¿Posee una propiedad de ensueño? ¿La ha alquilado? ¿Ahora desea vivir usted mismo en ella o dejar la vivienda a un familiar cercano? Entonces, el desalojo por necesidad propia es el camino adecuado.
Mediante un desalojo por necesidad propia puede volver a utilizar para usted viviendas y casas alquiladas. Sin embargo, existen obstáculos legales. En un desalojo por necesidad propia deben tenerse en cuenta muchos detalles. De lo contrario, su solicitud podría quedar invalidada y, en caso de litigio, no tendría validez.
No todo deseo de recuperar la vivienda del inquilino está justificado. En esta guía descubrirá cuándo puede declarar un desalojo por necesidad propia, quién puede ser la persona beneficiaria y qué requisitos debe observar.
¿Cuándo está justificado un desalojo por necesidad propia?
El derecho de arrendamiento en Alemania favorece al inquilino. Sin embargo, los arrendadores pueden poner fin anticipadamente a una relación de arrendamiento si tienen un «interés legítimo» en hacerlo. Esta posibilidad está recogida en el Código Civil alemán (BGB). En el § 573 BGB, la necesidad propia se menciona como uno de los tres motivos.
¿Para quién pueden los arrendadores declarar la necesidad propia?
Puede existir tal interés legítimo si el arrendador desea utilizar la vivienda para sí mismo o para un familiar cercano. Sin embargo, no puede reclamar la vivienda para cualquier persona ni por cualquier motivo.
El arrendador puede reclamar la necesidad propia para sí mismo o para una persona perteneciente a su unidad doméstica. Esto incluye, por ejemplo, a profesionales de la asistencia o del cuidado individual de personas con discapacidades graves que viven en el hogar.
Asimismo, el arrendador puede hacer valer la necesidad propia de la vivienda o la casa para sus parientes. Según la interpretación jurídica vigente o las sentencias de los tribunales superiores, estos incluyen:
- hijos y padres,
- abuelos y nietos,
- hermanos,
- hijastros, sobrinos y sobrinas.
Por regla general, no es posible alegar necesidad propia para otras personas, incluidos otros parientes, excónyuges o personas unidas por afinidad, así como amigos y conocidos. No obstante, puede haber excepciones justificadas si el arrendador puede demostrar que mantiene un contacto muy estrecho e intenso con esas personas.
Es necesario justificarlo detalladamente
No basta con poner simplemente la propiedad a disposición de otra persona para querer. El arrendador debe demostrar una necesidad real. Debe explicar al arrendatario por qué exactamente él mismo o la persona mencionada debe mudarse a esta vivienda. Si posee varios inmuebles, además debe describir con precisión por qué debe ser precisamente la vivienda del arrendatario. Finalmente, el arrendador también debe explicar por qué la vivienda se necesita necesariamente en la fecha indicada.
Los motivos típicos para una rescisión por necesidad propia pueden ser, por ejemplo:
- Un hijo adulto quiere independizarse y tener su propia vivienda.
- Tras la separación, el propietario quiere mudarse a una vivienda pequeña.
- Los padres venden su casa y, por razones de edad, necesitan una vivienda más pequeña.
- La hija espera un hijo y necesita una vivienda más grande.
- El nieto se casa y necesita una vivienda para formar una familia.
- El arrendador se muda por motivos profesionales y tiene en el lugar de destino una vivienda a la que desea mudarse.
Las personas jurídicas como arrendadores no tienen esta posibilidad
La ley distingue entre personas físicas y personas jurídicas. Mientras que un arrendador privado puede invocar una necesidad propia, esto está excluido para las personas jurídicas.
Existe una excepción: si los arrendadores son una sociedad civil, como una comunidad hereditaria, dicha rescisión es posible. Sin embargo, en tal caso depende de la configuración exacta de la sociedad de personas.
La forma de la rescisión por necesidad propia
La rescisión por necesidad propia debe realizarse por escrito. En el escrito, el arrendador debe indicar el motivo de la necesidad propia, el nombre de la persona beneficiaria y la fecha de finalización del contrato. Al hacerlo, debe justificar su reclamación de forma detallada y comprensible. La justificación debe poder resistir una valoración jurídica y estar elaborada con gran meticulosidad.
Estos son los plazos aplicables
En cuanto al plazo de preaviso, el arrendador está sujeto a las disposiciones legales. Esto significa:
- Para una duración del arrendamiento de hasta cinco años, debe respetarse un plazo de preaviso de tres meses.
- Para una duración del arrendamiento superior a cinco años, debe respetarse un plazo de preaviso de seis meses.
- Para una duración del arrendamiento superior a ocho años, debe respetarse un plazo de preaviso de nueve meses.
Atención: Además, el arrendador debe respetar un período de bloqueo de tres años. En algunos estados federados, este plazo puede estar definido de forma diferente.
Esto significa: El arrendador puede No rescindir unilateralmente por necesidad propia desde el inicio del contrato de arrendamiento hasta el final del período de bloqueo. Una terminación anticipada de la relación arrendaticia sería ilegal.
La obligación del arrendador de ofrecer
Si el arrendador alquila varias viviendas o casas, puede estar sujeto a la obligación de ofrecerlas. Dado que la necesidad propia no se aplica de forma general, sino a una vivienda determinada, esto tiene consecuencias. Debe ofrecer a su arrendatario una de sus otras viviendas, siempre que esta quede libre antes de que finalice la relación arrendaticia y sea comparable.
¿Qué ocurre si desaparece el motivo de la rescisión?
Se produce una situación especial cuando el motivo de la necesidad propia desaparece después de comunicar la rescisión. En este caso, el arrendador está obligado a informar al arrendatario de la nueva situación. Este puede consentir la continuación de la relación arrendaticia.
¿Cuándo carece de fundamento o constituye un abuso de derecho la rescisión por necesidad propia?
Los arrendadores deben tener una buena justificación para alegar necesidad propia. Si no existe un motivo suficiente, la rescisión carece de fundamento o incluso constituye un abuso de derecho. Si el arrendador actúa intencionadamente, puede incluso existir un delito. Una rescisión por necesidad propia no es posible en los siguientes casos:
- La rescisión no contiene ninguna justificación o esta es insuficiente.
- La necesidad no corresponde a las condiciones de vivienda. Este es el caso, por ejemplo, si la familia de un niño debe mudarse a una vivienda de 40 m² o un hijo que se independiza a una vivienda de 120 m². Tal caso también es posible si la persona beneficiaria tiene una discapacidad para caminar, pero tendría que subir a pie hasta el cuarto piso para llegar a la vivienda.
- La justificación es fingida. Si no existe necesidad propia, esto se considera un acto punible y un incumplimiento contractual. El arrendatario puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.
- El arrendador dispone de viviendas libres equivalentes. Si, aun así, reclama la vivienda alquilada, se trata de una rescisión abusiva.
- Solo existe una necesidad propia temporal. Si la persona beneficiaria no necesita la vivienda de forma permanente, esto no se considera necesidad propia. Esto también puede ocurrir, por ejemplo, en caso de pernoctaciones ocasionales o de un uso de la vivienda previsiblemente breve.
- Existe una necesidad propia contraria a la buena fe. Este es el caso si el arrendador ya conocía la necesidad futura antes de celebrar el contrato de arrendamiento. Pues si la necesidad propia no surge durante el Si se produce durante la relación arrendaticia, queda sin efecto. Este punto puede ser controvertido y convertirse en objeto de disputas legales. Se recomienda a los arrendadores celebrar, en caso de duda, un contrato de arrendamiento de duración determinada.
¿Qué pueden hacer los inquilinos contra la rescisión por necesidad propia?
Los inquilinos deben examinar detenidamente la justificación. Con frecuencia, esta no es suficiente en cuanto al contenido o resulta jurídicamente insuficiente. En cualquier caso, es posible oponerse por escrito a la rescisión dos meses antes de la finalización de la relación arrendaticia.
Caso de dificultad como motivo de oposición
El inquilino también tiene la posibilidad de alegar un caso de dificultad conforme al § 574 del BGB. De este modo, posiblemente se pueda impedir la rescisión. Al igual que en la rescisión por necesidad propia, la situación debe estar muy bien fundamentada. Algunos posibles casos de dificultad son:
- El inquilino está gravemente enfermo o es muy mayor y no se le puede exigir una mudanza.
- Existe un embarazo que actualmente excluye una mudanza.
- También puede existir un posible caso de dificultad si la relación arrendaticia ya existe desde hace muchos años. Aquí es necesario examinar cada caso individualmente.
Rescisión por necesidad propia: ¿qué ocurre en caso de litigio?
Con frecuencia, el arrendador y el inquilino tienen intereses opuestos. Por un lado, se pretende utilizar la vivienda de otra manera. Por otro lado, está la obligación de mudarse. Ambas partes pueden entrar rápidamente en conflicto por ello.
Si el arrendador y el inquilino no pueden llegar a un acuerdo, resulta conveniente contar con asesoramiento jurídico. Tanto la rescisión como la oposición deben presentarse dentro del plazo y estar suficientemente fundamentadas. Con la ayuda de asociaciones de inquilinos o arrendadores, así como de abogados especializados, se puede lograr una aclaración de la situación. En caso de duda, un tribunal deberá decidir sobre la admisibilidad de la rescisión por necesidad propia.