Los agentes inmobiliarios actúan como intermediarios cuando una propiedad va a cambiar de propietario. Muchos de estos proveedores de servicios también sirven de contacto para arrendadores y arrendatarios. Ayudan a sus clientes a buscar nuevos inquilinos o una vivienda adecuada. Por ello cobran una comisión. Pero ¿quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria? ¿La comisión corresponde al propietario de la vivienda o al interesado en alquilarla?
El principio de quien encarga en un alquiler
La ley regula quién debe pagar al agente inmobiliario en un alquiler. En Alemania se aplica desde junio de 2015 el llamado principio de quien encarga. Este está establecido en la Ley para la regulación de la intermediación de viviendas (WoVermRG). Además, son aplicables los artículos 652 a 654 del Código Civil alemán (BGB).
El principio de quien encarga significa, simplificando: solo quien encarga a un agente inmobiliario también debe pagarle. De ello se derivan cuatro posibles situaciones:
- Si está buscando una vivienda y contacta con un agente inmobiliario que ofrece una vivienda por encargo del arrendador, no tiene que pagar ninguna comisión inmobiliaria.
- Si está interesado en alquilar y encarga a un agente inmobiliario la búsqueda de una vivienda, deberá pagar una comisión a este proveedor de servicios si tiene éxito.
- Si es arrendador y contrata a un agente inmobiliario para intermediar en el alquiler de su vivienda, debe asumir los costes de la agencia inmobiliaria. ¡No puede repercutirlos al arrendatario!
- Si es arrendador y un agente inmobiliario se pone en contacto con usted para formalizar un contrato de alquiler para un cliente, no tiene que pagar nada. La comisión la paga el interesado en alquilar.
Antes de la nueva regulación legal, era habitual que los agentes inmobiliarios intermediaran viviendas para los arrendadores, pero que el arrendatario tuviera que pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria al formalizar el contrato. Para aliviar a los arrendatarios de estos costes, el legislador introdujo el principio de quien encarga mediante una modificación legislativa. Desde entonces se aplica la regla sencilla: quien encarga al agente inmobiliario también le paga.
Principio de quien encarga en todos los alquileres privados
El principio de quien encarga se aplica a todos los alquileres de viviendas siempre que intervenga un agente inmobiliario. Esto incluye viviendas y casas. Sin embargo, no se aplica a los alquileres comerciales ni a la compra y venta de inmuebles. No obstante, si el objeto del alquiler es una combinación de espacios comerciales con una vivienda, el principio de quien encarga también se aplica cuando la intermediación la realiza un agente inmobiliario.
Principio de quien encarga: ¿Qué significa «encargar a un agente inmobiliario»?
El principio de quien encarga está vinculado a un encargo. Solo si encarga al agente inmobiliario, deberá pagar posteriormente una comisión inmobiliaria. En el § 2, apdo. 2, frase 2 de la WoVermRG se establece:
«El contrato de intermediación debe constar en forma de texto.»
Esto significa que los encargos verbales o los acuerdos de palabra no cuentan. Debe existir un encargo por escrito que haya transmitido al menos por correo electrónico o fax. También es posible la forma escrita mediante una carta o un documento firmado.
Si no existe forma de texto, el agente inmobiliario no puede reclamar una comisión. No está obligado a pagar las facturas correspondientes.
¿A cuánto asciende la comisión inmobiliaria por la intermediación de un inmueble de alquiler?
Los honorarios del agente inmobiliario dependen de quién sea su cliente. Si usted es una persona interesada en alquilar, se aplica lo siguiente:
- La comisión por intermediar en el alquiler de una vivienda o una casa de alquiler está limitada a dos alquileres mensuales netos en frío más el IVA.
- En caso de un alquiler escalonado, el alquiler acordado para el primer año sirve como base de cálculo.
- Si el alquiler acordado supera en más de un 20 por ciento el alquiler comparativo habitual en la localidad, el alquiler comparativo sirve como base de cálculo.
En todos los casos, el agente inmobiliario solo puede cobrarle una comisión si el contrato de alquiler se ha celebrado gracias a su actividad de intermediación.
Si, por el contrario, usted es el arrendador, se aplican otras bases de cálculo. El agente inmobiliario puede negociar con usted sus propias condiciones. Estas pueden orientarse al alquiler neto en frío o componerse de distintos elementos, como la intermediación, las citas para visitas, etc. En este caso, el agente inmobiliario puede incluso facturar servicios acordados y no basados en el éxito aunque no haya intermediado ningún contrato de alquiler.
Sin embargo, independientemente del principio de quien encarga, el agente inmobiliario no puede cobrarle ninguna comisión si
- intermedia viviendas sociales;
- él mismo es propietario, administrador, inquilino o arrendador del inmueble residencial intermediado, o está estrechamente vinculado económicamente con este;
- se continúa, prorroga o renueva un contrato de alquiler existente.
¿Cuándo vence la comisión inmobiliaria después del alquiler?
Por regla general, como cliente solo paga al agente inmobiliario una comisión en caso de éxito. Dado que los anticipos por servicios de intermediación no están permitidos, el intermediario suele facturar su comisión, después de la firma del contrato de alquiler, a la parte que lo contrató.