’agent immobilier ne peut vous facturer des honoraires que si le contrat de location a été conclu grâce à son activité d’intermédiation.
En revanche, si vous êtes bailleur, d’autres bases de calcul s’appliquent. L’agent immobilier peut négocier avec vous ses propres conditions. Celles-ci peuvent être fondées sur le loyer hors charges ou se composer de différents éléments tels que l’intermédiation, les visites, etc. Dans ce cas, l’agent immobilier peut même facturer des prestations convenues et non liées au succès, même s’il n’a pas intermédié de contrat de location.
Toutefois, indépendamment du principe du payeur, l’agent immobilier ne peut en général vous facturer aucun frais lorsqu’
- il intermédié des logements sociaux ;
- il est lui-même propriétaire, administrateur, locataire ou bailleur du logement intermédié, ou entretient avec celui-ci des liens économiques étroits ;
- un contrat de location existant est poursuivi, prolongé ou renouvelé.
Quand les honoraires d’agence deviennent-ils exigibles après la location ?
En règle générale, en tant que client, vous ne payez des honoraires d’agence à l’agent immobilier qu’en cas de succès. Les avances pour des prestations d’intermédiation étant interdites, l’intermédiaire facture habituellement sa commission, après la signature du contrat de location, à la partie qui l’a mandaté.