У вас есть недвижимость мечты? Вы сдавали её в аренду? Хотите теперь жить в ней самостоятельно или предоставить жилое помещение близкому родственнику? Тогда расторжение договора в связи с личной потребностью — правильный путь.
Расторгнув договор из-за личной потребности, вы можете снова использовать сданные в аренду квартиры и дома для себя. Однако существуют юридические препятствия. При таком расторжении необходимо учитывать множество деталей. В противном случае ваше требование может быть признано недействительным и не устоит в случае судебного спора.
Не любое желание вернуть жилое помещение у арендатора является обоснованным. В этом руководстве вы узнаете, когда можно заявить о расторжении договора в связи с личной потребностью, кто может быть лицом, в пользу которого это делается, и какие требования необходимо соблюдать.
Когда расторжение договора в связи с личной потребностью является обоснованным?
Жилищное право Германии ориентировано на защиту арендаторов. Однако арендодатели могут досрочно прекратить договор аренды, если у них есть «обоснованный интерес». Такая возможность закреплена в Гражданском кодексе Германии (BGB). В § 573 BGB личная потребность указана как одна из трёх причин.
Для кого арендодатели могут заявить о личной потребности?
Такой обоснованный интерес может иметь место, если арендодатель хочет использовать жилое помещение для себя или близкого родственника. Однако он не может потребовать жилое помещение для любых лиц и по любым причинам.
Арендодатель может заявить о личной потребности для себя или лица, входящего в состав его домашнего хозяйства. К ним, например, относятся проживающие в доме специалисты по уходу или индивидуальному уходу за людьми с тяжёлой инвалидностью.
Кроме того, арендодатель может потребовать квартиру или дом для родственников. Согласно действующей судебной практике или решениям высших судов к ним относятся:
- дети и родители,
- бабушки и дедушки, а также внуки,
- братья и сёстры,
- пасынки и падчерицы, племянники и племянницы.
Для других лиц, включая иных родственников, бывших супругов или родственников по браку, а также друзей и знакомых, личная потребность, как правило, невозможна. Однако могут существовать обоснованные исключения, если арендодатель сможет доказать очень тесный и интенсивный контакт с этими лицами.
Необходимо подробное обоснование
Недостаточно просто предоставить недвижимость другому лицу для хотеть. Арендодатель должен доказать фактическую потребность. Он должен объяснить арендатору, почему именно он сам или указанное лицо должны переехать в эту квартиру. Если ему принадлежит несколько объектов недвижимости, необходимо также точно описать, почему речь должна идти именно о квартире арендатора. Наконец, арендодатель должен объяснить, почему квартира нужна именно в указанный момент.
Типичными причинами расторжения договора в связи с личной потребностью могут быть, например:
- Совершеннолетний ребенок хочет съехать из дома и иметь собственную квартиру.
- После расставания собственник хочет переехать в небольшую квартиру.
- Родители продают или освобождают свой дом и по возрасту нуждаются в меньшей квартире.
- Дочь ожидает ребенка и нуждается в большем жилом помещении.
- Внук женится и нуждается в квартире для создания семьи.
- Арендодатель переезжает по профессиональным причинам и хочет заселиться в принадлежащую ему квартиру в месте назначения.
Юридические лица в качестве арендодателей не имеют такой возможности
Закон различает физических и юридических лиц. Если частный арендодатель может заявить о личной потребности, то для юридических лиц это исключено.
Существует исключение: если арендодателями является гражданско-правовое товарищество, например сообщество наследников, такое расторжение договора возможно. Однако в этом случае важна точная структура товарищества.
Форма расторжения договора в связи с личной потребностью
Расторжение договора в связи с личной потребностью должно осуществляться в письменной форме. В письме арендодатель должен указать причину личной потребности, имя лица, в интересах которого осуществляется расторжение, и дату окончания договора. При этом он должен подробно и убедительно обосновать свое требование. Обоснование должно выдерживать юридическую оценку и быть проработано чрезвычайно тщательно.
Действуют следующие сроки
При определении срока уведомления арендодатель связан требованиями закона. Это означает:
- При сроке аренды до пяти лет необходимо соблюдать срок уведомления в три месяца.
- При сроке аренды более пяти лет необходимо соблюдать срок уведомления в шесть месяцев.
- При сроке аренды более восьми лет необходимо соблюдать срок уведомления в девять месяцев.
Внимание: Кроме того, арендодатель должен соблюдать трехлетний запретительный срок. В некоторых федеральных землях этот срок может быть установлен иначе.
Это означает: арендодатель не имеет права Не расторгать договор аренды в одностороннем порядке по причине личной потребности с начала действия договора аренды до окончания срока блокировки. Досрочное прекращение арендных отношений было бы незаконным.
Обязанность арендодателя предложить жильё
Если арендодатель сдаёт в аренду несколько квартир или домов, на него может распространяться обязанность предложить жильё. Поскольку личная потребность относится не ко всему жилью в целом, а к конкретной квартире, это имеет последствия. Он должен предложить своему арендатору одну из других своих квартир, если она освободится до окончания срока аренды и будет сопоставимой.
Что происходит, если основание для расторжения отпадает?
Особая ситуация возникает, если основание для личной потребности отпадает после заявления о расторжении договора. В этом случае арендодатель обязан сообщить арендатору об изменившихся обстоятельствах. Арендатор может согласиться на продолжение арендных отношений.
Когда расторжение по причине личной потребности является необоснованным или злоупотреблением правом?
Арендодатели должны иметь веское обоснование, чтобы заявить о личной потребности. Если достаточное основание отсутствует, это приводит к необоснованному или даже незаконному расторжению с злоупотреблением правом. Если арендодатель действует умышленно, это может быть даже уголовным преступлением. Расторжение по причине личной потребности невозможно в следующих случаях:
- Уведомление о расторжении не содержит обоснования или содержит недостаточное обоснование.
- Потребность не соответствует жилищным условиям. Например, это имеет место, если семья одного из детей должна въехать в квартиру площадью 40 кв. м или съезжающий ребёнок — в квартиру площадью 120 кв. м. Такая ситуация также возможна, если лицо, в интересах которого заявлена потребность, имеет ограниченную способность к передвижению, но для доступа в квартиру ему пришлось бы пешком подниматься на четвёртый этаж.
- Обоснование является фиктивным. Если личной потребности не существует, это считается наказуемым деянием и нарушением договора. Арендатор может потребовать возмещения ущерба.
- У арендодателя имеются свободные квартиры равноценного качества. Если он всё же требует освободить сдаваемое жильё, это является расторжением договора со злоупотреблением правом.
- Личная потребность существует лишь в течение ограниченного срока. Если лицу, в интересах которого заявлена потребность, квартира не нужна постоянно, это не считается личной потребностью. Например, такое возможно при лишь периодических ночёвках или при заранее предвидимом кратковременном использовании квартиры.
- Имеет место недобросовестно заявленная личная потребность. Это тот случай, когда арендодатель уже до заключения договора аренды знал о будущей потребности. Ведь если личная потребность возникла не только в течение "Если это возникло в рамках арендных отношений, он становится недействительным. Этот вопрос может быть спорным и стать предметом судебных разбирательств. Арендодателям рекомендуется в сомнительных случаях заключать срочный договор аренды.
Что арендаторы могут сделать против расторжения договора в связи с личной потребностью арендодателя?
Арендаторам следует внимательно проверить обоснование. Ведь часто оно недостаточно по содержанию или с правовой точки зрения. В любом случае за два месяца до окончания арендных отношений можно письменно возразить против расторжения договора.
Особые обстоятельства как основание для отказа
Кроме того, арендатор может сослаться на особые обстоятельства согласно § 574 ГК Германии. Это может помешать расторжению договора. Однако, как и расторжение договора в связи с личной потребностью арендодателя, ситуация должна быть очень хорошо обоснована. Возможными особыми обстоятельствами могут быть:
- Арендатор тяжело болен или очень стар, и от него нельзя требовать переезда.
- Имеется беременность, которая в настоящее время исключает переезд.
- Особые обстоятельства могут также иметь место, если арендные отношения уже существуют много лет. Здесь требуется рассмотрение каждого конкретного случая.
Расторжение договора в связи с личной потребностью арендодателя: что происходит в случае спора?
Зачастую интересы арендодателя и арендатора противоположны. С одной стороны, жилое помещение предполагается использовать иначе. С другой стороны, возникает необходимость переезда. Обе стороны могут быстро вступить в спор.
Если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, целесообразно юридическое сопровождение. И расторжение договора, и возражение должны быть поданы в срок и достаточно обоснованы. С помощью объединений арендаторов или арендодателей, а также специализированных адвокатов можно добиться урегулирования ситуации. В сомнительных случаях суд должен принять решение о допустимости расторжения договора в связи с личной потребностью арендодателя.