Bezit u een droomwoning? Heeft u deze verhuurd? Wilt u er nu zelf wonen of de woonruimte ter beschikking stellen aan een naaste verwant? Dan is een opzegging wegens dringend eigen gebruik de juiste weg.
Door een opzegging wegens dringend eigen gebruik kunt u verhuurde woningen en huizen weer voor uzelf bruikbaar maken. Er zijn echter juridische obstakels. Bij een opzegging wegens dringend eigen gebruik moet u dan ook met veel details rekening houden. Anders dreigt uw verzoek nietig te worden en houdt het bij een juridisch geschil geen stand.
Niet elke wens om de woonruimte weer van de huurder over te nemen, is gerechtvaardigd. In deze gids leest u wanneer u wegens dringend eigen gebruik kunt opzeggen, wie de begunstigde persoon kan zijn en aan welke eisen u moet voldoen.
Wanneer is een opzegging wegens dringend eigen gebruik gerechtvaardigd?
Het huurrecht in Duitsland is huurdervriendelijk. Verhuurders kunnen een huurovereenkomst echter voortijdig beëindigen als zij daarvoor een „gerechtvaardigd belang“ hebben. Deze mogelijkheid is vastgelegd in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). In § 573 BGB wordt dringend eigen gebruik als een van drie redenen genoemd.
Voor wie mogen verhuurders dringend eigen gebruik aanvoeren?
Van een dergelijk gerechtvaardigd belang kan sprake zijn wanneer de verhuurder de woonruimte zelf of voor een naaste verwant wil gebruiken. Hij kan de woonruimte echter niet voor alle personen en om alle redenen opeisen.
De verhuurder kan dringend eigen gebruik aanvoeren voor zichzelf of voor een persoon die tot zijn huishouden behoort. Daaronder vallen bijvoorbeeld in het huishouden wonende vak krachten voor de zorg of individuele intensieve begeleiding van zwaar gehandicapten.
Ook kan de verhuurder de woning of het huis voor verwanten opeisen. Daaronder vallen volgens de geldende rechtsopvatting of uitspraken van de hoogste rechter:
- kinderen en ouders,
- grootouders en kleinkinderen,
- broers en zussen,
- stiefkinderen, neven en nichten.
Voor andere personen, ook verdere verwanten, voormalige echtgenoten of aanverwanten, evenals vrienden en kennissen, is dringend eigen gebruik doorgaans niet mogelijk. Daarop kunnen echter gerechtvaardigde uitzonderingen bestaan als de verhuurder kan aantonen dat hij een zeer hecht en intensief contact met deze personen heeft.
Een uitvoerige motivering is vereist
Het is niet voldoende om de woning simpelweg ter beschikking te stellen aan een andere persoon om willen. De verhuurder moet een daadwerkelijke behoefte aantonen. Hij moet tegenover de huurder motiveren waarom precies hijzelf of de genoemde persoon in deze woning moet gaan wonen. Als hij meerdere woningen bezit, moet bovendien precies worden beschreven waarom het juist de woning van de huurder moet zijn. Tot slot moet de verhuurder ook toelichten waarom de woning absoluut op het genoemde tijdstip nodig is.
Typische redenen voor een opzegging wegens eigen gebruik kunnen bijvoorbeeld zijn:
- Een volwassen kind wil het ouderlijk huis verlaten en een eigen woning betrekken.
- Na de scheiding wil de eigenaar een kleine woning betrekken.
- De ouders doen hun huis van de hand en hebben vanwege hun leeftijd een kleinere woning nodig.
- De dochter verwacht een kind en heeft meer woonruimte nodig.
- De kleinzoon trouwt en heeft voor het stichten van een gezin een woning nodig.
- De verhuurder verhuist om beroepsredenen en heeft op de plaats van bestemming een woning die hij wil betrekken.
Rechtspersonen als verhuurder hebben geen mogelijkheid
De wet maakt onderscheid tussen natuurlijke personen en rechtspersonen. Terwijl een particuliere verhuurder eigen gebruik kan aanmelden, is dit voor rechtspersonen uitgesloten.
Er geldt een uitzondering: als de verhuurders een vennootschap naar burgerlijk recht zijn, zoals een gemeenschap van erfgenamen, is een dergelijke opzegging mogelijk. In zo’n geval is de precieze constellatie van de personenvennootschap echter doorslaggevend.
De vorm van de opzegging wegens eigen gebruik
De opzegging wegens eigen gebruik moet schriftelijk gebeuren. In de brief moet de verhuurder de reden van het eigen gebruik, de naam van de begunstigde persoon en de datum waarop de overeenkomst eindigt vermelden. Daarbij moet hij zijn aanspraak uitvoerig en begrijpelijk motiveren. De motivering moet een juridische beoordeling kunnen doorstaan en zeer nauwgezet zijn uitgewerkt.
Deze termijnen gelden
Bij de opzegtermijn is de verhuurder gebonden aan de wettelijke voorschriften. Dat betekent:
- Bij een huurperiode van maximaal vijf jaar moet een opzegtermijn van drie maanden in acht worden genomen.
- Bij een huurperiode van meer dan vijf jaar moet een opzegtermijn van zes maanden in acht worden genomen.
- Bij een huurperiode van meer dan acht jaar moet een opzegtermijn van negen maanden in acht worden genomen.
Let op: Daarnaast moet de verhuurder een blokkeringsperiode van drie jaar in acht nemen. In sommige deelstaten kan deze termijn afwijkend zijn vastgesteld.
Dat betekent: De verhuurder mag Niet eenzijdig op grond van eigen behoefte opzeggen vanaf het begin van de huurovereenkomst tot het einde van de blokkeringsperiode. Een voortijdige beëindiging van de huurverhouding zou onrechtmatig zijn.
De aanbiedingsplicht van de verhuurder
Als de verhuurder meerdere woningen of huizen verhuurt, kan voor hem een aanbiedingsplicht gelden. Omdat de eigen behoefte niet algemeen, maar voor een bepaalde woning geldt, heeft dat gevolgen. Hij moet zijn huurder een van zijn andere woningen aanbieden, voor zover deze vóór het einde van de huurverhouding vrijkomt en vergelijkbaar is.
Wat gebeurt er als de opzeggingsgrond vervalt?
Een bijzondere situatie doet zich voor wanneer de reden voor de eigen behoefte na het uitspreken van de opzegging vervalt. In dat geval is de verhuurder verplicht de huurder van de nieuwe situatie op de hoogte te stellen. Deze kan instemmen met een voortzetting van de huurverhouding.
Wanneer is een opzegging wegens eigen behoefte ongegrond of misbruik van recht?
Verhuurders moeten een goede onderbouwing hebben om eigen behoefte aan te voeren. Als er geen toereikende reden is, leidt dat tot een ongegronde of zelfs onrechtmatige opzegging. Handelt de verhuurder opzettelijk, dan kan er zelfs sprake zijn van een strafbaar feit. Opzegging wegens eigen behoefte is in de volgende gevallen niet mogelijk:
- De opzegging bevat geen of een onvoldoende motivering.
- De behoefte komt niet overeen met de woonomstandigheden. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer het gezin van een kind in een woning van 40 m² of een uitwonend kind in een woning van 120 m² zou moeten intrekken. Een dergelijk geval is ook mogelijk wanneer de begunstigde persoon een loopbeperking heeft, maar voor de woning te voet naar de vierde verdieping zou moeten gaan.
- De motivering is voorgewend. Als er geen eigen behoefte bestaat, geldt dit als een strafbare handeling en contractbreuk. De huurder kan schadevergoeding eisen.
- De verhuurder heeft gelijkwaardige vrije woningen. Als hij desondanks de verhuurde woonruimte opeist, is sprake van misbruik van recht bij de opzegging.
- Er bestaat slechts tijdelijk eigen behoefte. Als de begunstigde persoon de woning niet permanent nodig heeft, geldt dit niet als eigen behoefte. Dit is bijvoorbeeld ook mogelijk bij slechts incidentele overnachtingen of bij een voorzienbaar kortdurend gebruik van de woning.
- Er is sprake van eigen behoefte in strijd met de goede trouw. Dat is het geval wanneer de verhuurder al vóór het sluiten van de huurovereenkomst de toekomstige behoefte kende. Want als de eigen behoefte niet pas tijdens het Wanneer de huurovereenkomst tot stand is gekomen, wordt deze nietig. Dit punt kan betwist worden en onderwerp van juridische geschillen worden. Verhuurders wordt aangeraden om in geval van twijfel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten.
Wat kunnen huurders doen tegen opzegging wegens dringend eigen gebruik?
Huurders moeten de motivering zorgvuldig controleren. Deze is namelijk vaak inhoudelijk niet voldoende of juridisch ontoereikend. In ieder geval is het mogelijk om twee maanden vóór het einde van de huurovereenkomst schriftelijk bezwaar te maken tegen de opzegging.
Bijzonder schrijnend geval als afwijzing
De huurder heeft bovendien de mogelijkheid om een bijzonder schrijnend geval aan te voeren volgens § 574 BGB. Daarmee kan de opzegging mogelijk worden voorkomen. Net als bij de opzegging wegens dringend eigen gebruik moet de situatie echter zeer goed worden gemotiveerd. Mogelijke schrijnende gevallen kunnen zijn:
- De huurder is ernstig ziek of zeer oud en van hem kan niet worden verlangd dat hij verhuist.
- Er is sprake van een zwangerschap die een verhuizing momenteel uitsluit.
- Er kan ook sprake zijn van een bijzonder schrijnend geval als een huurovereenkomst al zeer veel jaren bestaat. Hier is een beoordeling per individueel geval vereist.
Opzegging wegens dringend eigen gebruik: wat gebeurt er bij een geschil?
Vaak hebben verhuurder en huurder tegengestelde belangen. Enerzijds moet de woonruimte anders worden gebruikt. Anderzijds staat daar de verplichting om te verhuizen tegenover. Beide partijen kunnen hierover snel in conflict raken.
Als verhuurder en huurder het niet eens kunnen worden, is juridische begeleiding zinvol. Zowel de opzegging als het bezwaar moeten tijdig en voldoende gemotiveerd zijn. Met behulp van huurders- of verhuurdersverenigingen en gespecialiseerde advocaten kan de situatie worden opgehelderd. In geval van twijfel moet een rechtbank beslissen over de toelaatbaarheid van de opzegging wegens dringend eigen gebruik.