Gli agenti immobiliari fungono da intermediari quando un immobile deve cambiare proprietario. Molti di questi prestatori di servizi operano anche come interlocutori per locatori e conduttori. Supportano i loro clienti nella ricerca di nuovi inquilini o di un’abitazione adeguata. Per questo calcolano una provvigione. Ma chi paga la provvigione dell’agenzia? La provvigione è a carico del proprietario dell’abitazione o del potenziale inquilino?
Il principio del committente nella locazione
Chi deve pagare l’agente immobiliare in caso di locazione è disciplinato dalla legge. In Germania dal giugno 2015 vige il cosiddetto principio del committente. Esso è sancito nella Legge sulla regolamentazione dell’intermediazione abitativa (WoVermRG). Si applicano inoltre i paragrafi da 652 a 654 del Codice civile tedesco (BGB).
Il principio del committente, in parole semplici, stabilisce: solo chi incarica un agente immobiliare deve anche pagarlo. Ne derivano quattro possibili situazioni:
- Se state cercando un’abitazione e contattate un agente immobiliare che offre un’abitazione per conto del locatore, non dovete pagare alcuna provvigione.
- Se siete interessati a una locazione e incaricate un agente immobiliare di cercare un’abitazione, in caso di successo pagate una provvigione a questo prestatore di servizi.
- Se siete locatori e incaricate un agente immobiliare di intermediare la vostra abitazione, dovete sostenere i costi dell’agenzia. Non potete trasferirli al conduttore!
- Se siete locatori e un agente immobiliare vi contatta per realizzare un contratto di locazione per un cliente, non dovete pagare nulla. La provvigione viene pagata dal potenziale inquilino.
Prima della nuova disciplina legislativa era consuetudine che gli agenti immobiliari intermediassero un’abitazione per conto dei locatori, mentre il conduttore doveva sostenere la provvigione al momento della conclusione del contratto. Per sgravare i conduttori dai costi, il legislatore aveva introdotto il principio del committente con una modifica legislativa. Da allora vale la regola semplice: chi incarica l’agente immobiliare lo paga.
Principio del committente per tutte le locazioni private
Il principio del committente si applica a tutte le locazioni di abitazioni, purché sia coinvolto un agente immobiliare. Ciò include appartamenti e case. Tuttavia, non si applica alle locazioni commerciali né all’acquisto e alla vendita di immobili. Se però l’oggetto della locazione consiste in una combinazione di locali commerciali e un’abitazione, anche in caso di intermediazione da parte di un agente immobiliare si applica il principio del committente.
Principio del committente: cosa significa «incaricare un agente immobiliare»?
Il principio del committente è legato a un incarico. Solo se incaricate l’agente immobiliare, in seguito dovrete pagare anche una provvigione. Il § 2, comma 2, frase 2 WoVermRG recita:
«Il contratto di intermediazione deve avere forma testuale.»
Ciò significa: gli incarichi orali o gli accordi stretti con una semplice stretta di mano non sono validi. Deve esserci un incarico scritto, trasmesso almeno via e-mail o fax. È inoltre possibile la forma scritta tramite lettera o documento firmato.
In assenza della forma testuale, l’agente immobiliare non può rivendicare alcuna provvigione. Non siete tenuti a pagare le relative fatture.
A quanto ammonta la provvigione dell’agente immobiliare per l’intermediazione di un appartamento in affitto?
La provvigione dell’agente dipende dal suo cliente. Se siete interessati a prendere in affitto un immobile, vale quanto segue:
- La provvigione per l’intermediazione di un appartamento o di una casa in affitto è limitata a due mensilità nette, oltre all’IVA.
- In caso di canone a scaglioni, il canone concordato per il primo anno costituisce la base di calcolo.
- Se il canone concordato supera di oltre il 20 per cento il canone comparabile abituale nella zona, la base di calcolo è costituita dal canone comparabile.
In tutti i casi, l’agente immobiliare può addebitarvi una provvigione solo se il contratto di locazione è stato concluso grazie alla sua attività di intermediazione.
Se invece siete proprietari, si applicano altre basi di calcolo. L’agente immobiliare può negoziare con voi condizioni proprie. Queste possono basarsi sul canone netto oppure essere composte da diverse componenti, come intermediazione, appuntamenti per le visite ecc. In questo caso, l’agente immobiliare può persino fatturare prestazioni concordate e non basate sul successo anche se non ha intermediato alcun contratto di locazione.
Tuttavia, indipendentemente dal principio del committente, l’agente immobiliare non può in generale addebitarvi alcuna provvigione se
- intermedia alloggi di edilizia sociale;
- è egli stesso proprietario, amministratore, inquilino o locatore dell’alloggio oggetto dell’intermediazione, oppure è economicamente strettamente legato a quest’ultimo;
- un contratto di locazione esistente viene proseguito, prorogato o rinnovato.
Quando è dovuta la provvigione dell’agente immobiliare dopo la locazione?
Di norma, in qualità di cliente, pagate all’agente immobiliare una provvigione solo in caso di successo. Poiché gli acconti per prestazioni di intermediazione non sono consentiti, l’intermediario fattura solitamente la propria provvigione, dopo la firma del contratto di locazione, alla parte che gli ha conferito l’incarico.