Pośrednicy są mediatorami, gdy nieruchomość ma zmienić właściciela. Wielu z tych usługodawców działa również jako osoby kontaktowe dla wynajmujących i najemców. Wspierają swoich klientów w poszukiwaniu nowych najemców lub odpowiedniej powierzchni mieszkalnej. Pobierają za to prowizję. Kto jednak płaci prowizję pośrednika? Czy prowizja jest sprawą właściciela mieszkania czy osoby zainteresowanej wynajmem?
Zasada zlecającego przy wynajmie
Kto podczas wynajmu musi zapłacić pośrednikowi, jest uregulowane ustawowo. W Niemczech od czerwca 2015 roku obowiązuje tak zwana zasada zlecającego. Jest ona zapisana w ustawie regulującej pośrednictwo w wynajmie mieszkań (WoVermRG). Ponadto zastosowanie mają paragrafy 652–654 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).
Zasada zlecającego w uproszczeniu oznacza: tylko ten, kto zleca usługę pośrednikowi, musi mu również zapłacić. Wynikają z tego cztery możliwe sytuacje:
- Jeśli szukają Państwo mieszkania i kontaktują się z pośrednikiem, który oferuje mieszkanie w imieniu wynajmującego, nie muszą Państwo płacić prowizji pośrednika.
- Jeśli są Państwo osobą zainteresowaną wynajmem i zlecają pośrednikowi poszukiwanie mieszkania, w przypadku sukcesu płacą Państwo temu usługodawcy prowizję.
- Jeśli są Państwo wynajmującym i angażują pośrednika, aby pośredniczył w wynajmie Państwa mieszkania, muszą Państwo ponieść koszty pośrednictwa. Nie wolno przerzucać ich na najemcę!
- Jeśli są Państwo wynajmującym, a pośrednik kontaktuje się z Państwem, aby zrealizować umowę najmu dla klienta, nie muszą Państwo nic płacić. Prowizję uiszcza osoba zainteresowana wynajmem.
Przed ustawową zmianą przepisów powszechne było, że pośrednicy pośredniczyli w wynajmie mieszkania dla wynajmujących, jednak przy zawarciu umowy to najemca musiał ponosić opłatę dla pośrednika. Aby odciążyć najemców od kosztów, ustawodawca wprowadził zasadę zlecającego poprzez zmianę ustawy. Od tego czasu obowiązuje prosta zasada: kto zleca usługę pośrednikowi, ten również mu płaci.
Zasada zlecającego przy wszystkich prywatnych wynajmach
Zasada zlecającego ma zastosowanie do wszystkich wynajmów powierzchni mieszkalnej, o ile uczestniczy w nich pośrednik. Obejmuje to mieszkania i domy. Nie ma jednak zastosowania przy wynajmie komercyjnym ani przy kupnie i sprzedaży nieruchomości. Jeśli jednak przedmiot najmu stanowi połączenie pomieszczeń komercyjnych z mieszkaniem, również w przypadku pośrednictwa przez pośrednika obowiązuje zasada zlecającego.
Zasada „Bestellerprinzip”: Co oznacza „zlecenie pośrednikowi”?
Zasada „Bestellerprinzip” jest powiązana ze zleceniem. Tylko jeśli zlecą Państwo usługę pośrednikowi, będą Państwo później zobowiązani do uiszczenia opłaty dla pośrednika. W § 2 ust. 2 zd. 2 WoVermRG stwierdza się:
„Umowa pośrednictwa wymaga formy tekstowej.”
Oznacza to, że ustne zlecenia ani ustalenia przypieczętowane uściskiem dłoni nie są uznawane. Musi istnieć pisemne zlecenie, które zostało przekazane przynajmniej w formie wiadomości e-mail lub faksu. Możliwa jest również forma pisemna w postaci listu lub podpisanego dokumentu.
Jeśli nie zachowano formy tekstowej, pośrednik nie może powoływać się na prawo do wynagrodzenia. Nie muszą Państwo opłacać odpowiednich rachunków.
Jak wysoka jest prowizja pośrednika za pośrednictwo w wynajmie mieszkania?
Wysokość prowizji pośrednika zależy od tego, kto jest jego klientem. Jeśli są Państwo zainteresowanymi najemcami, obowiązuje:
- Prowizja za pośrednictwo w wynajmie mieszkania lub domu na wynajem jest ograniczona do wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu netto, powiększonego o podatek VAT.
- W przypadku czynszu stopniowanego podstawę obliczeń stanowi uzgodniony czynsz za pierwszy rok.
- Jeżeli uzgodniony czynsz przekracza lokalny porównywalny czynsz o więcej niż 20 procent, podstawę obliczeń stanowi czynsz porównywalny.
We wszystkich przypadkach pośrednik może naliczyć Państwu prowizję tylko wtedy, gdy umowa najmu została zawarta w wyniku jego działalności pośredniczącej.
Jeśli natomiast są Państwo wynajmującymi, obowiązują inne podstawy obliczeń. Pośrednik może negocjować z Państwem własne warunki. Mogą one być uzależnione od czynszu netto lub składać się z różnych elementów, takich jak pośrednictwo, terminy oględzin itp. W takim przypadku pośrednik może rozliczać uzgodnione usługi niezależne od osiągnięcia sukcesu również wtedy, gdy nie doprowadził do zawarcia umowy najmu.
Niezależnie od zasady „Bestellerprinzip” pośrednik nie może jednak zasadniczo pobierać od Państwa żadnych opłat, jeśli
- pośredniczy w wynajmie lokalu socjalnego;
- sam jest właścicielem, zarządcą, najemcą lub wynajmującym pośredniczonego lokalu mieszkalnego albo jest z nim ściśle powiązany gospodarczo;
- istniejąca umowa najmu jest kontynuowana, przedłużana lub odnawiana.
Kiedy prowizja pośrednika staje się wymagalna po wynajmie?
Z reguły jako klient płacą Państwo pośrednikowi wynagrodzenie tylko w przypadku pomyślnego zakończenia transakcji. Ponieważ zaliczki na usługi pośrednictwa są niedopuszczalne, pośrednik zazwyczaj wystawia prowizję stronie, która go zleciła, po podpisaniu umowy najmu.