Маклери є посередниками, коли нерухомість має змінити власника. Багато таких постачальників послуг також виступають контактними особами для орендодавців та орендарів. Вони підтримують своїх клієнтів у пошуку нових орендарів або відповідного житла. За це вони нараховують комісійну винагороду. Але хто сплачує маклерську винагороду? Чи є комісія справою власника квартири або потенційного орендаря?
Принцип замовника під час здавання в оренду
Хто має сплачувати маклеру під час здавання в оренду, врегульовано законом. У Німеччині з червня 2015 року діє так званий принцип замовника. Він закріплений у Законі про регулювання посередництва житла (WoVermRG). Додатково застосовуються параграфи 652–654 Цивільного кодексу Німеччини (BGB).
Спрощено принцип замовника означає: лише той, хто доручає роботу маклеру, має його оплачувати. З цього випливають чотири можливі варіанти:
- Якщо ви шукаєте квартиру та звертаєтеся до маклера, який пропонує квартиру від імені орендодавця, ви не повинні сплачувати маклерську комісію.
- Якщо ви є потенційним орендарем і доручаєте маклеру пошук квартири, у разі успіху ви сплачуєте цьому постачальнику послуг комісійну винагороду.
- Якщо ви є орендодавцем і залучаєте маклера для посередництва щодо вашої квартири, ви повинні нести витрати на маклера. Ви не маєте права перекладати їх на орендаря!
- Якщо ви є орендодавцем і маклер звертається до вас, щоб укласти договір оренди для клієнта, ви нічого не повинні сплачувати. Комісію сплачує потенційний орендар.
До законодавчого нововведення було прийнято, що маклери посередницьки здавали квартиру для орендодавців, однак під час укладення договору орендар мав сплачувати маклерську винагороду. Щоб звільнити орендарів від витрат, законодавець шляхом зміни закону запровадив принцип замовника. Відтоді діє просте правило: хто доручає роботу маклеру, той його й оплачує.
Принцип замовника для всіх приватних оренд
Принцип замовника застосовується до всіх випадків здавання житла в оренду, якщо в цьому бере участь маклер. Це охоплює квартири та будинки. Однак він не застосовується до комерційної оренди, а також до купівлі та продажу нерухомості. Якщо ж об’єкт оренди є поєднанням комерційних приміщень із квартирою, під час посередництва маклера також діє принцип замовника.
Принцип замовника: що означає «доручити роботу маклеру»?
Принцип замовника пов’язаний із дорученням. Лише якщо ви доручили роботу маклеру, згодом ви також повинні будете сплатити маклерську комісію. У § 2, абз. 2, реченні 2 WoVermRG зазначено:
«Посередницький договір має бути укладений у текстовій формі.»
Це означає: усні доручення або домовленості, скріплені рукостисканням, не враховуються. Має бути письмове доручення, яке ви принаймні передали електронною поштою або факсом. Також можлива письмова форма у вигляді листа або підписаного документа.
Якщо текстової форми немає, маклер не може вимагати комісію. Ви не зобов’язані сплачувати відповідні рахунки.
Який розмір маклерської комісії за посередництво під час оренди квартири?
Розмір винагороди маклера залежить від його клієнта. Якщо ви претендент на оренду, діє таке:
- Комісія за посередництво під час оренди квартири або орендованого будинку обмежена двома місячними орендними платами без комунальних витрат плюс ПДВ.
- У разі ступінчастої орендної плати узгоджена орендна плата за перший рік є основою для розрахунку.
- Якщо узгоджена орендна плата більш ніж на 20 відсотків перевищує звичайну для цієї місцевості порівняльну орендну плату, основою для розрахунку вважається порівняльна орендна плата.
У всіх випадках маклер може нарахувати вам комісію лише тоді, коли договір оренди було укладено завдяки його посередницькій діяльності.
Якщо ж ви орендодавець, діють інші основи для розрахунку. Маклер може домовитися з вами про індивідуальні умови. Вони можуть орієнтуватися на орендну плату без комунальних витрат або складатися з різних компонентів, таких як посередництво, проведення оглядів тощо. У цьому випадку маклер може виставити рахунок навіть за узгоджені послуги, не пов’язані з досягненням результату, якщо він не посередницьким шляхом уклав договір оренди.
Однак незалежно від принципу замовника маклер загалом не має права стягувати з вас жодних комісій, якщо
- він здійснює посередництво щодо соціального житла;
- він сам є власником, управителем, орендарем або орендодавцем житла, щодо якого здійснюється посередництво, або має з ним тісний економічний зв’язок;
- чинний договір оренди продовжується, подовжується або поновлюється.
Коли маклерська комісія підлягає сплаті після здачі в оренду?
Як правило, як клієнт ви сплачуєте маклеру комісію лише в разі успіху. Оскільки авансові платежі за посередницькі послуги заборонені, посередник зазвичай виставляє рахунок за свою комісію після підписання договору оренди стороні, яка його найняла.